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こんにちは。不動産相続の専門店えほん不動産。 そして、ビジネスノートで即読なら学園前スクールを運営しております船越道のりみっちゃんでございます。
今日も聞いてくださってありがとうございます。 今日はね、昨日に続きまして、不動産を使った相続対策が激変するということで、
2026年の税制改正大綱をですね、めちゃくちゃわかりやすく解説をするという回の後編でございます。
と言いつつですね、前編、昨日の放送で私一本でしゃべりきろうと思ったんですが、
税制改正大綱に行き着く前に時間切れとなりましたので、本日後半をお話しさせていただきます。
ということでね、昨日はですね、その前提となる不動産を使った節税対策って何なのっていうお話をザクッとさせていただいてます。
ザクッというか結構詳しくさせていただいたので、まずね前提として昨日の前編をお聞きいただいてから、
今日聞いていただくと、まるっとね、過去、現在、未来という繋がりがお分かりいただけるかなと思います。
でね、今日は現在の後半から未来に向けての解説をさせていただきたいなというふうに思いますので、ぜひお聞きになってみてください。
はい、それではまずはですね、スポンサー様のご紹介です。野の山正隆さんです。ありがとうございます。
まさたかさんも同業なんですけれども、同ジャンルの業種で、野の山建設さんという愛知県治流市にある会社さんの次期社長でございます。
でね、まさたかさんは発信はですね、施工管理とかね、その設計についての発信をされていて、
要は建築に対して非常に重要なポジションなんだけれども、一般的にはあまり知られていないんですよね。
そこの魅力についていろいろ発信をされています。
で、実際にこれから間違いなく需要が高まってお給料が上がります。
なんせ人が減るんです。この現場監督って言われる人たちって、そもそも皆さんご存じないじゃないですか、あんまり。
現場監督ってどんなことをしててどんな価値があるのかっていうのをご存じない方多いので。
で、あんまり就職も多くないわけですよね、死亡する人が。
でなると、どんどんね、今やられている方、現役バリバリやっている方が結構年配の方が多いので、どんどんある意味高齢化でね、いなくなっていくわけですよね。
そうすると若手の成り手が少ないので、めちゃめちゃ需要高まる業種です。
なのでね、今からこれから勉強される方めっちゃ狙い目。
そして土木とかね、建築の仕事ってなくならないです。特に土木なくならないですね。
例えば、高速道路を補修するとかね、橋を直すとかトンネル直すとか、もうその高度経済成長期にボコボコ作って、
ある意味ね、ちゃんとできてない、安ぶしんで作ってしまったような新幹線とかね、そういったものってこれからどんどん修繕、作り変えとかやっていくわけなんで、
この公共工事がなくなることないわけですよ。
ここの現場管理ができる人ってもうめっちゃ貴重な存在だし、しっかりお給料もいいんですよ。
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なのでね、なんでちょっと小声なんだよ。でも本当にいいお給料取ってらっしゃるんですよ。
ゼネコンとかの品質管理の方っていうのはね。
なので、ぜひぜひここ狙い目なので、しっかりまさたかさんの発信受け取っていただいて、
施工管理ってそういうことなのかということでね、もしこの道を志していただける人が現れるとね、
今後の日本の土木の建築業にとってもすごくいいことかなと思うので、ぜひまさたかさんの発信受け取ってみていただきたいと思います。
まさかさん応援しております。
はい、それでは今日の本題に行きましょう。
不動産のね、相続税対策でございますよ、皆さま。
大きく変わりましたというお話を昨日させていただきました。
なんとね、不動産が一番いいのは、要はカイツマンでいうと、
時価と評価が全然違うっていうのがめちゃめちゃいいポイントだったわけです。
売り返したら1億円の価値があるのに、なんと評価としては4000万ですかみたいなね、
そんな話が普通にあったわけです。
なので、キャッシュで1億円持ってるぐらいだったら不動産に変えて、
それで相続をして、相続が終わってから現金化するなりなんなりすればいいと。
そうすると価値をぐっと圧縮をした状態で相続税の計算を受けられるので、
かなり節税になったよねっていうのが、ざっくり言うと不動産を使った相続税対策なんですが、
これがですね、2026年税制改正大綱にはっきりとダメだと書いてある。
なので今日はね、その税制改正大綱も読み合わせをしながらですね、
そんなこと書いてあったのっていうことをね、そしてそうなんのと、
じゃあどうしたらいいのっていうところまでを今日はね、やっていきたいと思います。
じゃあね、前文ちょっと読むとあれなので買いつまんでいますね。
まず相続税の財産評価を適正化、つまり今の評価の仕方やめますと、
変えますということを書いてあります。
相続税法上は自家主義なんだぞ、君たちと。
評価と自家が全然違うのを上手いこと使って節税対策してるんじゃないよということを書いてあるわけですね。
バレたー!っていうね。
で、その先です。
で、第1番。
無くなる5年以内に買ったもの、無くなる5年以内に取得した不動産、
特に収益不動産については、まず取引価格、つまり売買価格の8掛けで見ますねと。
うーふーふー、全然違う!っていうね。
そう、それが書いてあるっていうことです。
ざっくり買いつまんでいるとですよ。
無くなる5年以内に取得した。
要はね、結構高齢のおじいちゃんおばあちゃんがボコボコ収益不動産を買うって、
これほぼ必要ですかって話です。
必要じゃないよね。
これ明らかに相続税対策だよねということで、
そういう物件に関しては購入された8掛けで見ます。
これにはね、遡ると資産がね、何億だったかな、十何億かな、ある資産家の方が無くなる直前にですね、
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またこの10億ぐらいのビルを買ったわけです。
合計13億だったかな。
ビルを2棟買ったと。
で、これで評価が3億とか2億とかになったのかな。
で、結果的にそれをローンを組んで買ったもんやから、
ローンをね、10億とか組めばですね、マイナス評価になるわけですよ。
要は13億のマンションを買うのに13億ローンを組みましたと。
でも、そのマンションの評価は2億とか3億しかないもんやから、
結局マイナス10億円の評価の差し引きね。
差し引きマイナス10億円の評価になっちゃうみたいなことがあってですね。
で、これで無くなった。
97歳の人がそれをやって、すぐ無くなって、
で、またそのすぐにまた現金化をして十何億ね、売り抜けちゃったみたいなっていうことがあったと。
これはあかんでしょということ。
これは結局最高裁まで争って、これ課税されたんですよ結局ね。
で、追徴課税払ったんですけれども、こういうことがあったから、
こういう極端な例があるから全部もうダメです、
罰にしますっていうのがそもそもの話なんですよね。
で、今回は無くなる5年以内です。
5年以内に買ったもの、
例えばアパートを建てたとかマンションを買ったとかいう場合にはですね、
これは買った値段の鉢掛けで評価しますねと。
つまりあんまり減税のメリットないようにしますねっていうのが今回の通達というか、
税制改正の対抗、リクエストですね。
リクエストですけど、政府与党がこれをリクエストしているので、
基本的にはこの通り行くっていう話です。
で、これが1個目ね。
めちゃめちゃ大きい話ですよ。
今までは半分とか4割とかになってたものが、
鉢掛けに変わるんでめちゃくちゃ大きい話ですね。
節税効果が半分以下になるってことですからね。
大きいことです。
そして2つ目。
2つ目はその不動産の証券化。
証券化したやつってもうめちゃめちゃ評価低かったんです。
売り返される値段は高いのに。
証券化の話は昨日一応ざっくりとお話してますからね。
そっちで聞いてほしいんですけれども。
要はビル1棟をみんなで持ち合おうみたいな感じです。
イメージとしてね。権利を持ち合おうと。
その代わり1個1個の権利に株みたいなもんですよね。
会社もそうじゃないですか。株でもっててみたいな感じじゃないですか。
で、会社が生んだ利益についてみんなで分配しようと。
それと同じように不動産も同じような権利を持ち合おうっていう仕組みが今あるんですけれども、
その評価がめちゃ低いんですよね。
なんで実際1,000万円で生きとく値の権利を買っても、
評価としたら100万円とか200万円しかないみたいな感じになってたんですけれども、
これもまずいやろということで結局売買された値段で評価しますねと。
これに関してはもう割引すらありませんみたいなね。
いう話です。
ということなので、非常にこれ怖いよということです。
なので今このスキームでね、この仕組みで設営しようとしている業者さんはもう戦線強強でございますということです。
大きくこれ変わってくる。
しかもこれ遡られますから。
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これいつからなんだという話です。
いつからかというと令和9年の1月1日以降の相続です。
つまり今が令和7年の年末ですから、あと約1年後からです。
早っ。
令和9年の1月1日以降の相続に関してそこから遡ります。
いいですか。遡るんですよ。
遡ってお話がありますからね。
なので令和9年の1月1日に仮にいなくなりましたってなったらそこから遡って5年以内に取得された不動産に関してはアウトということになるという話です。
ただしこれね、猶予期間があるんです。
どれぐらいあるかっていうとざっくり8ヶ月か9ヶ月ぐらいある。
で、どうしとけばいいか。
もともと5年以上前から持っている土地にアパートやマンションを建てる場合、着工をしていればセーフです。
OKですか。
もう一回言いますよ。
もともと5年以上前から持っていた土地に対してアパートやマンションを建てて、だいたい8月か9月ぐらいまでに着工をしていればセーフ。
それに関しては今までの評価を採用します。
それ以外は新しい評価をします。
こういう話です。
OKですか。
ということなのでアパートマンション業者さんは2026年はおそらくめちゃめちゃ売り上げを上げると思います。
なぜならばこのルールがあるからもう地主さんなんかは急いで建て出すっていうことです。
ということは地主さん方は注意していただきたいんですけど着工がめっちゃ重なると思いますから。
8月9月を狙って着工をしていこうと思うと多分重なって着工できませんという可能性も出てくる。
着工が重なるということは申請も重なるので申請する期間というのは限られてますからね。
申請を承認する期間というのが決まっている。
期間というのは組織が決まっているのでそこにいる人の数も決まっているのでそこにどっとたくさんの申請が出てくると審査に時間がかかるんですね。
建築っていうのは建築確認という許可を受けて着工しないといけないのでこの許可が出るまでの時間がおそらく普通よりかかるはずです今年は。
大体どうでしょう賃貸住宅で言うと2から3ヶ月かかるんじゃないですか。
この申請許可を受けるまでにということはですよ。
8月9月に着工をしようと思ったら遅くとも5月ぐらいには全ての大体のことを決めとかないといけない。
ということはそれまでに契約をしとかないといけない。
それまでに比較検討をしておかないといけないとなると大胸ですね。
年明けたらすぐに比較検討を始めてメーカーを選定していかないと間に合わないということですよ。
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これめちゃめちゃ日にちタイトなんです。
だから今からバタバタゆっくり情報収集してってなると本当にシビアでみんなが重なると着工が本当に間に合わないという可能性も出てきます。
なのでなるだけ早めに事主さんでいらっしゃって相続対策が要るなという方は早めにスタートされることがお勧めです。
これ別に私はメーカーの手先でもなんでもないんですけどルールがそうなったので仕方ない。
そしてこのやらしいんですけどいつまでなんて僕は8月9月ぐらいって言ったのが微妙なところなんですけども
この改正を通達に定める日までにって書いてるんです。
この法律が施行される日とかじゃなくてこの改正を通達に定める日までにって書いてるんです。
じゃあ通達に定める日っていつなんていうことですね。
これがやらしいです。いつかわかんないんです正直。
なんですけど一応前回の例えばタワマンのその相続税の評価を下げるってやつを制限する。
タワマン節税を制限するための通達っていうのが大体10月ぐらいに出されていると。
だからおよそ9月とか10月ぐらいにこの通達が出されるんじゃないかな。
そして1月1日から施行されるんじゃないかなと考えると
安全を見たら8月には着工しておきたいよねというのがおよその見立てということです。
なので今からアパートマンション業者さんはこの8月着工あるいは7月着工あたりを目指してですね
今から猛攻撃をかけてくるということになりますから
事主さんは覚悟してくださいということですね。
本当に焦って立てるって良くないんですけれどもきちんと吟味をした上で立てていただきたいなと。
これから節税のためだけに立てるっていうのも本当に厳しくなっていきます。
というのが評価がこの鉢掛けになっていくからですね。
昔はこれまではねアパート自体は全く儲かってなかったり赤字であっても相続税の節税額が大きいからもういいでしょっていう理屈で
もうほんとねただ高いだけのアパートをボコボコ立ててきてて全然収益あってない。
実際に売るとなったらそんな値段で売れないみたいなねとんでもないアパート建築が横行してたんですけれども
おそらくこういうのも成りを潜めてくるはずですこれ以降はね。
なぜならば節税効果があんまりないからです。
ということは今後アパートを建てる目的っていうのはどうなっていくかというと
今後は納税資金を収めるつまりちゃんと儲かるアパートを建てるっていう風にシフトしていきます。
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というのは要は節税対策のために不動産ね土地を余らしとくんじゃなくてそこにアパートを建てて経営することによってきっちりとキャッシュを上積みしていく。
こういうことが重要になってくるっていうことなんですよ。
で現金をしっかり産んで積んでおいて相続税を払えるようにする。
節税の効果としてはあまり大きくないがちゃんと資金を積んでおくっていうことの対策が必要なんだと考えるとこれも実は今回の税制改正を受ける受けないに関わらず
本来必要な不動産投資という考え方が採用されるようになるっていうことなんですよ。
ほんと節税対策だけでねもうアパートボコボコ建ててた時代はこれから終わります。
でやることはきちんと収益性の高い建物を建てていくっていうこと。
こっちの方が重要になっていくので僕としてはその方がまっとうな流れなのでねいいことだなと思います。
そしてなくなる直前に慌てて売ったり買ったりするんではなくてね要は5年以上前から経営しているアパートであればこれまで通りの評価を受けられるっていうことですから
なるだけお若いうちに計画的に収益不動産をスタートしておく建てておくっていうことの方が大事になっていくので
そろそろかなーとかねいつやろうかみたいなそろそろ相続のこと考えないとみたいな時期よりもですね
余ってる土地があるんであれば有効活用を最初からしておく定格的に現金を積み増しておくっていうこと
あるいは次の世代にねキャッシュをどんどん渡しておくとかっていうことが求められる。
よりね相続対策をロングスパンで見ていくことが必要になってくるっていうことが今後起こってくる変化です。
良いことですよね。
なのでもう本当ね銀行とアパート業者が組んで税理士さんが組んでですねボコボコ本当に儲からないアパートを建ててローンだけが残ってね結局借金の方に取られてみたいなそういうことからは
シフトしていくので私はもういい流れだと個人的には思っておりますが本当に地主さんはこれから本当に大変になってくると思います。
なので地主さん自身も勉強してねちゃんと知識を身につけてね武装しておくことも大事だしご自身のねお勉強がこの通達では間に合わないという場合にはですねやっぱり我々のようなプロを雇っていただくべきだなと思っています。
なのでご自身の相続税対策にね不動産会社やそれからなんだろうなアパート会社と渡り合うのにね大変だと多分大変だと思うんですよ。
今から勉強してプロと渡り合っても無理じゃないですかじゃあどうやって選んだらいいのって難しいと思うのでそこでね僕らのようなコンサルタントがいるのでぜひね第三者目線でプロの立場としてねある意味その地主さんの味方として養人房みたいな感じでね雇っていただければですねそこは経営判断としてどうなのかとかね相続対策としてどうなのかという客観的なプロとしての意見を
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そこはあの忌憚なく述べさせていただきますのでぜひね私みっちゃんうまいこと使っていただければなと思いますこのね数ヶ月が非常に肝ですねここからやっていくことが非常に肝なのでぜひぜひねそこは勉強するよりもね勉強しているプロを雇う方が多分楽だと思いますし早いそして大きな損をしないで済む可能性があるので
ぜひ皆様のね相続対策そしてこの激変する時代ですねうまいこと我々のようなプロ相続対策のコンサルタントを活用いただければなと思います全国の方ご相談乗れますからねまずはオンラインで無料でご相談に乗りますので概要欄のリンクの方から公式ライン登録いただいてご連絡いただければなと思いますこちらのコメント欄にコメントいただいても結構です
はいということでね今日は激変するそのね相続対策についてのお話をさせていただきました未来はですね適正になっていくっていう意味ではいいんですけれどもよりねロングスパンで長い期間賢く設計をしていく対策をしていくっていうことが今後求められるというお話でございましたお役に立ちましたらいいねフォローそしてコメントをいただけると嬉しいです
またねこんなことも解説してよっていうリクエストもお待ちしておりますのでこんなこともねコメント欄にいただければ私の方でこんな感じでねわかりやすく解説をしていきたいと思います
はいというわけでいかがだったでしょうか皆様結構ねこれ地主さんにとっては大きいことですよねだしご自身のご実家がねもしそういう資産をお持ちで何かしらの対策いりそうだなってぼやっとでも思っていらっしゃる方はねまずぼやっとの状態でいいので
一回相談してみてくださいねそしたらあいついつからこんな対策した方がいいですよってお話ね僕もありてーにお話できますからねぜひぜひうちも多分やらなかんねんなーみたいな方はね大きくこれから対策が変わっていく時期なのでぜひ一度ご相談になってみてください
はいということでビジネスノートで即読もやっておりますなんでねご自身で勉強してねご自身で対策したいよやっぱりね人に頼むにしても自分も知識を身につけておきたいよという方はやっぱり読書がおすすめです
誰かから情報を取るとどうしても偏ってしまう僕もそうですよね僕のスタンスからやっぱりお話をしてしまうのでやっぱり読書ってのすごく大事だと思いますでいろんな立場の方がいろんなことを言うので例えば相続対策でね不動産というとたくさん書籍出てますから
そういったものをたくさん読んでねなるほどって大体みんな同じこと言ってるなっていう部分とこの人はこういうスタンスなんだっていう部分で分かれますからそういうとこもたくさん読んでいくと分かるのでぜひね読書でこういった知識を身につけた上でですね相続対策望んでいただけたらなと思います
これだけは本当に注意していただきたいなというふうに思いますということでねしっかり知識の武装するという意味でも読書本当に有効ですからねぜひこの読書を効率的にできる速読身につけていただければなと思いますこれね本当コスパいいなと思うんですよね2ヶ月とか3ヶ月で身につく誰でも2倍から7倍で読めるようになるので
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月に5冊10冊本を読んでインプットすることも可能になりますのでねぜひぜひご自身の身を守るそしてご家族の財産を守るという意味でもねこのインプットにかけるコストっていうのは非常にコスパがいいなと思うのでぜひこの速読身につけてみてください気になる方はですね概要欄のリンクの方からこちらも順番待ちラインというのがありますでこちらからねまず体験レッスンというのを受けてみていただけるとこんな感じなんだって体験いただけるのでね
ぜひぜひまずは体験レッスン受けてみてくださいはいということで今日も最後までご視聴ありがとうございました本日も素敵な1日をお過ごしください