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今日は、印紙税・登録免許税・譲渡所得・取引の流れで覚えます。
はい、よろしくお願いします。
あの、宅建受験生であるあなたに向けてお話しするんですが、不動産の税金って、本当にたくさんあって混乱しますよね。
まあ、そうですね。次から次へと新しい税金の名前が出てきますからね。
そうなんですよ。それで、前回第28回の深掘りでは、不動産取得税とか固定資産税を扱いましたよね。
あの時は、家を買った後のカレンダーで覚えるっていうアプローチでした。
カレンダー形式で時期を追っていく方法でしたね。
はい。でも今回はちょっと視点を変えたいなと。
バラバラの税金をただ暗記するんじゃなくて、一件の不動産取引のタイムラプス動画を見るような感じで進めていきましょう。
なるほど。タイムラプス動画ですか。面白い例えですね。
ええ。その瞬間に発生する税金を整理していくんです。具体的には、家を買うと決める契約する。
次に、自分のものとして登記する。そして数年後に売却して利益が出る。
その3つの大きなステップですね。
そうです。この3つの瞬間にスポットは出ます。
では、ここで今日の覚え方フレーズの1回目です。ここ大事ですよ。
はい。何でしょうか。
いきます。契約に因子、登記に当面、売却に譲渡。3000万は住んでた家だけ。
おお。すごくテンポがいいですね。これだけで今回の要点がギュッと詰まっています。
でしょ。ぜひあなたも一緒に心の中で唱えてみてくださいね。
では早速タイムラプス動画の最初のコマからいきましょう。
家を買う最初のステップ。契約の瞬間です。
ここで登場するのが因子税ですね。
因子税。これもよく聞きますけど。
そうですね。不動産の売買契約書などは因子税法において課税文書と呼ばれるんですよ。
課税される文書。つまり税金がかかる紙ってことですよね。
その通りです。そこに記載された契約金額に応じて因子税がかかるという仕組みになっています。
なるほど。でもここで受験生目線ですごく気になることがあるんです。ちょっと待ってくださいね。
はい。何でしょう。
もしうっかり因子を貼り外れてしまったらどうなるんですか?せっかくの契約自体が無効になっちゃうのとか思いません?
ああ、そこは本当によく誤解されるところですね。でも安心してください。契約の効率自体は有効のままです。
えっと有効なんですか。よかった。因子がないせいで何千万円の契約が白紙になるわけじゃないんですね。
ええ。契約自体は全く問題ありません。ただ税金の世界はそんなに甘くないんですよ。
な、なんか嫌な予感がしますけど。
厳しいペナルティが待っています。納付しなかった因子税の額とその2倍の金額を合わせた額が取られます。
ちょっと待って。納付しなかった額とその2倍を合わせた額?
はい。つまり本来の3倍もの固い税が徴収されてしまうんですよ。因子税法第20条で決まっています。
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3倍?それは痛い。本来1万円で済んだのに3万円取られるってことですよね。
そういうことです。だから絶対に張り忘れちゃいけないんです。
いやーここ大事ですね。リスナーのあなた3倍ですよ3倍。
そしてもう一つ追加の重要知識があります。
はい。教えてください。
国や地方公共団体が作った文書にはそもそも因子税はかかりません。非課税になるんです。
え?非課税なんですか?それはどうしてですか?
えーと国が自分で作った文書に税金をかけてそれをまた国が受け取るってなんだかおかしいですよね。
あーなるほど。自分のお財布の中で右から左にお金を移してるだけになっちゃうのか?
ええ。全く意味がないですからね。だから因子税法第5条で非課税という基本ルールになっているんです。これも忘れずに押さえておいてください。
わかりました。理由がわかるとスッと頭に入りますね。では契約が無事に終わったところで、いよいよ家を自分の名義にする陶器の瞬間へ進みましょう。
はい。タイムラプスの2つ目のコマですね。ここで払うのが登録免許税です。
出ました。フレーズで言うところの陶器に遠目ですね。
その通りです。
ここでまた素朴な疑問なんですけど、税金の計算って普通は自分が実際に買った値段、つまり実売価格に税率をかけるもんだと思っちゃいますよね?
ええ。そう考えるのが自然ですよね。でも実は違うんです。
え?違うんですか?
はい。そこが思い込みの落とし穴なんですよ。登録免許税の計算のベースとなる金額、いわゆる課税標準ですが、これは実売価格ではありません。
じゃあ何を使うんですか?
市区町村の固定資産課税台帳の価格、つまり評価格を使用するんです。
ああ、前回の第28回でやった固定資産税でも出てきたあのおなじみの価格ですね。
そうですそうです。その記憶しっかりリンクさせておいてください。
国があらかじめ評価した客観的な数字をベースにするわけですね。
なるほど。当事者同士で勝手に決めた売買価格じゃなくて公的な評価格を使うってことですね。
ええ、それからマイホーム購入者向けの嬉しい軽減措置もあるんですよ。
お、特例ですね。どんな条件なんですか?
まず、自分が住むためのマイホームであること。自己給住用ですね。
それから床面積が50平方メートル以上あること。
50平方メートル以上。
はい。そういった要件を満たした住宅用家屋の保存登記や移転登記をする場合は、税率が安くなるんです。
へえ、自分が住むためのある程度ちゃんとした広さの家なら国が税金をおまけしてくれるんですね。
ええ、マイホーム取得を後押しするための制度ですね。
いいですね。
それで、タイムラプス動画はここから一気に早送りです。数年が経ちました。
だいぶ時間が進みましたね。
はい。そして、その家を売って利益が出たとします。売却の瞬間です。
ここにかかるのが譲渡所得ですね。
はい。フレーズの売却に譲渡です。これってどういうルールなんですか?
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譲渡所得はですね、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうか、ここではっきりと分かれます。
5年の壁があるんですね。
ええ。5年を超える場合は長期譲渡所得となって、税率が約15%になります。
ふむふむ。15%。
一方で、5年以下の場合は短期譲渡所得と呼ばれて、税率がなんと約30%に跳ね上がります。
え?30%?倍じゃないですか。長く持っていた方が税率がぐっと安くなるんですね。
そうなんです。短期的な不動産の転売を防ぐための仕組みなんですよ。
なるほど。すぐ売って儲けようとする人からガッツリ税金をもらうぞってことですね。
ええ。まさにそういう意図です。そして、ここで試験で超重要になる最強の特例を紹介しましょう。
最強の特例。気になります。
それが、居住用財産の3000万円特別控除です。
出ました。フレーズの最後、3000万は住んでた家だけの部分ですね。
はい。自分の住んでいた家を売った時は、なんと所有期間の長さに関係なく、利益から最高3000万円まで差し引くことができるんです。
ちょっと待ってください。所有期間に関係なくですか?さっきの5年の壁は?
関係ありません。1年しか住んでいないいても、自分が住んでいたマイホームなら使えるんです。
ええ。それは本当に最強ですね。利益から3000万円引いてくれるって、普通の家なら税金ゼロになっちゃうことも多いんじゃないですか?
ええ。ほとんどのケースで税金がかからなくなりますね。さらにですよ。
まだあるんですか?
はい。所有期間が10年を超えているマイホームなら、この3000万円控除と併用して、税金がもっと安くなる軽減税率の特例も受けられるんです。
ええ。今度は10年の壁だ。つまり、3000万円引いた上に、まだ利益が残っていても、その分の税率も安くしてくれるんですね。
そういうことです。国としては、長く住んだマイホームの売却をものすごく優遇しているわけです。
なるほど。これらは全て住んでいた家を売った時の優遇という大きな間で繋がっているんですね。すごく整理されました。
ええ。その間も意識すると覚えやすいですよ。
では、ここまでの流れを定着させるために、今日のフレーズ2回目を叫びましょう。あなたも一緒に。
契約に因子、当期に当面、売却に譲渡、3000万は住んでた家だけ。
これでバッチリですね。
それでは取引の流れをしっかりと思い浮かべながら、過去問風の○×問題に3問チャレンジしましょう。リスナーのあなたもぜひ一緒に考えてみてくださいね。
はい。本番の試験のつもりで答えてみてください。
第1問。不動産の売買契約書に因子を貼り忘れた場合、家貸税が徴収されるが、その売買契約自体が無効になるわけではない。○か×か。
さあ、どうでしょうか。少し考えてみてください。
あの時の恐怖の3倍ルールを思い出してくださいね。では先生、正解をお願いします。
答えは○です。
○ですね。
因子を貼り忘れると本来の3倍の家貸税を取られますが、契約の効力には全く影響しません。有効なままです。
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はい。ここは引っかからないようにしましょうね。契約は有効です。では続いて第2問。
お願いします。
登録免許税の課税標準となる不動産の価格は、原則としてその不動産の実際の売買価格である○か×か。
えっと、実際の売買価格でいいんでしたっけ?
どうですか?騙されないでくださいね。では正解をどうぞ。
答えは×です。
よし、×ですね。
ええ。実際の売買価格ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格をベースにします。工事者同士のいいねじゃダメなんですよね。
そうそう。客観的な台帳の価格を使うんでしたね。前回のエピソードともつながっています。では最後の問題、第3問です。
はい。気を引き締めていきましょう。
居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例は、譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超える家屋でなければ適用を受けることができない。○か×か。
10年を超えないとダメなんでしょうか?
あの最強の特例の条件、どうでしたっけ?先生、正解をお願いします。
答えは×です。
やっぱり×。
はい。3000万円の特別控除は所有期間の譲渡に関係なく使えます。所有期間が10年を超えることが条件になるのは軽減税率の特例の方ですね。
そうですよね。3000万は住んでた家ならいつでもOK。10年超えはさらにおまけがつく軽減税率の方。この2つを混ぜて出題してくるわけですね。
ええ。まさに過去問でよく狙われる引っ掛けパターンです。
お疲れ様でした。あなたも全問正解できましたか?契約から登記、そして売却という3つのステップとそれぞれにかかる税金が頭の中でしっかり結びついたんじゃないでしょうか?
タイムラプスの映像と一緒に記憶しておけば、試験本番でも必ず引き出せるはずです。
そうですね。では最後にもう一度、今日の魔法のフレーズを唱えて終わりましょう。いきますよ。契約に因子、登記に当面、売却に譲渡。3000万は住んでた家だけ。
これで完璧ですね。ただ最後に一つ、あなたに探求の種をお渡ししたいと思います。
お、何でしょうか?
本編で譲渡所得の5年や10年の判定は実際に売った日ではなく、売った年の1月1日現在で行われるとお話しましたよね?
ああ、確かに。さらっと流してましたけど、1月1日時点なんですよね?
ええ。では、なぜわざわざ実際の売却日ではなく、一律で1月1日を基準にしているのでしょうか?
えー、何でだろう。実際の売却日の方が正確なのに。
これが実務や役所の税金の計算においてどんな意味を持つのか、是非ご自身でも考えてみてください。理由がわかると税法がもっと面白くなりますよ。
なるほど。税務署の手間とか、なんか裏に実務的な理由がありそうですね。あなたも是非考えてみてくださいね。
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ええ、応援しています。
この取引の流れをしっかり抑えて、試験の得点源にしてくださいね。あなたの達験合格、心から応援しています。ではまた。
本日の耳で覚える達験はここまでです。私自身、達験には3回落ちて、4回目でやっと合格しています。
なので直前期になると焦って、あれもこれもやりたくなる気持ちがとてもよくわかります。
なので今回、教材を増やすのではなくて、残り30日で今日はもうこれだけをやるというのを決めるプログラムを作りました。
詳しくは概要欄からご確認ください。ではまた来週。