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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聞きいただきまして、ありがとうございます。
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石川県金沢市の宿泊施設金沢チタビ、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回はですね、取得する物件のエリアについてね、
私の考えをお話ししようかなと思っております。
はい、今回のテーマですね、
エリアということでね、
お話をしたいと思うんですけど、
取得する物件の場所ですよね、
こちらについて私の考えをお話しさせていただきます。
前の放送会の中でね、
どういった物件を取得すればいいのかということで、
一つの見方としてね、原価消却のスピードの早い、
そういう物件を購入されるのも一つ目線としては、
いいんじゃないかということでね、
お話をさせていただきましたけれども、
今回はエリア、場所についてですね、
お話ししたいと思うんですね。
これ大前提として、
これから不動産の賃貸業を始められる方で、
いわゆる普通のサラリーマンとかお勤めの方とかが、
これから不動産を取得する場合に、
どういったエリアで取得するのがいいのかということで、
私の考えですよね、
これまでの経験とかそういうのも含めて、
ちょっとお話ししようかなと思って放送を撮ります。
エリアについてですけれども、
大前提としてね、大都市とかね、
例えば首都圏とか東京とかね、大阪とか、
そういったところで不動産が取得できれば、
それの方がね、需要とかそういう部分で考えても、
よろしいのかもしれませんけれども、
賃貸業ってね、基本的には現金で買うにしても、
借り入れを使うにしても、
運営してキャッシュローを得るというのがね、
いわゆるそういったビジネスモデルになるかと思いますので、
やっぱりキャッシュローが出ないと、
やっぱりなかなか難しいかなと思いますよね、
継続していくのってね。
場所がいいからとはね、必ずしも限らない。
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いいからキャッシュローが出なくていいと、
そういうわけではないと思ってますので、
うなるような資金力とか圧倒的なバックボーンがあれば、
首都圏から始めるのもね、
その経営者の方の考え方でね、
一つはあるのかもしれませんけど、
まず普通のね、サラリーマンの方、
私もそうでしたけれども、
サラリーマンを始めるとするとね、
やっぱりキャッシュローを得ていくためには、
収益性のある程度高いエリアで勝負するということにね、
どうしてもなってきますよね。
そういった目線で考えますと、
できればね、
政令指定都市とか県庁取材地とか、
そういうところでね、
賃貸業を始めるというのが理想かなとは思いますよね。
ただね、
ここ数年ずっと不動産のお手高い市場になっておりますので、
もうちょっとね、
幅を広げて考えないとなかなかね、
物件を取得して、
キャッシュローが出るような物件を取得するというのはね、
なかなか難しいかと思いますよね。
そういったところで考えますと、
目線としてはね、
昔私が始めた頃にね、
藤山裕二さんの書籍にも書かれてましたけども、
中核都市という藤山さんはね、
そういった表現をされていましたけど、
そういう目線かなというのはね、
思いますよね。
具体的にどれぐらいかというと、
これ私のちょっと感覚ですけど、
10万人ぐらいいる都市だと、
まあまあ賃貸業ってやっていけるなというのは感じますよね。
以前ね、
私も人口が5万人ぐらいのね、
町で不動産取得して、
賃貸経営をね、
やってたんですけども、
やっぱりね、
そこだと1回抜けるとね、
また次田中さんをつけるのが、
ちょっと少し他のエリアよりもね、
人口の多いところよりも時間がかかったりとか、
まあそういうことがありました。
もちろんね、
親さんの努力によってね、
客付けの努力とかそういったところがね、
大いに影響はするかと思いますし、
まあその小さいエリアで見たときね、
その市の中でも需要と供給のバランスというのがね、
当然あるわけですね。
当然その人口とかね、
その住んでる方に対してね、
賃貸物件が少なければすぐに決まるでしょうし、
当然ね、
供給方のような状態、
特に新築物件とかね、
多いエリアとかでは、
地方でもね、
そういうエリアってあると思うんですけども、
そうするとね、
なかなか棚ボタンがね、
付かないと、
まあそういうことも新築ですらね、
まああるわけですよね。
まあ実際に私も周りでもね、
そういったエリアで、
そういったエリアがあるということをね、
見聞きしたりします。
まあ不動産の賃貸業ってね、
やっぱりキャッシュローを得ていく、
ビジネスモデルだと思いますので、
まずはね、
やっぱりキャッシュローが得られる物件であるということと、
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まあその次にね、
銀行融資とかを考えたときに、
まあ私なんかはね、
今は非常に担保評価とかね、
そういう部分を非常に意識しているわけですね。
まあちょっとね、
その辺のね、
バランス感覚というのが非常に重要で、
まあどちらかに偏っていてもちょっとね、
よろしくないのかなと思いますね。
まあキャッシュローは得られるんだけども、
まああまり担保評価がね、
非常にちょっと出ない物件だと、
まあ次の物件をね、
銀行さんに融資脱進したときに、
評価が伸びないということもあるかもしれませんしね。
逆に担保評価はね、
出るんだけど、
まあキャッシュローが出ないと、
まあいわゆる都心の物件とかね、
そういうことになってきますよね。
そういったことになると、
やっぱり本来のね、
目的のキャッシュローを得るという部分はね、
なかなか難しいかとは思うんですね。
まあこの辺、バックボーンとかね、
資産背景とかそういうところによってね、
変わってもきますし、
というところがありますけど、
まあそういうところがね、
ありますよね。
少しね、話が脱線したんですけど、
エリアについてはね、
そういったキャッシュローが出るような物件というのは、
だいたい地方のね、
まあ中核都市とか、
まあ10万人ぐらいのね、
都市で始められるのが、
私はいいのかなと思っております。
私も始めた当初からそういったところをね、
目線でちょっとやってますけど、
まあそういったところってね、
あんまり電車の駅からの東方の距離とか、
そういうものってあんまり、
深くね、
そこにこだわりを持つ必要はなくて、
どちらかというとね、
駐車場のね、
台数とかそういう部分にね、
必要台数とかそういう部分は、
ちょっとやっぱり見ていかなきゃいけないという部分がありますし、
まあそのエリアの中でね、
例えばイオンとかね、
まあそういった商業施設が近くにあれば、
人がね生活する場所としては、
需要はね、
高いのかなと思いますし、
まあ見方っていろいろありますけど、
私がね、
実際に今やっているエリアとか、
まあそういったところというのは、
やっぱり今今回ね、
お話しているような中核都市ですとか、
まあそういったところでね、
やっております。
で、
まあよくね、
都心の方がいいのか地方がいいのかという議論がちょっとあって、
まあその中でね、
まあ地方はね、
人口が減少してということはね、
解かれたりする方って結構いらっしゃるんですけど、
まあ確かにね、
そういった側面というのはありますけれども、
まあ人口が減少しようがですね、
まあいわゆる地主さんとかの大屋さんとかがね、
大体こうライバルというかね、
そういうことになるわけですから、
まあ大屋さんの努力とかね、
物件のバリューアップをするとか、
まあそういうことでね、
まあ何も努力しないね、
地主系のね、
大屋さん、
相続しているような大屋さんには全然勝てると思いますし、
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高いね、
稼働率を維持するということもね、
私はね、可能だと思ってますよね。
で、どうしてもね、
都心の価値の高い物件というかね、
そういうものを取得したいという方はね、
まあそういう地方とか中核都市から始めて、
まあだんだんね、
都心の方にこうターゲットをね、
変えていけばいいわけであって、
やっぱ初期の頃はね、
まずはキャッシュローを得られるという部分を、
強く意識すべきかなというふうに思いますよね。
ということで、
今回ですね、
物件の取得のエリアですね、
場所、
こちらについて、
私がね、
実際にやっているエリアとか、
まあ考えるね、
エリア、
こちらについてですね、
お話しさせていただきました。
いつもですね、
東方のレディを聞いただきまして、
ありがとうございます。
またですね、
コメントやいいねもですね、
頂戴しまして、
ありがとうございます。
それではね、
今回はこちらので失礼します。
ありがとうございました。
