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こんにちは。不動産相続の専門店えほん不動産、そしてビジネスノートで即読なら学園前スクールを運営しております船越道のりみっちゃんでございます。
今日も聞いてくださってありがとうございます。 本日のテーマはですね、じゃあどうすりゃいいのってお話をさせていただきます。
急に急にどうしたと。 まだ何の問題も起きてないぞということなんですけれども、これはね、昨日の放送をお聞きいただくとよくわかるんですが、昨日の放送でね、
相続対策のアパートって二重に税金がかかってすごい大変なんだよと。 大変どころが全然お金残らへんよというお話をさせていただいたんですね。
でもお金を残したいから本来立てるわけじゃないですか。 じゃあどうしたらいいんだと。ここで出ました。じゃあどうしたらいいんだというお話を今日はね、
その解決策というか、こんな方法があるよという方法論についてお話をします。 なのでご注意いただきたいんですけれども、じゃあそうしたらいいんですね。わかりましたってやるとちょっとご注意だよというお話だけはしておきます。
というのがね、よくあるんですけど、その相続の相談に来られた方でね、結構あるのが、こういうことしたいんですけど、いきなりこの対策を持ってくる人がいるんですよ。こんな対策したいんです。
まあいいんですけどね、その問題意識をお持ちでいらっしゃって、なんか調べてね、自分でやろうとしていらっしゃることそのものはすごくいいなと思うんですけれども、
一方でこれはですね、要は病気に例えると患者さんが自分で自分の病気を多分こうじゃないかってインターネットで調べて、このお薬が飲みたいですって病院に来られているようなもんなんですよ。
まさにこれと一緒なんですけど、じゃあお医者さんわかりました、それ出しときますねって言いますかっていうことです。
実際そういうお医者さんでいいですか?ということなんですね。
なので僕らの仕事はですね、そうじゃないよと。じゃあまずはわかりました症状と問題意識はわかったけれども、まず現状を把握しましょうということをやるんですけれども、
今日お話しするのはね、ちょっと長くなっちゃいましたけども、そのお薬のお話です。
なのでこんな薬があるよってお話だけします。だから皆さん全部この薬を飲んでくださいということではないですからね。ここだけちょっとご注意いただきたいんですけれども。
なので例えば昨日お話した二重の税金が高くて結構リスクがあるよってお話っていうのは何かというとこれも例えるとこういう病気があるよっていうことなんです。
こういう病気って世の中にあるんだよと。じゃあそれに対して今日はこんな薬もあるよというお話をするので、そこだけ知っておいてください。
ただね、方法論としては知っておいても間違いなく損することはないし、何かね、我が家が何か対策が必要になった時には思い出していただいたり、あれってどういうことやったっけなということで僕に聞いていただいたりすればお話できるので、
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ぜひね、まずはそういう対策があるんだねっていうことを知っておいていただきたいなというそんなお話です。ということで前置きが長くなっちゃいましたけれども、まずはスポンサー様のご紹介です。
今日はエリカナがスポンサーをしてくださっております。ありがとうございます。1月のスポンサー様の中、リエさんです。
エリカナは今クラウドファンディングにチャレンジをしております。どんなことかというと、デイサービスを作りたいと。
本当にこの相続とも少し絡んでくるんですけれども、やっぱり亡くなる前にはね、介護みたいなところもやっぱりあるわけです。フェーズとして。
で、その介護にあたってね、デイサービス。日が酔いでね、通って日中の間、体を動かしたりとかご飯食べたりとか、あるいは場合によっては入浴したりとかね、そういうことまでやってくれるサービスもありますと。
こういったデイサービスに行ってもらってね、1日中家にいてじっとしてるんじゃなくて、いろんな人と出会ったり、それから何かレクリエーションしたりとか、勉強してみたりとか、本読んでみたり、いろんなことをしながらね、社会との接続をしながら、より良い老後を暮らしていくというのがこのデイサービスなんですけれども、
さらにね、これを進化させてというか、もうその年配の方、利用者の方がですね、自分でやりたいことを見つけてどんどん能力を発揮していくみたいな、そんなね、なんか発展型みたいなね、デイサービスを今エリカさんは考えているので、ぜひね、まずはクラウドファンディングのページをご覧いただいて、一度ね、どんなことを考えているの?どんな人なの?っていうのは知っていただきたいなと思います。
その上で、これやったらちょっと応援しようと思っていただけたら、ぜひ応援のポチッよろしくお願いいたします。メニューがね、たくさん出てますから、よろしくお願いします。そして皆様、2月どのスポンサー様募集しておりますのでね、ぜひ、我こそはという方、そして2月にイベントがあるよとか、今からね、なんか自分の告知をしたいよ、クラファンでもいいです。
ぜひぜひ、それをみっちゃん応援するでもいいです。みっちゃんね、1期目お疲れ様と、2期目突入おめでとうというね、おめでとうのスポンサーも大歓迎でございますので、ぜひぜひお待ちをしております。私ね、この1月で1期目無事終了しましてですね、そして2月2期目を迎えますのでですね、ぜひ、応援ご支援のポチッお待ちしております。ということでね、概要欄の方にですね、ベースショップのリンクを貼っておりますので、ぜひ2月どのスポンサー様、我こそはという方、お待ちしております。
はい、というわけで本題に参りましょう。で、どうしたらいいのというお話です。一応ね、ここまでの話を一瞬で振り返るとですね、まず相続対策のアパートっていうのは建てた時が効果マックス、そしてどんどん効果が薄れていくという、そういうお話をしました。
そしてその効果が薄れるつつですね、しかも貯めたお金には2回も税金がかかっちゃうと、こういう話だったんですね。
なので、これをじゃあどうにかできるだけ効率的に次の世代に渡す方法はないのかっていうのが今日のお話なんですけど、ございます。というお話ですね。
で、じゃあ何をしようかということなんですけれども、大きく分けて2つの方法があります。
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まず1つ目、子供にアパートを渡す。子供にアパートを渡すです。シンプルですよね。
しかも建物だけ渡します。こういうことができるんですね。土地はお父さんやお母さん、おじいちゃんおばあちゃんが持ったままで、次の世代に建物だけ渡します。
もう一つの方法、法人で建てる。法人に渡すということです。
OKでしょうか。法人で建てる。法人に渡すです。よくね、資産管理法人みたいなのね、なんかなんとなく聞いたことありますよね。
ありませんか。ということです。で、この2つの共通点は何かっていうと、本人の名義で建てない。本人の名義で所有しないということです。これがポイントです。
で、え?って思う方もいらっしゃるかもしれないんですけど、聞いていただくとよくわかります。
で、ご本人の名義でアパートを建てると、メリットはですね、借金ができる。
借金をドンとすることによって、資産のマイナス形状ができると。そうすると瞬間的にね、相続税をドンと大きく減らす。相続税の評価額を減らすことによって、節税が大きくできるというメリットがあるんですね。
で、デメリットは申し上げた通りなんですけれども、年々効果が薄れていくということです。これデメリットですね。
なので、どうするかというと、できるだけ長生きはしてほしいし、年々リスクが減っていく方がいいじゃないですか。
って考えるとどうするかというと、まず既存のアパート、例えば蓄年数がそこそこいったアパートがあるんであれば、これを
お子さんに贈与もしくは売買で渡すんです。そうするとどうなるかというと、建物の所有権がお子さんにきます。
するとどうなるかというと、そのアパートから生まれる家賃も全部お子様のものになるんですね。
つまりどういうことかというと、アパートを持ってたら持ってただけ毎月家賃が入ってくるわけじゃないですか。
その積み上がっていく資産というのは全部相続税の対象になるんですよね。これをお子さんに渡しちゃえば、その月から入ってくる家賃がすべてお子さんのものになります。
ということは、お父さんやお母さん、おじいちゃんやおばあちゃんに資産が積み上がらなくなるので、税金が上がらなくなるんですね。
で、時間が経てば経つほどこの家賃がお子さん側に貯まっていくので、将来的な納税資金になるよっていうことなんです。
なので、資産が増えるのを防ぎ、なおかつ納税資金を確保できるっていうことなんですね。これが子世代に渡すっていう方法です。
これは既存のアパートですね。蓄年数がそこそこいってるという条件付きです。なぜかというと蓄が新しいとめちゃめちゃ高いんで高額なんで、それまたローン組んだりしないといけない。
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で、子世代がローンを組むメリットはあんまりないんですよね。ここで言うとあんまりないんです。なので、建てたすぐのアパートはまだ節税効果が高いですしね。
なんでしばらくこれはおじいちゃんおばあちゃんお父さんがお母さんが持ってたらいいと思います。でも昔に建ててね、もう結構もう借金もなくなっちゃったみたいなアパートに関しては早めに子世代に渡す。
これが良いと思います。いろいろ渡せる方法はありますから。例えば、相続時生産課税制度を使うみたいな方法もあるし、単純に贈与してあげたりとか、それから売買でね、売り替えで渡すという方法もあります。
これはどの方法がいいのかは出ました。ご家庭によります。当たり前ですよね。資産の状況とか、現金どれぐらいお持ちだとか、そのアパートがどれぐらいの収益を生んでるのかとかね、いろんな状況によるので、これはもうこの方法がベストですわ。ないです。ご家庭によってやり方が変わるってことです。
ただ、先に渡すという方法があるというのは知っておいてください。というのが第一点目。そして二つ目です。二つ目は法人に渡す、法人で立てるです。OKですか。法人に渡す、法人で立てるです。法人に渡すと良いことがいろいろあるんですけど、このちょっと良いことを語り出すと、これはね、一本か二本、これまたいるので、ただ自分じゃない人に渡すって思ってください。
この法人はもちろん、この相続人になる方が株主でね、そこに渡していくみたいなことでいいんですよ。その方に将来的には資産を渡したいんであれば、その方の名義でね、資産管理をするための法人を立ち上げて、そしてそこの法人に対して売却をする、みたいなイメージです。こんな感じ。
この法人のスキームについてはね、語り出すと結構細かい、やることが細かいので、注意点もめちゃくちゃいっぱいあるので、あんまり単純にはできないんですけれども、そう、うまくやればですね、めちゃめちゃ節税をしつつ、資金を次世代に早めに渡すことができる。
場合によってはこの法人で借り入れを起こしてアパートを作る、ということも一つの相続対策になり得るということですね。
この場合は、要はね、やっぱりモーカル物件を建てないとなんですよ。法人の名義でちゃんとアパートを建てるんであれば、モーカル物件を建てる。
ある意味は収益不動産の基本に戻るということです。
なんかね、相続対策のアパートだととりあえず借金を多額にできて、建物は儲からなくていいと、その方がキャッシュが積み上がらないでしょってこういうロジックなんですけど、おかしいですからね。
収益不動産で儲からなかったらおかしいですからね。なのでここはちょっと注意してくださいということです。
なのでちゃんとね、稼げる物件を法人で建てて、法人にお金をどんどん積み上げていくという方法です。
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この方法のハードルがいろいろあって、一番大きいのはですね、親御さんが自分で建てた自分のものが自分のものじゃなくなる。
この心理的なハードルはやっぱりありますね。それから収入がね、自分から次の世代に移っちゃうとか法人に移っちゃうわけなので、
あれ、私の収入生活大丈夫なの?みたいな、そういう不安も出てくるということなので、このあたりはね、きちんとロジックとそれから感情面といろんなことをケアしながら進めていく必要はあるかなと思います。
ということでね、解決方法をお薬として自分で建てない、次の世代に渡しちゃう、ないし法人に渡しちゃう、法人で建てるというそんな方法があるよというお話をさせていただきました。
何となくご理解いただけましたかね。
ご本人で建てるとご本人の収入が上がっちゃうので、まずは所得税が高くなっちゃうんですね。
所得税、自由民税で、例えばね、マックスだと55%とか払うと。
で、そのまま払ってね、いろんな経費をさっぴいて残ったお金が相続の時、またさらに55%かかるみたいになると、一体手残りいくらなん?と。
20%ちょっとしか残らへんのちゃってなっちゃうので、これは悲しいじゃないですか。
悲しいし、もったいないですよね。
それはさすがに。
効率が非常に悪いので、そういうことなんであれば、早めにお子様やそれから法人にどんどん資産を移行させていってね。
そしてできるだけ税金、軽い税金の中で使える資金を増やす。
次の世代に渡せる資金とか納税資金を増やすっていうふうに考えていった方がいいんじゃないかな。
この方法でやると、要は非相続人ですね。
渡す側の資産が増えないので、相続税が固められる、フィックスできるんですよね。
場合によってはちょっとずつ他の資産も渡したりとか、ある意味は使ったりとかしながら少しずつ資産をめびりさすこともできます。
一方で次の世代にはどんどん納税資金が積み上がっていくので、これだと親御さんが長生きされたらされただけ納税資金がたまってゆとりができますよね。
っていうことなんですよ。
でもアパート建築を親世代がやってしまうと、建てた時効果が最大化するけれども、長生きすればするほどこれの効果が薄れていくっていうリスクがあるんですね。
薄れてきた時どうするの?またもう一軒建てるの?みたいな話になってくるんでね。
こうやってボコボコ相続対策でアパートをね、もう本当に80代後半とか90歳の方がアパートを建てて、で亡くなってみたいなことがあってね。
これあからさまな租税回避であるということが横行しててですね。
なので今回税制改正大綱でこういうのを厳しくしますっていうことが出たわけですね。
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なのでここはちょっと本当に注意していただきたいなというふうに思います。
節税対策でむやみやたらにアパートをポコポコ建てても5年間遡られます。
で、相続が起こってから5年遡ってその間に建てたアパートであれば、いわゆる圧縮は対応しませんと。
直で評価しますよということが出たわけなんですね。直の8割とかね。で評価しますということだから、いわゆるアパートを建てることのメリット、
その土地や建物の評価が半分とか4割とかになっちゃうっていうこの大きな評価を減らすという効果がなくなるんですよね。
ほぼなくなる。借金だけが何か意味があるみたいなそういうことになってくるので、
この節税のために慌ててアパートを建てるっていうスキームが今後は成りを潜めてくる。
逆に長い目線で経営をせざるを得ないとなるとですね、この利益が出ないアパートをめっちゃ借金をして建てるっていうのがおかしくなってくる。
ロジックがおかしいんだなっていうのがだんだん気づいてくるっていうのがこれからです。
なので、本当に気をつけてください。だし、ある意味、真っ当な方向に行きます。
収益不動産を建てるんだったらちゃんと利益が出るような形で建てましょうっていうふうにね。
そして、あとは建てる主体を誰にするかっていう問題が後は出てくるということなのでね。
でも、真っ当な方向に向かうというふうに思っていただいたらいいと思います。
なので、収益不動産を建てるときはくれぐれも単体でしっかり儲かる収益が出る、そういう建て方をしてくださいというお話でございました。
お役に立ちましたら、いいね、フォロー、そしてコメントをいただけると嬉しいです。
今日のお話、鎮粉、寒粉、なんのこっちゃという方、ぜひね、なんのこっちゃというコメントをいただけましたら、
私、どの辺が分かりにくかったかなとかいうことも考えながらですね、また解説をさせていただきたいと思います。
はい、というわけで、ちょっとしばらくね、できてなかったコメント返しのコーナーに行きたいと思います。
すいません、もうね、私この間ですね、ちょっと仕事が詰め詰めに詰まっておりまして、
はい、コメント返しもおままならずですいませんでした。
ではではですね、何日かコメントを遡ってお話ししていきたいと思います。
これかな、はい、ありがとうございます。
おとといの放送ですが、よりさん、ありがとうございます。
みっちゃん、おはようございます。
トータルで、これどこかで聞いたことある。
みんな絵本不動産へ行こうということでありがとうございます。
そう、トータルでプラスってね、一番あかんセリフですよね。
そう、単体ではどうなのっていうね。
そう、なのでちゃんとね、単体でプラスが出るっていうことが、
特に収益不動産においては大事だよっていうことですね。
はい、そして3日前の放送ですかね。
ベイドン、ありがとうございます。
みっちゃん、おはようございます。
えりかなさん、スポンサーありがとうございます。
嬉しい、こうやってね、スポンサーにもありがとう嬉しいです。
はい、そしてエンディングノート、オレンジ色届きました。
さすがみかん農家ですからね、オレンジ色を買っていただいてます。
はい、まずは開いてみます。
素晴らしい。
みっちゃんのYouTube見ながら挫折しないように、
みんなで描けば怖くないの波に乗っていきます。
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嬉しい、ありがとうございます。
こうやってね、本当になんかエンディングノートって、
なんか大事なんだとか、ポップでライトにですね、
取り組めるものなんだっていうふうに思っていただけると、
すごく嬉しいです。
ありがとうございます。
で、お昼ね、YouTubeでライブをやりながら、
みんなで一緒にエンディングノートを書こうと。
そこでね、相続に対する知識も深めながらですね、
みんなでコミュニケーション取りながら、
エンディングノートを書こうという、
そんなね、時間をとっておりますので、
ぜひ楽しみにお待ちください。
ちなみに、今日はございません。
私のね、予定が入っちゃってるときはやれないんですけども、
予定がないときはやりますから、
明日、月曜日はね、12日の月曜日は、
お昼のライブやりますので、
ぜひお越しになってみてください。
ベドン、ありがとうございます。
はい、そしてヨリさん、みっちゃん、おはようございます。
そうなんですよ。
エンディングノートすぐ書けないところがあるんです。
でも、書けないところを考えることが大切ですし、
自分自身の気づきになるかもです。
ということで、ありがとうございます。
さすが、ヨリさんはね、もともとその道のプロというか、
総裁のお仕事をされてましたのでね、
このエンディングノートについても詳しく、
ご存知でいらっしゃいます。
そう、ほんとね、パッて開いたら書けないんですよ。
でも、書けなくていいというかね、
全部書こうと思ったら重たいですけど、
で、書けないところもあって全然いいというスタンスでね。
逆に、書けないところは今まで考えていなかったりとか、
何だろう、今まで情報が足りていないところ、
これからしっかり情報収集をその点していこう、
みたいなね、いうふうに気づく、
そういう場面だと思うのでね、
ぜひエンディングノート、まずは開いてみて、
書けない自分にも気づくっていうのも、
とっても大切な気づきなんじゃなかろうかと思います。
はい、ということでコメントありがとうございました。
はい、皆様いかがだったでしょうか。
今日はね、相続対策のお話の中でも結構具体的な対策のお話をさせていただきました。
くれぐれもですね、これはお薬なので、
こういうお薬もあるよというお話でした。
だからこの方法がベストだとか、
あなたにとってどれがいいかっていうのは正直わかりません。
なのでこれについてはね、直接ご連絡ください、ご相談ください。
で、ちゃんとあなたの状態っていうのは財産診断ですよね。
相続財産診断をきちんとやって、
病院でいうと人間ドッグとかね、
健康診断をきちんとした上で分析をして、
あ、ここに問題がありそうですね。
じゃあこういう対策が要りますねっていう、
この順番でね、方法ってのは明らかになっていくので、
じゃあこういうお薬を出しましょうっていうことになるので、
処方箋って最後じゃないですか。
最後にもらいますよね。
こういうことです。
なのでまずはね、ご相談ください。
我が家の場合はどうなんだっていうのは、
LINEに登録をいただいてね、ご連絡いただいたらいいし、
そこにね、僕に相談しなくてもチェックシートみたいなものもあります。
我が家はどうなのって準備できてるのかなとか、
あるいは揉め事が起こりそうなのかなみたいなことについては、
チェックシートをね、LINEで無料配布してますから、
そういったね、特典を受け取っていただいて、
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LINEでね、無料特典、9大特典がつけてあるので、
そこの中のね、チェックシートを見ていただけたらいいと思います。
ということでね、
で、細かな相談は、
ぜひLINEの方から相談したいよっておっしゃっていただいたらね、
スケジュール調整してお伺いします。
はい、そしてですね、ビジネスノートで即読のおすすめでございます。
やっぱりね、エンディングノートを見て分からないとこが見つかったら、
調べるじゃないですか。
調べ方は本がおすすめなんです。
やっぱりね、本っていうのは客観的、
まあ本、書いてる方の主観的な情報だけれども、
でもね、ちゃんと精査された情報が載ってます。
インターネットっていうのは正直ね、
有象無象のデータ情報があるので、
本当なのって嘘の情報もね、あったり普通にしますし、
AIに聞いたらAIも嘘のことを本当のように答えるんで、
本当にこれも注意していただきたいんですね。
なので、使う方がきちんと、
これ本当かどうかっていうのを判断できないと、
AIも全く使い物にならないんですよね。
という意味で言うと、
きちんと情報を仕入れるにはやっぱ本が一番おすすめです。
なので、もしね、分からない情報、
分からない分野のことが出たら、
その分野の本をね、5冊10冊と読んでみると、
そうすると、その分野の多角的な情報が手に入るので、
あ、私はこのスタンスだなっていう見方も手に入りますのでね、
ぜひ、この本をたくさん読むというのをおすすめしております。
そこで、速読がいきますのでね、
ぜひ速読を身につけて、本をね、たくさん読んで、
そして、安心・安全の相続を迎えていただければなと思います。
ということでね、速読の無料体験やっておりますので、
概要欄のリンクの方から、
こちらもね、速読の順番間違いに登録いただいて、
ご予約ください。お待ちしております。
はい、それでは長くなっちゃいましたが、
最後までお聞きいただいてありがとうございました。
それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。