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みなさん、おはようございます。 日本一わかりやすい不動産相続の学校【10分間の朝礼】スタートしてまいります。
私、校長みっちゃんでございます。 今日も聞いてくださってありがとうございます。
さて、お盆休みが明けました。個人的にですけれども。 ということでね、しばらくお盆休みで放送をお休みいただいておりましたが、
今日からまたね、元気に再開していきたいと思います。 というわけで、今日のテーマですけれども、
契約書と請求書はよーく見ましょうね。 というお話をさせていただきます。
まあ、当たり前ですよね。契約書と請求書をちゃんと見るって当たり前。 どんな契約でも当たり前なんですけれども、
なかなかここがね、実際にチェックが難しいのが本当のところ。 というところで、今日はね、
賃貸管理契約書をちゃんと見ましょうね。 というお話をさせていただきたいと思います。
これね、今現在不動産投資をなさっている方は、 もちろんすっごく大事なお話ですけれども、
これから不動産投資をしようかなと思っていらっしゃる方、 あるいはね、今後そういった物件を引き継ぐ予定がある方、
なんかはですね、よーくチェックしておいた方がいいですよ。 というお話です。
今現在ね、もちろんお持ちの方はですね、 ご自身の契約書をきちんとチェックしてみて、
毎月のね、送金の生産書もですね、 きちんとチェックをしておきましょうねという、
こういうお話でございます。
で、今回ですね、相続の不動産のね、 投資のコンサルティングを受けようことになったんですけれども、
そのお客様の、普段のね、 お持ちの収益物件の内容をお聞きしたんです。
そこにね、ちょっと正直不安があるということで、 相談をいただいたんですね、きっかけとしては。
で、そのオーナーの息子さんから相談をいただき、 息子さんにね、ご紹介いただいて、
オーナーともお会いをしてですね、 オンラインで打ち合わせをさせてもらいました。
そのいただいた資料を一つ一つ紐解いていくとですね、
これどういうことなんですかっていう内容が いっぱいあったんですね。
で、具体的に言えば、毎月ね、賃貸管理をお任せするとですね、
その管理会社というところに大体任せるんですよね。
で、収金だとか、普段のね、清掃だとか、 それから点検の手配とかね、
そういったことをやってくれたり、 例えば空室が出たら、
お客さんをね、入居のために頑張って募集をしてくれるみたいな、
そういうことを管理会社さんは行ってくださるわけですね。
で、その報酬として、大体家賃の3から5%を 押し払いするというのが管理報酬。
で、お客さんが入ってくれたら入ったなりのね、 報酬をまた渡すと。
で、更新があったら更新の手数料みたいな、 そんな形になっていますと。
で、その会社さんがやっていらっしゃる、 その送金生産省をですね、拝見したんですけども、
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まあ、ちょっとよくわからなかったんですね。
例えばある月には、収入が70万ぐらいあったが、 オーナーへの支払いは20何万みたいな、
約50万引かれてますみたいな月もあって、
ひょっとしたらね、いろんなものが重なったら そんなケースもあるかもしれないけど、
そういうのがね、何個もあったんですよ。
で、よくよく足し算引き算をしてみても、
その生産省の押し払い金額と差し引いている額が、 一体どれを足して引いたらこの金額になるのかが、
どうやってもわからなかったんですね。
なんかずれてるんですよ。何万円単位で。
あれ?みたいな。一体どうやったらこんなに減るの?みたいな。
とか、本来オーナーが受け取るべきお金じゃないんですか? みたいなのがオーナーに払われてなかったり。
そうなんですよね。すごい不透明な送金生産省になってたんですね。
で、その内容もオーナーご自身ももうどんぶり勘定なものだから、
もういいよいいよみたいな感じで、今までね、 特に細かいところチェックもせずですね、
オッケーってしてたらしいんですけど。
オーナーすいません。ここにね、送金生産省の中に領収書の内容もあるんですけど、
この領収書の一式20万弱のこの費用って明細何ですか?って言ったら、
いやー明細は全然わかれへんと。
その請求書ないんですか?って言われても請求書もないと。
請求書もなく明細もなく、一式いくら?って。
この金額って一体何なんすか?って言ったら、
オーナーもわからないっていう。
そんなバカなみたいなね。
そういうとこを一個一個紐解いていくと、
一体何のお金をこの管理会社さんに払ってるんですか?っていうのが全然わからなかったんですよ。
で、なんやかんやで足し込んでいくとですね、
その物件が本来持っているポテンシャルね。
本来はMAXのお家賃を全部もらえて満室だったとしたらいくら?っていう金額が、
仮に100だったとしたときに、
このオーナーがもらっている手取りってね、30切ってる感じだったんですよ。
いやこれオーナー手取り少なすぎません?って言って、
なんでこんだけしかないんですか?っていう。
いくら空室があるとはいえみたいな話でね。
そもそもこの空室も埋めない話やねということで、
その辺をね一つ一つ確認をしていったという感じです。
で、払ってるお金も何をこんなに払ってるのかな?っていうのでね、
賃貸管理契約書を見せてもらったんですけども、
そこにもまたねかなりグレーというか黒に近いお話があってですね。
そうなんですよね。
で、これに注意していただきたいところ、
皆さんもチェックしておいたほうがいいことですけれども、
仲介手数料ってありますよね。賃貸管理のね。
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仲介手数料って皆さん払ったこともあるかもしれません。
あの賃貸借りたりね、不動産買ったことがある人は。
これは不動産を紹介してくれたりすると、
その会社にねありがとうということで報酬を払うわけです。
まあ僕もそんな頂いてます。
で、これは賃貸の場合はですね、
貸主さん、これ親さんですね。
それから借主さん、これ住む方。
で、両方合わせて1ヶ月分までっていうのがルールなんですね。
で、今回の場合はですね、
貸主さんから管理会社さんに向けて、
もし入居者さんを決めてくれた場合には、
1ヶ月分の代理報酬を払いますと。
代理報酬っていう名前なんです。
要は貸主に代わってお客さんと契約をしますと。
で、諸々手続きをするからその代わりに手数料をくださいね。
これは当たり前ですよね。
で、これって仲介手数料と名前は違うんですけど、
基本的には同じものと見なされるわけなんです。
性質が一緒ですよね。
で、その場合はですね、結局借主さん、
入居される方からは仲介手数料をもらわない代わりに、
公屋さんが1ヶ月分払いますよという、
こういう立て付けでこんな契約することはあります。
ところがですね、この業者さんは、
借主さんからも仲介手数料をもらっているみたいなんですよ。
ホームページ見る限りね。
そこの会社のホームページで、
そのオーナーの物件を見てみると、
入居時の所費用はあれこれこれこれで、
全部で20万ぐらいですみたいなのが出てて、
その中には仲介手数料いくらいくらっていうのも入ってるし、
クリーニング代みたいなのも入ってるしみたいな。
オーナーはこのクリーニング代って何ですか?
これは現状回復工事費で、
オーナーはクリーニング代を払ってないんですか?
明細見せてもらったら、
クリーニング代オーナー払ってるんですよ。
借主さん、借り主さんも入居する時にお金払ってるんですよ。
あれ?このお金は一体どこに行ってるんですかね?
みたいなのが分からなかったりとかですね。
なのでこう二重取りしちゃってるんですよね。
仲介料にしてもそのクリーニング代にしても、
二重取りしちゃってて、
本来はそうしちゃダメなんですけどね。
っていうのがあります。
実際には広告料というシステムがあって、
例えば仲介手数料に足りない分というか、
特別にいろんな広告をしたり、
反則活動を行ったことに関しては、
広告料として、
それは支払っていいよということになってるんですね。
これが果たしてそんな風に行われているのかということですけど、
広告料という名目にはどうやらなってないしですね。
一体これどういう目的でこのお金を両方からもらって、
どこに払われていってるんだろうみたいなところが、
非常にお金の流れが不透明だったんですね。
なのでそこはまずはちゃんと確認してみたほうがいいですよと。
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どういう内容なんですかということで確認したほうがいいですよ
っていうお話をしました。
なのでこれね、
チリも積もればなんですけど、
結局家賃収入って上限決まってますからね。
そこから出て行くお金をきちんと管理しておかないとですね、
いくらでも収入減っていくし、
結局大規模収税になると出て行くお金が大きくなるわけなんで、
やっぱり賃貸経営っていうのは基本的に
入ってくるお金をちょっとでも増やして、
そして出て行くお金をちょっとでも減らして、
そしてその物件が持っているポテンシャルを
フルに活かすっていうのが賃貸経営ですから、
この一個一個の管理の請求書とか送金の明細っていうのは、
やっぱりきちんと管理していただく必要があるなと思いました。
逆に普通に仕事するよりは手間は少ないので、
それぐらいはきちっと管理しましょうと。
そういうところを見落とすと結構損するよというお話でした。
というわけでお役に立ちましたら高評価いただけると嬉しいです。
それでは今日も素敵な一日をお過ごしください。
最後まで聞いてくださってありがとうございました。