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こんにちは。不動産相続の専門店、えほん不動産。 そして、ビジネスノートで卒読なら学園前スクールを運営しております 船越道のりみっちゃんでございます。
今日も聞いてくださってありがとうございます。 今日のテーマはですね、相続は誰に相談するべきなのかというお話をさせていただきます。
結論は、僕に相談してくださいなんですけども、それはみんなそう言うよなって話なんですか。 本当にね、僕そう思った今日。なので、そんなお話をするんですけれども。
今日ね、ある方の相続の相談に行きましてね、そのコンサルティングを任せていただくことになったんですけれども、その方もね、もっともっとそのハウスメーカーからアパートの提案なんかを受けてるわけですよ。
それなりにちゃんとロジックもなっていると、納得されているという状態だったんですけれどもね、そこからちょっと1回考え直して、私のコンサルを受けてみようと思っていただいたのはどういうことなのかっていうところをね、今日はお話をさせていただきたいと思います。
はい、というわけで今日のスポンサー様はエリカナです。ありがとうございます。 1月スポンサー様本当にありがとうございます。
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しかも場所は故郷の宮崎県の延岡市というところにデイサービスを作りたいということでね、今クラファン頑張っております。
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ぜひ応援していただけたらなと思います。よろしくお願いします。
はい、というわけで今日の本題ですけれども、相続は誰に相談するんだというお話なんですね。
で、結局その今日のお客様もハウスメーカーからの提案は受けますと。
で、もちろんちゃんとそれっぽい話になっているわけですよ。これこれこうで節税ができてこんな感じですよと。
確かにそこはそうなんだが、でもそのハウスメーカーさんと私の提案はまるっきり違うことをお話をしたんですね。
で、ちなみにその時コモン税率さんも立ち会ってくださったんですけれども、私の提案とコモン税率さんの提案は大筋で方向は一緒でした。
で、これなぜかって話ですね。細かな話はね、もちろんできないんです。個人情報なんでできないんですけれども、なぜ税率さんと僕の方向性が一緒かというと、これ売ってるものが違うからなんですよ。
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で、ビジネスでね、商売である以上、当然何かしらの売り物はあるわけで、その売り物から来るポジショントークに誰だってなりますよね。
なので、これも仕方がないんですけれども、要は何だって言うとですね、売ってるものが何かによって本当にその人が自分の目的に合ってるかは変わってくるよって話なんです。
で、今回の場合はね、例えば相続対策にせよ、資産運用にせよですね、これは家族の資産を守ったりとか、それから資産を増やしたりとかっていうことを目的にされてますよね。
で、僕ら、例えばこの資産運用のコンサルタントとかね、相続対策のコンサルタントが目指してるところって同じなんですよ。
僕らの売り物はお金なんですよね。
で、お客様のお金とか財産を守りつつ増やしに行くっていうのが僕らの仕事。
で、僕らそれを受け負うんですね。
当然、それの成績が悪ければコンサルティングやめてねってなるわけだし、それが成績が良ければ良くなるほど、あの人に頼んでよかったってなるわけですね。
なので、ここでお客様が目指している、自分の資産を最大化したい、あるいはね、安全に次の世代に引き継ぎたいっていう目的と、僕の売り物が全く目標が一緒なんです。
合致してるんです。
だからそういう人に頼んだ方がいいよって僕は言ってて。
で、税利産も基本は同じですよね。
税利産はどっちかというともっと守りですけどね。
守り抜け漏れないようにしてお客様のリスクを減らして差し上げるとかね、ちゃんと納税ができるようにしてあげるっていうのが税利産の仕事ですよね。
さらにコンサル系の税利産になるとその経営とかにもね、ちゃんと口を突っ込んでというか、お客様の状態がもっと良くなるようにっていう提案をする人もいますけど、基本は守りですよね、税利産はね。
お金がちゃんと納税できるようにしてあげると。
だから僕らの仕事と税利産の仕事は方向は若干違うんですけど、僕らはちょっと攻めですよね。
で、税利産は守りなんですけども、大まかに言うと向かっている方向は一緒でお客様の資産をきっちり守っていくというのが我々の大まかに目指している方向。
で、それが合ってたっていうことなんですね、今回の場合。
じゃあハウスメーカーさんの仕事、ゴールは何かというと。
ハウスメーカーさんのゴールは建設することなんですよ。
家や建物、アパートなんかを建設すること、そしてそこから利益を得ることが一番の目的なんですね。
なのでお客様の資産を守るということは目的じゃないんですよ。
ただ、家を売るためにはお客様の資産を守ったような感じにしないといけないからそういうロジックを組み立ててるんですね。
で、よくアパート建築ってあるじゃないですか、相続対策って言うとね、よくアパート建築って出てくると思うんですが、
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なんで相続対策になるのかとか、どの時点が一番効果が高いとかって皆さんご存知ですか。
これね、音声で説明するの相当難しいんですけど、一応言っておくとですね、どの時点が効果が最大かというと、建てた瞬間なんですよ。
建てた瞬間が効果が最大化して、そして年々効果が悪くなっていくっていうのがアパート建築なんですよ。
なんでかっていうと、一応ざっくり言うとね、アパートっていうのは建てることによってですね、一つは評価を下げるという方法がありますと、
要は土地、さらちで持っている土地とアパートが建っている土地、もうこれ評価がもうそもそも全然違うと、
貸し屋建つけ地っていう評価を受けてですね、何割かゲインできるんですね。
もともと売ったり買ったりする値段よりも8掛けぐらいの評価を受けているところに、さらにそこからどうだろうな、2割ぐらいゲイン受けることができると。
評価としては、売ったら仮に1億円だけども評価としては6千万の土地ですよみたいな評価を受けれたりするわけですね。
でです。さらにそこにアパートが建つわけですけど、アパートも同じなんですね。アパートも減額が受けれますと、建物自体がそもそも固定資産税安く見積もってくれると。
建設、いわゆるねあの契約する建築費と固定資産税の評価額ってのも全然違うので、もうその時点でかなり建物としては割引を受けた状態の評価が受けられると。
で、しかもこれが賃貸のアパートってなるとですね、百貨券割合っていうのが3割引きしてくれるみたいなので、
評価としたらもう半分以下みたいなね、実際建てた値段の半分以下の評価みたいになっちゃうんですよね。
ということで建てることによって、例えばキャッシュで1億円持ってるよりも1億円のアパートに変えちゃった方が、土地も建物もめちゃめちゃその相続税の評価は低く見積もってくれたりするんですよ。
だから、相続財産としては資産をギュッて圧縮できるんですね。
さらにそこに借金でもしてようもんならね、その借金の分もマイナスできるんで、めちゃめちゃ相続財産の評価額をめべりさせられるんですね。
なのでこれめっちゃ良さそうじゃないですか。価値は実際あるし、家賃も生んでくれるんだけれども、相続財産の評価としてはめっちゃ下げられると。
これなんか有利っぽいですよね。ここまでは確かに間違ってないんですけれども、この効果が最大になるのがいつかというと、建てた瞬間なんですよ。
毎年、なんなら毎月悪くなっていきます。
これなんでかっていうとですね、まず皆さん、借金の話しましたよね。借金って毎月返していきますよね。そうなんですよ。
これどうやって返しているかというと、アパートの住んでいる方の家賃ですね。そこは家賃をもらったところから借金をどんどん返済していくと。
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こうやって返済していくわけなんで、手出しはないんですけれども、本来は相続財産に対して借金でマイナスをかけることによってですね、相続税を節税しようみたいな仕組みなので、
この借金がどんどん毎月返済されていったら、このマイナスがどんどん減っていくってことなんですよ。
借金はそうですよね。毎月毎月日が経つごとに借金の額って減っていきますよね。
ってなると、どんどんどんどんこのマイナス効果が失われていくっていうことになるんですよ。あれあれと。
いやいやでも建物もめべりするんじゃないって言うんですけど、建物もめべりするんですけど、
みなさま、アパートの評価、半分ぐらいは土地なわけですよ。これね土地の値段によりますけど、まず土地の評価ってあるじゃないですか。
土地はじゃあ減るかと言うと、土地減らないですよね。土地が値上がったり値下がったりっていうのは場合によってありますけれども、そういうことがなければ土地って基本減らないのでずっと土地は一定なんですよね。
じゃあ建物はどうか。建物はもちろん減っていきます。評価として減っていくんですけど、緩やかです。めっちゃ緩やか。しかもゼロにならないです。
そう、固定資産税の評価でゼロになることはないので、建物は緩やかに減っていく。しかも元々ね、皆さん思い出していただきたいんですけど、買った値段よりも遥かに安い金額で評価されてるんですね。
なので減り方はめっちゃ緩やか。しかも、しかもです皆さん。お忘れになってると思うんですけど、家賃収入があるんですよ。だからちゃんと家賃収入も積み上がっていくんですよ。
なので、これはね、家の値段のメベルよりも下手したら家賃収入のプラスの方が大きいかもしれないですね。逆にそうじゃないと儲かってないってことだから、それぐらいでないとダメなんですけどね。
っていう感じ。なので今言いましたようにですね、借金はどんどん毎月毎月減っていく。そして家賃はどんどんどんどん積み上がっていくということで、資産はどんどんプラスになっていく。そして借金はどんどん減っていくってなると、プラスとプラスでどんどんプラスなんですよ。
なので毎月毎月、相続対策としての効果がガンガン薄れていくっていうことなんですよね。
下手したら5年後にはもうとかね、7、8年経ったらもうなんか節税効果があんまりなかったですみたいな。
ということはですよ皆さん。立てた時が一番効果があって、年々その効果が失われていくということは、これね、いつ相続が起こったらベストなんですかってことなんですよ。
でもこれ相続が起こったらってね、人が亡くなることだからベストも何もないんですけど、お金だけ考えた時にこの相続対策が一番効果を発揮するのは、アパートを建ててすぐに亡くなることなんですよ。
これが一番効果が高いんですよ。でもそんなのいいですか?逆を言うとですよ。長生きすればするほど効果が失われて逆に赤字。
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これどうですか?長生きすることがリスクになっちゃうんですよ。出話で喜べない。これどうですかと。なので僕らが思うのはね、やっぱり人生長いわけだし、これから何年生きるかもちろんわからないんですけど、できたら長生きしてほしいじゃないですか。
その時に長生きすればするほど資産がプラスになっていくような資産構成にしてあげたいわけですよ。それが資産をまさに守る。
そして次の世代に引き継ぎやすくするっていうことなので、長生きすればするほどリスクが高まるってどないやねんっていうのが、今回は私とね、それからゼイリさんの同じスタンスだったんですよ。
ハウスメーカーは違うんです。やっぱり今建ててほしい。今建てましょうっていうアプローチなんですよ。
これがポジショントークなんですよ。これは僕らもポジショントークなんですよ。
僕ら売ってる仕事、売ってる商品がお客様のお金だからです。お客様のお金を最大化する。お客様の資産、家族としての資産継承をうまく生かせるのが僕らの仕事なので、お客様と同じ目的を持ってるからそのポジショントークで良かったんですよ。
でもハウスメーカーは違うんですよ。だから実は違うっぽくないように提案してくれるんですよね。
ちゃんと相続対策になってるという提案をするんですけど、でもちゃんとパカッと中身を見てみると年々効果が薄れていく。
親御さんが長生きすればするほど効果が薄れていくっていう提案をしてたりするんですね。
いやそれ薄れてきたらどうすんのっていうね。そうなるとじゃあもう1個空いてる土地に建てましょうとかね。
あれは売ってこれと組み替えましょうとかね。もうどんどんそういう提案になっていく。仕方ないですね。
こうやって借金を増やさざるを得ないっていう仕組みになっていくので、借金がなくなったものは売っちゃいましょうみたいなね。
もうわけわかんないことになっていくので、気をつけてくださいという。
なので本当にね、本当に本当に相続対策をしたかったら、やっぱり相続対策のコンサルタントに頼んだ方が間違いなくいいです。
銀行じゃないですね。銀行は相続対策なんかしないです。
銀行はお金を貸して運用するのが仕事なんですよ。
オッケーですか?銀行はお金を貸して運用するのが仕事なんですね。だから借金してほしいんです。
だからハウスメーカーと組んでるんですよ。これ金融機関の方聞いてたらもう完全に敵に回しちゃうんですけども、でもそういうことなんですよ。
怒られますけどね。助かってますよ。僕も融資していただいて助かってるんですけど、
銀行の仕事は顧客から預かったお金をさらに貸し付けることによって運用してお金を増やしていくっていう仕事なので、どんどんどんどん貸し付け先を作るっていうのが彼らの仕事なんですね。
だから相続対策と称してアパートを売って歩いているのは金融マンなんです。銀行マンなんですよね。
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だから金融機関がアパート屋さんを紹介してくれますもんね。高いですよ。
めっちゃ高くて全然単体では利益が出てないんですけど、いや違うと。これアパートは利益を出したら年々利益が積み上がってしまうから相続対策にならないと。
アパートはトントンか赤字でいいんですよ。でも大きな節税になっているからそれでトータルでプラスじゃないですかってこのトータルでプラスって話。
もうトータルでプラスって話が出たらもうあのうんって思った方がいいです。
トータルでプラスという言葉は非常に、じゃあどっかマイナスなんでしょって言う。
本当に。トータルでプラスじゃダメなんです。要は不動産投資とか収益不動産を立てるっていうことは単体でプラスじゃないとダメってことです。
その収益不動産の計画そのものがプラス。要は儲けるためにやってるわけだから。そこがプラスじゃないとダメなんですけど。
節税対策のアパートっていうのは単体では儲からないが節税になってるからいいでしょっていうロジックなんですよ。
でもそのロジックもいつか夢は覚めるんですよ。なぜならば年々その効果は薄れるからですね。
どうですかそれ。年々効果が高まる方が良くないっていうのが我々のスタンスなんですね。
なので皆さん気をつけて下さいねっていう。だから本当に相続対策をしたかったら本当の意味で皆様と同じ方向を向くプロを雇った方がいいよっていうことです。
その上でアパート建築も検討したらいいし、他のことも検討したらいいんですけど、彼らと皆さんは利益相反してますからね。
味方じゃないよ。ロジックはそれっぽく成り立ってるように聞こえるよ。だって皆様は勉強していないでしょ。
こうやって耳学をね、耳で勉強されている方を捕まえて勉強していないっていうのは失礼ですけれども、でも相続対策やそれから収益不動産の運用、資産運用について皆様はプロですか。
って言うとプロじゃないですよね。だからハウスメーカーさんに言いくるめられちゃうんですよね。あれって。
これひょっとして良い計画なのかって思っちゃうんですけど、とかなんとなくかっこいいとかね提案がすごい良かったとかね、
すごい素敵な建物だったとか、そこ判断基準じゃないからっていう。儲かるか儲からないかだからっていう。
単体で儲かってたらね資産が積み上がるんだから、極論相続税が増えたとてですね、資産が増えてれば払えるんですよ。キャッシュが増えてれば。
なんですけど、気をつけてくださいね。
というわけでね、私そういった提案が得意でございますので、土地はあるお金はないという方の提案めちゃめちゃ得意なので、
ぜひね、うちはどうしたらいいんだと、どうやってこの土地を売らずに継承したらいいんだという方はね、ぜひとも一度ご相談になってみてください。
良い感じにご提案をします。
はい、ということでね、皆様、どこに頼むか出す。出す、出すって言っちゃった。
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急にデカパンになっちゃいましたけれどもね。
はい、どこに頼むか出す。
ということで、本当に相続対策を頼まれたかったら、ちゃんと皆さんと同じ方向を向く、要は利害関係が一致しているプロに頼みましょうというお話でございました。
はい、ということで、お役に立ちましたら、いいね、フォロー、コメントいただけると嬉しいです。
今日はね、遅くなっちゃいましたので、以上で終わりたいと思いますが、明日以降コメントさせていただきます。
はい、ということで、今日も最後までご視聴ありがとうございました。
本日も素敵な一日をお過ごしください。