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こんにちは。不動産相続の専門店、えほん不動産。 そして、ビジネスノートで卒読なら学園前スクールを運営しております船越道のりみっちゃんです。
今日も聞いてくださってありがとうございます。今日はですね、相続登記を間違えたおかげで800万円損しちゃった方のお話をさせていただきます。
もったいない。でもね、本当にあるんです、これ。 ついこの間ね、ご相談いただいた方がまさにこのパターンでした。
もっと早くお会いできたらって感じですけどね。でも仕方ない。 800万円の損というか、税金を納める必要があるということです。
これも代償いろいろありまして、実は昨日ね、同じ内容、全く同じ内容で相続登記をね、
やれなかった方がね、これ180万損するなみたいなね、お話もまたありましてですね、この大きいじゃないですか、相続財産からね、
これだけの金額損しちゃうって大きいので、注意していただきたい点を今日はね、ご紹介をさせていただきます。
皆様がもしね、ご相続となった場合に、ご実家の相続登記をどうするか、誰に移すかでこの差が出てくるので、
今日はね、ぜひ180万とか800万円とか損したくないよ、実家を引き継ぐ予定があるよっていう方は、ぜひ注意して聞いてみてください。
はい、それではまずはですね、マンスリースポンサー様のご紹介です。
10月は、ベイドンありがとうございます。来年は富士山に登るぞと決意した、豊洲市場限定みかんを作るエビスヤみかん農家、ベイドンこと北東正光さんの提供でお届けしております。
ありがとうございます。お客様にね、笑顔でみかんを食べてもらうために薄皮で甘くてジューシーなみかんを作ります。
ということで、ベイドンからスポンサーをいただきました。ありがとうございます。もう本当に美味しいので、ぜひネットで見つけて買ってください。
これね、ベイドンからは買えないのでね、豊洲市場に一旦100%卸されて、それが果物屋さんに卸されて、そこから買えるという流れになっておりますので、
ぜひ皆様ね、エビスヤみかんネットで検索して探してみてください。めっちゃ美味しいです。
そしてね、ベイドンは毎日毎日何かに感謝をしているという投稿を毎日アップされておりますのでね、
このベイドンのFacebookもしくはインスタのアカウントも見つけていただけると嬉しいです。
インスタアカウント概要欄にリンク貼っておきます。ベイドン本当にありがとうございます。
はい、それでは行きましょうね。今日のテーマは気になりますよ。
もう相続登記を間違えたおかげで800万円損しちゃった話をさせていただきます。
僕がもうちょっと早くお会いできていたらそんなことにならなかったので、本当に申し訳なかったんですけれども、
どんな話なのか、なんでそんなことになるの?というお話をさせていただきます。
これはですね、空き屋売却の特例。空き屋売却の特例の問題です。
これは何かというとですね、まず根本的な話ですね、基本的な話をすると、
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不動産というのはですね、売却して利益が出たらその利益に対して税金がかかるとこういう仕組みになっているんです。
例えば5000万円で買った不動産を3000万円で売りましたと、そうすると単純に2000万円儲かりましたねという話になるので、
この2000万円分に対して税金がかかるとこういう仕組みになっているんですね。
この譲渡所得税というのが多いと40%、5年を超えて持っている分に関しては20%くらいになっているんです。
大きいじゃないですか、20%とか40%ね。5年以下で売却をすると40%になるし、5年以上持っていると20%。
だいたい相続の案件というと、お父さんお母さんが持っていたものを相続してということになるので、
お父さんお母さんが買ったときから計算するので、だいたい20%、5年以上持っているよということが多いんですけれども、
もう一つ問題がありまして、これ何かというと相続した不動産っていくらで買ったかわからないというのが多いんですよ。
これ以前にも放送でお話したと思うんですけど、例えば5000万円で売れましたとなっても、
今私が試算したのは3000万円で買ったということがわかっている場合、契約書とかがあってね、
買ったってわかっている場合はその分引けるんですけど、いやもう50年も60年も前に買ったとこやし、契約書なんかないわみたいな現場もあるわけですね。
そうするというか多いんですよ、そういうとこが。じゃあそういうパターンでどうなるかというと、契約書がないと引けない。
いくらで買ったかわからないから引けないんですね。一応ちょっとでも引いてあげようかという恩情処置みたいなものがありまして、
売れた値段の5%は引いていいよと。例えば5000万円で売れました、買った値段わかりませんってなったら250万円は一応引いていいよと。
いやいやいやいや、やけ石に水缶がすごい。一応買ったときの手数料、仲介料とか登記費用、そして売ったときの手数料、仲介料あるいは買いたい費用、
こういったものは全部経費として見られるので、例えば5000万円で売れましたけど、なんだかんだ手数料とか買いたい費用を含めて1000万円ぐらいかかっちゃいましたってなったら、
一応なんだかんだその5%も引いて残り4000万円ぐらいが課税所得。その所得に対して20%。例えば4000万円だったら審議が800万円ぐらいかかるというのが上都所得税です。
まあでも大きいですよね。いろいろ引いてもらったとって800万円って大きいじゃないですか。ここで出てくるのが空き家売却の特例なんですよ。
いろいろ差し引いて今、課税所得、いわゆる税金の対象になるというか、所得が4000万円あるとしたときに、この空き家売却の特例を使うとですね、
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なんと、相続にお一人当たり3000万円、この上都所得から控除できるって言うんですよ。例えば今この5000万円で売れるであろうという自宅を兄弟2人で相続したとしましょう。
お兄ちゃんと弟で。でなったら、このお兄ちゃんは3000万円、弟は3000万円、合計6000万円のこの上都所得に関しては引かず、引けるってことなんですよ。
だから今回の場合は例えば5000万円で売れました、なんだかんだ所費を差し引いて4000万円所得がありました。でも兄弟でこの空き家売却の特例をそれぞれ使えばですね、3000万、3000万、
合計6000万の枠の中に所得税収まっているので、なんと上都所得税は、全然喋れてないですけど0円ということになります。上都所得税は0円です。
ということです。めっちゃ大きいじゃないですか。800万円変わるんですよ。じゃあね、この上都所得税がゼロになるこの空き家売却の特例になるためにはね、結構厳しい要件がいっぱいあるんですよ。
家がいつ建ったとかね、これも変えられへんですけど、昭和56年の5月以前に建ったとかね、そういうのが決まってるんですよ。で、大きいのがですね、最終一人暮らしだった。で、亡くなるまで住んでた。こういう要件があるんですね。
つまり、例えばお父さんとお母さんが住んでました。お父さんとお母さんが住んでました。で、お父さんが亡くなりましたと。で、お母さんが一人残ってこの家を引き継いでずっと住んでたんだけれども、そのお母さんが亡くなったことによって、これが空き家になり、で、その空き家を売却することになったと。
この流れでのみ使えるみたいな感じ。お父さんお母さん逆でもいいですよ。お母さんが先に亡くなってお父さんが一人暮らしてて、で、お父さんが亡くなった。で、これが空き家になったから売却する。これももちろんありです。っていうことなんですよ。
で、考えるとですよ皆さん。これね、空き家売却の特例を使うためには、土地建物はですね、このお父さんからお母さんに引き継がれ、そしてお母さんが亡くなるとこういう流れである必要があるんですね。
そしてじゃあ今回のミスはどういうことだったか。ミスというと失礼なんですけど、あーそこ惜しかったなーっていうところはですね、お父さんが亡くなられたときに、もうお母さんに引き継がずにですね、この土地家屋を言ったら子供2人で相続しちゃったわけです。
これはいわゆるね、その相続税の節税としては適切なんですよ。例えば今回のように4人家族さんでお父さんお母さんで子供2人といたと。で、この時お父さんが亡くなった場合は相続人さんは3人ですよね。
お母さんと子供2人。だから基礎控除が大きくなるんですよね。3000万プラス相続人かける600万だから合計で4800万円までは非課税で受け取れるよと。今回のケースはそういう仮定だったんですけれども。
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じゃあこれをですねお父さんが亡くなった後に次お母さんが引き継いでお母さんが亡くなった時に相続すると相続には2人ですね子供2人なので基礎控除は4200万に下がります。
なので例えば相続財産が多い方ですとね、この4200万の基礎控除からはみ出て税金がかかっちゃう可能性があると。なので早めにお父さんは次の世代を移しておこうというそういうお考えだったんだろうと思います。
ただこれをやっちゃうとですねさっきも申し上げた通り空き家売却の特例使えないんですよ。要は亡くなった人から亡くなった人一人暮らしをしていて亡くなった人からそのお家を相続したこの場合に空き家売却の特例が使えるんですけど。
今回の場合はですねお父さんお母さんといらっしゃってお父さんがさっき亡くなったお母さん健在ですその時に子供たちがその不動産を相続しちゃったので要はですねお母さんは子供たちの持っている家に住まわせてもらっているという話になるわけですね。
ってなるとこの空き家売却の特例の条件から外れちゃうんですよ。ってなるとこの後お母さんがお亡くなりになって空き家になりましたとなってもこの空き家売却の特例は適用にならない。
なので3000万円の工場一人3000万円の工場が使えないものだから今回の場合はですね売却してそして売った所得がね課税所得が4000万とかにもしなってきた場合には800万円の税金を納める必要が出てくるとこういうことなんですね。
これが要は同期相続同期を順番飛ばしちゃった間違えたっていうパターンですこれは本当に毎回どうがいいかっていうのも本当世帯によるし持ってあるお土地にもよるのでね毎回その奥さんが引き継いだ方がいいかわかんないんですけど今回のケース今回のケースの場合はこの空き家になる実家がざっくり言うと5000万円で売れそうだという物件だとそして買った値段がわからない。
これがまずいいですよねってなると引ける金額がね少なくなっちゃうから消費用分ぐらいしか引けないもんだから上等所得ですかね要は儲けが大きく見えちゃうわけですこれに対して税金がかかる。
なので今回の場合はですねこれこのままいったら上等所得税めちゃかかるんじゃないっていうふうに気づけていると実はこれ今回相続税の節税できる額よりもこの上等所得税節税した方が大きないかっていうところに気づけるわけですね。
そうするとまず一旦実家はお母さんに引き継いでもらおうという判断になります。
場合によってはそれ以外のね金融資産は子供たちが引き継いでそれでね少しでも資産を分散してですね。
そしてもう実家はとにかくどうあってもお母さん引き継いでくださいとお母さんがそのまま一人暮らしのままお亡くなりになってから売却をしたらば今回はこの上等所得税の軽減ね空き家売却の特例が使えたってことなんですよ。
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ということで今回のご相談者さんの場合は残念ながらですねもうそのお父さんから子世代に飛ばして相続をしちゃったもんだからそのお母さんがお亡くなりになったっていうタイミングでこの上等所得税の軽減空き家売却の特例は使えないっていうことだったんですよね。
もったいないそうなんです。
なんでねちょっとこれはね救済措置がない。ないんです。
なのでもうこれを知っとくしかない。知っとかないとできないしそのまずねお父さんから子供たちにまずこのねすっ飛ばしたっていうのがその誰のお話でそうなったのか。
やっぱり例えば相続税を節税するためにっていう切り口だけで言うとそれであってるんですけどもう一方でこの上等所得税どうするんって話を知らはらへんとトータルで見たときにどっちが得なんどっちが損がないのっていうことを適切にアドバイスできないんですよね。
おそらくですけどこれご自身で調べて断片的な情報の中でこれは今回は私たちが引き継いだ方が得なんだろうって言って子供たち世代が引き継いじゃったんだと思うんです。
でも相続ってね難しいんですよ結構ね簡単じゃないんですよいろんなものが絡んでるから今の話は単純な相続の話とは違いますもんね空き家売却の特例は相続税の仕組みではなくて上等所得税の方の仕組みだから。
でも相続が絡んでるものなんですねなのでこういうことが山ほどあります山ほどあるので全部一般個人の方本当に初めて相続迎えるなんて方が全部知り尽くすのは不可能だと思ってください無理です。
なので相続の準備はやっぱりプロを巻き込んでプロと一緒に進めていただくのが一番安全でそしてお得に引き継げる方法になるかと思います。
例えばねこれ私出会っていて相続のコンサルティングをしてたらたぶん800万円は払わなくて済みましたよね。
たぶんでか確実に済みましたよねそこだけでも800万得するわけじゃないですか。
もちろん相続税とか僕のコンサルフィーは払うことになると思いますけど僕のコンサルフィーそんなしないですからって考えると最初からプロを雇ってプロに相談して任せるがね実は一番損がなくて良い方法なんじゃないかなと思います。
ということでねこうやって聞いてくださっている皆さんもですねあるいは皆さんのクライアントの方にそのように相続で悩んでいる方がいらっしゃるかもしれません。
そういう時はやっぱりプロを呼んでくださいその方がいいと思います。
聞きかじりの知識とかねほんと断片的な知識でアドバイスをしてしまうとお客様にね大きな損失を与えてしまう可能性もあるのでねぜひぜひまずはねプロに相談する。
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金額も大きくなることですからねそういう損のないようにプロを巻き込んで一緒にやっていくということを知っておいていただけたらなと思います。
というわけで今日はね知らなかったおかげで800万円損しちゃったよというねそんな方のお話をさせていただきました。
皆様にはぜひねそうならないように知識を身につけていただきたいのも一つなんですけどどっちかというと知識のある人をしっかりチームに入れてねそしてチームで相続に向かっていくというのが一番コスパがよく安心できるんじゃないかなというふうに思いました。
ということでね相続のご相談ご不明点ありましたらですねまずは無料で相談に載ってますので公式LINEに登録いただいて無料相談ポチッと押してください。
ということで告知のコーナーでございまーす。
ビジネスノートで速読なら学園前スクールオープンしております。
ということでね受講生様募集しておりますがまずはですね体験レッスンを受けていただきたいなと思っております。
速読ってねどんなもんなんとできる人あんまり身近にいないんですけどみたいな方多いと思います。
受講していただくとね受講生の方みんな速読できていくようになるので速読できるのが当たり前の世界になっていくんですけどそういう人が身近にいないとそもそもできるイメージわからないって方も多いので
まずはね体験レッスンを受けてみていただいてこんな感じなのねというのをまずは体感していただきたい。
僕がね今から口頭でもちろんご説明もできますけれどもこれはね本当に百聞は一見にしかずの通りで一回体験してみると
なるほどとこれならできそうかもって思っていただけると思います。
そのレッスンを積み重ねることによって誰でも2から7倍読めるようになるっていうねそういう速読ですのでぜひねご興味ある方はお問い合わせください。
これもね概要欄の順番待ちラインに登録いただいて体験レッスン受けてみてください。
体験レッスンで合わないなってなったらやめはったらいいし行けそうやなって思ったらね受けていただいたら1章本が2から7倍で読めるというそういうスキルですからね。
今後1章分のインプットが2から7倍以上になるのでめちゃめちゃコスパいい学びだと思います。
ということでこれからいろいろ学んでいきたいよそれこそ創続に備えたいとかね収益不動産で今後運用していきたいとか
あるいはね再建運用してみたいとかいろんなこうこれからチャレンジをしてみたい方にとってはやっぱり本で学ぶってすっごく大事な学び方だと思うので
その本で学ぶ時間をね効率化ギュッて圧縮するためにもこういった速読身につけていただけるとめっちゃ効率的に学べますからね。
ぜひ学ぶ前に学ぶそんなね速読スキルを身につけていただけたらと思います。
資格試験とかにもねバッチリいいですからねこれから資格を取っていきたいなんて方にもおすすめです。
はいそれでは次はですね11月2日11月2日の日曜日になら学園前の方にですね
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生獣さんビジネスユーチューバーの生獣さんをお招きをして親子で学ぶねSNS発信の講座を開催します。
ということでちょっと明日確定できるかどうかというところですけれども今頑張っております。
というわけでね12月11月2日日曜日時間を空けてね参加は無料ですから親子で参加してみてください。
小学生以上のお子さんを持つ親子が対象になります。よろしくお願いします。
そして12月7日日曜日これは中島優子さんをお招きをしてインスタグラムの発信を中心にね発信で
ビジネスの目標人生の夢や目標を叶えていこうというそういうね楽しそうな会を開きます。
でもそこにフォロワーなんて必要ないよというお話をもっと本質的なものが必要なんだよってお話を優子さんにしていただきますからね。
ぜひ奈良公園のど真ん中14時半から行いますのでぜひぜひ皆様お越しになってください。
皆様いかがだったでしょうか。情報ってねこれ改めて大事ですよね。
情報結局これ知ってるか知らないかで今回の方800万円税金多く払ってるわけですからね。
知らなかっただけですよ。僕が僕だったら知ってたから払ってないわけなんでこの差めちゃめちゃ大きいですよね。
という意味でやっぱりねインプットするとか学ぶとかね知っている知識があるってやっぱりねなんだかんだ言って価値がありますよね。
このことも調べたらわかるっちゃわかるけど実際どうですかこの仕組み自体があるっていうことを知らないのに調べるって難しいですよね。
全く知らないのにこういう時の向上あるんじゃなかろうかみたいなことって思いつかないですもんね。
何があなたはわからないですかって言われたらわからないことがわかりませんみたいな話になる。
そんなものを調べようがないのでやっぱりね広く浅く少なくともなんかそんなんあったなって知ってるアンテナって必要だと思うんですね。
という意味でまだまだね学んで知識のある人の価値はねAIがあるからといって全くなくならない。
今むしろね逆にあなたにとってはピンポイントでこの情報いりますよねっていうのを抜き出せる人の価値って僕は高まっていると思うので
ぜひねそういうふうにうまく私のね持っている知識や経験使ってね安心安全でお得に相続をしていただけたらなと思います。
はいというわけで最後までご視聴ありがとうございました。本日も素敵な一日をお過ごしください。
