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こんにちは。不動産相続の専門店、えほん不動産。 そして、ビジネスノートで即読なら学園マイスクールを運営しております。
船越道のり、みっちゃんでございます。今日も聞いてくださってありがとうございます。 はい、今日のテーマですけれども
3000万円or0というお話をさせていただきます。 3000万円or0でございます。
こわっ。ということですね。何の話かというと、これね、居住用財産を売却した時の3000万円特別控除についてお話をさせていただきます。
パチパチパチパチということで、まずね、わけのわからない言葉が並んでもやだという方もいらっしゃるかと思いますが、結構重要な話で皆さんに関わるかもしれないので、ぜひともですね、あの
チャンネルを変えずに聞いていただきたいなというふうに思うんですけれども、これ何の話をしているかというとね、
住んでるお家を売った時に税金がめちゃくちゃ安くなるかもしれないよっていうお話をさせていただいておりますので、ぜひ耳を暖房にして聞いていただきたいなと思います。
でね、これ変わるとしたら数百万とか1000万とかの単位で変わる可能性があるお話を今からしますのでね、皆様のご実家を売却する時とか、皆様のご自宅を売却する時、
なんか長年引き継いだお家に住んでいる方、要注意でございますというお話です。
はい、ということでね、何か該当する方いらっしゃればですね、ぜひ耳を暖房にして聞いていただきたい。
あるいはですね、お友達にそんな方いるよという方はこの放送を紹介いただけると私泣いて喜びますということでスタートしていきます。
はい、それではね、本日もスポンサー様は野の山正隆さんです。ありがとうございます。
ということで、正隆さんは野の山建設さんという愛知県の治流市というところにあります建設会社さんのおそらく3代目ということで次期社長でございます。
そんなね、正隆さんがスポンサーをしてくださっております。
正隆さんの会社はですね、建設どっちかというとゼネコン系の会社なので、大きめのねビルマンションとかそれから公共建築物、
例えば高速道路です、橋とか道路とかそういったね、でっかい建築物を作るのがメインのお仕事だとお見受けしております。
そういう現場にやっぱり現場に監督というのがいるわけです。その施工管理をする人というのがいるんですけれども、
その施工管理のお仕事についての発信をね、正隆さんされておりますのでね、どんな魅力があるのかとかどんなお仕事なのかっていうのは正隆さんの発信、
インスタグラムをご覧いただきたいです。これからの仕事なんです。私、先日の放送でもお話しましたけれども、
これね、AIと入れ替わりにくい仕事なんです。なぜかというと現場に行ってやる仕事だからですね。
現場の職人さんがAIの話聞きますか?皆さん聞かないんですよ。職人さんはね、この人っていう人の言うことしか聞かないです。
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本当に大変。でも1回その職人さんのボスになってしまうと、割と無理も聞いてくれるっていうね、こういう関係性があるんです。
本当ね、この人がすっごい大事なんですね。現場を円滑に動かすためには。ということでですね、ぜひこの施工管理技師の仕事ね、
注目でございます。AIにはとって変わらない仕事なのでね、これから価値が高まりますから、ぜひね、正隆さんの発信を受け取っていただいて、
お若い方もですね、それからこれからね、お子さんが大きくなっていくようなんて方もですね、そんな仕事もあるんだと知っていただければなと思います。
マサタカさん応援しております。はい、それではですね、本日のテーマに参りましょう。3000万円オアゼロというね、
物騒なお話をしましたけれども、これがですね、お住まいになっているお家とかね、ご実家とかを売却する時に無茶苦茶関係してくる可能性が高い
工場になっておりますのでお話をしてまいります。でね、 今回は実はね、あるお客様からご相談いただいたんですね。
で、この方の場合はさらに複雑だったので、まず状況をお伝えするとですね、 状況をお伝えするとより複雑になるから状況後にします。
喋りながら考えるなって話なんですけど、まずはね、このルールについてお話をしますね。 で、まず財産、不動産を売りました。
不動産を売りました。そしてお金をもらいます。 こうするとですね、お金が手に入りますよね。
このお金に対してこれ税金がかかるという仕組みになっているんです。 で、いくらかかるかっていうと、だいたい20%かかると思ってください。
20%ですよ皆さん。めちゃ高くないですか。仮に5000万で売れたとしましょう。 5000万で売れたら皆さん税金は1000万ってことになるんですよ。
それきつないですか。っていうお話なんです。 大変じゃないですか。1000万と手取り4000万になるのって話ですよね。
なのでちょっとそれはさすがに大変じゃないということで、一応譲渡所得って言ってますからね。 儲けです。不動産を売って儲けたお金の20%を税金とりますと。
これね細かく説明すると40%の場合もあるんですけど、これは5年以内に売却した。 要は買って売って買って売ってどんどん利益を出していってる人は高めに
お金払ってくださいなんですけれども、一般的にはご自宅ってのは5年以上住んでることが多いと思います。
実家もそうだと思いますから、この実家とかご自宅に関しては5年以上住んでるという前提で、その場合は20%くらいが税金なんですね。
で、でですよ。そんな全部税金取られたら大変じゃないですか。ということで一応譲渡所得って言ってますから、
利益があったら利益の20%って言ってるんですよ。ということはどういうことかというと、例えばこの5000万円で買った家とかだとしたら、
これ5000万円で買った家を5000万円で売りました。そうするとこれ差し引きすると利益ゼロですよね。
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この場合は税金かかんないです。別に儲かってないから税金はかかりませんよっていうこういう計算になるんですよね。そこはなるほどと。
なのでここで重要なのは何かって言うと、この5000万円で買ったという証明書がいるんです。
証明書。皆さんこれ何かっていうと売買契約書もしくは受け負い契約書です。これがいるんです。
要は立てた時、買った時のいくらで買ったかっていう値段がわかる書類がめちゃくちゃ重要ってことなんですよ。
これがあればですね、そのまんま取得費、要はその仕入れた値段として見てくれるわけなんですね。
例えば借りていいですけど、これ3500万円で買いました。3500万円で買って値上がりして5000万円で売れましたとしても、この3500万円の仕入れ値はまず
売れた5000万円からは引いてくれるわけですね。儲けじゃないよと。これは仕入れ値が3500万円だから。そこから買った時の例えば消費費用。
仲介手数料とか登記費用とかにしたり、そして売る時の消費費用、こういったものも全部見てくれます。
なので数百万これもかかってますよね。だから例えば今回の場合、仮に5000万で売れた。買った時3500万だったとしたら、まず3500万を差し引いて、そして消費費用を売ったり買ったりの消費費用どうでしょう。
ざっくり仮にこれが300万かかってたとしたら、残り1200万が利益ですと。
じゃあこの1200万の20%が税金で見るよ。要は240万が税金になるよって話なんです。
さっきの話だと1000万かかる話でしたから、全然値段変わってるのわかりますよね。っていうふうにこの契約書があるかないかで数百万とか1000万ぐらい
値段が変わる可能性があるってことなんですよ。だからめっちゃ重要なのはまず契約書の存在です。契約書を血まなこになって探していただきたい。
要は数百万とか1000万の価値ある書類だってことなんです。で今から皆さんがやることはですね、今すぐ売る予定がないとしても、このお家を買った時の契約書は必ずわかりやすいとこに置いといてください。
無くさないこと。今すぐ売る動向とかなくても子や孫が困る可能性があるので、あなたがお家を買った時の契約書は必ずわかりやすいとこに保管をして無くさないようにしてくださいっていうのがまず今聞いていただいている方にお伝えしたいこと。
そしてその契約書がない場合、漏報でございます。漏報。どういうことかっていうと、まず契約書がなかったら売り値の5%までしか現価としては見てくれません。
例えば5000万で売れたら250万までは一応現価として見るが、残りの4750万から所費を引いた4500万ぐらいはもう利益、譲渡所得として見るよなんですけれども皆さんご安心ください。
居住用財産の売却をした時の3000万円特別控除。ここでようやくタイトルに戻ったってことです。
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住んでるお家を売った場合には3000万円引きます。こういうことです。今の話したと5000万で彼に売れました。
わかりません。もう現価わかりませんってなったら、わかった。もうしゃあないなと。でも住んでたお家なんでしょ。じゃあ3000万円は所得から引いてあげるね。
残り2000万の中から所費を引いて、あと税金20%払ってね。こういう温情措置があるよってことなんです。
OKですか。これが居住用財産を売却した時の3000万控除の中身です。ようやく10分喋ってタイトルに追いついたと。
相談内容なんやねんって話なんですけども、これ前後編にしたらややこしいから今日息切ります。ちょっと長くなりますけどご容赦ください。
今回の相談者さんどうだったかっていうとこういう内容だったんですよ。どうだったかっていうと
別居してるんです。もうややこしいなと。別居してるんです。奥様は土地にも自分を持っている。土地は半分奥様のもの。建物は全部ご主人のもの。そして別居なうでございます。
この場合どうなるんだと。じゃあ同居してたらええんかという話になって、じゃあわかりましたと。
しばらく別居してたけれども、その所得控除を受けるために私同居しますとなった場合にこれそんなことできるのって話です。
前提を申し上げると、共有名義だった場合はさっきの3000万控除がそれぞれの共有者ごとに使えるんです。
全部で3000万じゃなくて、例えばご主人が半分、奥様が半分土地建物を持っていた場合にはご主人3000万。
奥様も3000万の控除枠を持っているということなんですよ。ということはどうなるかというと、さっきの5000万で売れた場合はですね
ご主人3000万、奥様3000万で6000万の控除ないなので0円です。すごいですよね。これ大きいんですね。
じゃあ今僕ちらっと答えを申し上げてるんですけども、今回の場合は実は適用外なんです。そもそも適用外なんです。どういうことかというと奥様が建物の持ち分を持っていないから。
奥様は土地は半分持ってました。でも建物は100%ご主人のものです。こうなった時はこの控除使えないんですね。
あくまで居住用財産って言ってるから、住むための財産って土地じゃないですよね。建物の方なんですよね。
なので建物の持ち分を持っている場合は奥様も3000万控除の対象になるが、建物の所有権を持ってない場合には奥様、
今回は所得控除、譲渡所得税の控除の対象外なんですよっていうのが今回の話。
で、ただね、同居してるかいなかって話もあるじゃないですか。論点として。
じゃあこの仮にですけど建物の持ち分持ってたとしても、同居が認められるかって話です。
今から例えばご主人がね、押し取り贈与なんかを使って建物の持ち分を半分奥さんに贈与しましょうと。
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所得控除を使うために。奥様に半分贈与しましたと。
じゃあ慌てて奥様は今住んでる文庄マンションからこっちに住民票を移しましたとなったら、売却したらいいんでしょって言うとそんなことないんです。
そんなことないの。これ危ないんです。
でね、何が危ないかって言うとですね、税務署っていうのはですね、
この本当にその所得控除を受けるがための一時的なこの住民票の移動とか一時的な転居っていうのは、
当然これ対象外ですよっていうこともはっきり歌ってるんですね。
なので、罰NGを食らう可能性が非常に高いですと。
でね、じゃあどうやってわかるのって話なんですけれども、いろいろ見るんです。いろいろ見る。
税務署の方は実体主義なので、どっちかというと住民票がどっちにある云々よりも実際にそこに住んでるんですか。
ここが非常に重要なポイントになるんですね。
どれぐらいの期間と言われると決まった期間はございません。
何年以上住んでたらどうとかはなくて、実際に住んでることが確認できたらっていう話になるんですね。
じゃあ実際に住んでる状態ってどう?って考えたら、例えば奥様が別のマンションで水道高熱費の契約をしていて、
そこの家賃、管理費とかも払っているとなると、これは別にお住まいあるんじゃないですか?っていう話になりますよね。
じゃあもう1個マンションを売却するのか、あるいはそこを引き払って誰か他の人に貸して賃貸不動産として経営していると。
この場合だったら確かにそこには住めないですよね。奥様はそこで高熱費を契約することもないでしょう。
って考えると、この場合だとまず分譲マンションの扱いとしては政府になりそうな気がする。
そして水道高熱費は当然夫婦で1本ですよね。
ということなので、他に水道高熱費を払って管理費を払って所有しているマンションがないかあるか、
みたいなことは当然調べれば分かるわけですね。
それから極論ですよ。近隣に聞き込みするんですね。
あそこの奥さんっていつもお住まいなんですか?と、最近全然見ないですけどね。
別居されたって聞いてますよ、みたいな話が出てくると、アウトなんですよね。この裏を取られるとアウトなんですね。
逆にね、何年か別居してたけど、何年くらい前から帰ってきてもうしばらく仲良くお住まいですよ、みたいな話が聞けると、
これ政府って可能性がありますと。なので今回のご相談者さんがもしですよ、
仮に何年か計画でこの城都所得税の3000万公助を受けるとしたらですね、
まず今の持っているマンションは売るか貸す、住めない状態にする。
そして住民費は当然ながらそっちから今自宅に移す。
そして、何だろう、公熱費は当然夫婦で一方の公熱費を共同して払っていくのかっていうこと。
で、何年も住んでいるという、まあまあ最低でも1,2年?数年間住んでいるという事実ができる。
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で、その上で売却をする。これであればね、可能性はある。でも手数多いですよ。
まずご主人が建物の上等で半分を何かの形で奥さんに譲る。奥さんは今のマンションを引き払う。
で、引っ越す。何年か住む。事実、既成事実を作る。そして売る、みたいな話なので。
何か年計画ですよね。どうすか?やりますか?って話でね。
現実的ではなさそうな気がしましたね。列挙されているという事実も考えるということです。
なのでね、今回の場合はその急遽ね、その住民票を移して一時住めばいいんですか?って話については、それは認められない可能性が高いんじゃないですか?っていうお話をしました。
まあこれはね、もちろん税務署とかの判断だし、税理士でも僕もね、ないので断定はできないですけれども。
まあいろんなね、世に出ている情報を総合するとおそらく相当困難でしょうと。
なので、まず奥様にお勧めしたのは土地を買った時の売買契約書を探してくださいってお話をしました。
まあそもそもですね、今回今のままだと居住用財産の城都所得控除は適用外なんですよね。
なので奥様が控除を受けるとしたら、ご主人は3000万控除を受けれそうですから、奥様が受けるとしたら買った時の契約書ですね。
これがあれば、これが原価から引かれるわけですからね。城都所得から引かれるので。
なので、これをまず一生懸命探してくださいっていうお話をさせていただきました。
いかがだったでしょうか皆様ね。もう3000万はゼロっていうね、今回ゼロになりそうっていうパターンでしたけれども。
ご実家をね、昔から引き継いでるなんて方は本当ね、ちょっと怖いですよ。
ご実家の買った時の契約書ってありますか?
これお父さんお母さんにちゃんと確認しておいた方がいいですよ。
代々持ってます。買った時の値段は分かりません。
まあまあいい場所になっちゃいましたみたいなね。
昔は何もなかったのにみたいな。まあまあいい場所になっちゃいましたみたいなパターンの方は、
要注意というかね、非常に厳重注意をした方が良くて。
仮にですけど、そこ売却なんかしちゃうとすっごい税金持ってかれる可能性もあるのでね、ご注意くださいということです。
じゃあ何したらいいのっていうことについてはね、これも個別相談です。
あの、解説しきれない。もうパターンが多すぎてね、やれることが多すぎて。
解説しきらないので、ぜひね、我が家ちょっとそれに当たるんじゃないっていう方はですね、
ぜひ直接ご相談ください。
概要欄のね、Linuxに公式LINEありますからね。公式LINEから問い合わせいただいてもいいし、
私のね、インスタとかYouTubeとかそういったアカウントをフォローしていただいて、
そこにコメントいただいてもいいし、このコメント欄のね、チャットにいただいても結構です。
ということでね、とにかくまあ何かの形で僕に連絡を取っていただいて、
うちどうなんていうことは聞いてください。
ぜひね、無料でご相談に乗らせていただきます。
全国どこでもね、同じ話なので、全国どこでも乗れます。
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で、チャットのやり取りでもいいし、例えばZoomとかね、LINEのビデオ通話みたいなものを使ってのご相談に乗れますからね。
ぜひぜひ、まずはお気軽にご相談になってみてください。
でね、まずは我が家がどうなのかっていうリスクを知っとくっていうことが大事ですよね。
で、どういう手が打てるのかっていうのは早めに分かれば分かるほどね、これ病気とかと一緒ですね。
手を打てることが増えていく。
で、時間が経てば経つほど打てる手っていうのは減っていく傾向にあります。
特にね、相続っていう話で言うと、非相続人、今ね、所有者がどんどん年を取っていくわけですね。
って考えると、どんどん例えば認知症のリスクとか、お亡くなりになるリスクっていうのは日々高まっていくわけですよね。
なので、できるだけ早い段階でご相談をいただいて、できるだけ早い段階で対策を打っていただくというのがお勧めかつ最善の策かなと思います。
というわけで、今日の放送お役に立ちましたでしょうか。
かなりね、専門的なお話ではありますけれども、皆さん全員に関係があるお話なんじゃないかなと。
特に持ち家の方にとってはね、リスクがあるのでね、ぜひぜひご注意くださいというお話でございました。
ご存知でしたか、こういったね、上等所得税のこととか、控除のこととか、知らない方多いんじゃないですか。
この同じ内容でね、実はあのインスタライブをやったんですけれども、ぜひeテレで放送してほしいと。
NHK教育テレビでね、放送してほしいというコメントもいただきまして、本当にね、僕もそう思います。
これね、教育テレビでやった方がいいと思う、こういう話。
別に、節税とか脱税って話じゃなくて、普通にこう仕組みとしてね、ちゃんと周知された方がいい。
もちろんね、その、見たら載ってるんですよ。見たら載ってるんですけど、その見て勉強しないじゃないですか。
私に関係があるってなってから知ることですよね、こういうことってね。
なので、これね、お父さんが亡くなってから、えー、みたいになるパターンなんですよ、こういうのって。
なので、ぜひね、NHKで私、この相続の話をできるまで頑張って認知を広めていきたいと思います。
というわけでね、ぜひ皆様ね、そういったこともあるということを知っていただけるだけでも、もうハッピーかなと思いますのでね。
お役に立ちましたら、いいねボタンをコメントいただいて、そしてね、なんか関係ありそうっていうね、お知り合いの方がいらっしゃったら、
ぜひね、なんかこの放送分かりやすいでということで、えー、お知らせいただけるととっても嬉しいです。
はーい、というわけで、今日はね、えー、3000万オアゼロという、えー、ちょっと怖いタイトルをつけながらですね、
えー、皆様、多くの方に関係がありそうなお話をさせていただきました。
ということで、今日はね、長くなっちゃったのでコメント返し明日以降にさせていただきます。
本日も最後までお聞きいただいてありがとうございました。本日も素敵な一日をお過ごしください。
今日は僕のお父さんの誕生日で徳島に帰っております。
僕のね、命を生んでくれたこと、繋いでくれたことに感謝をしていきたいと思います。