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はい、フォーニチュアのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業所経を予定してます息子に残すね、音声の記録ということでね、収録のをしております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットピラー、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の資格施設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマなんですけれども、今回ですね、持たざるもののスタートの仕方ということでね、お話ししたいと思います。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、賃貸系をね、これからスタートしようと考えた場合に、
ただね、資金面が潤沢ではなくてね、手元資金、自己資金の方が、
まあそう、そんなに多くはないというような状況であった場合にどういうことをね、意識していけばいいのかなということで、
今ね、私がちょっと思うところをね、今回お話しさせていただきたいと思います。
はい、昨今はね、不動産に関するね、融資の方も非常にね、厳しいようなね、そういったことでね、言われますよね。
特にね、プロパー融資となると、やっぱりね、実績とか、そういった形で、財務状況とかも含めて、
金融観察からね、格付けを上げていかないと、なかなかプロパー融資に結びつかないということもね、ありますよね。
まあそういう状況の中で、じゃあね、自己資金とかがそんなにね、多くない方が、どういうことを考えながらね、やっていくべきかということで、
今ね、私の思うことをね、今回お話しさせていただきます。
はい、まずですね、今回のテーマの中では、まずね、エリアとかそういう部分についてちょっとお話しすると、
もう地方一択だと私はね、思うんですよね。本当にそういう状況の中で、これから不動産の賃貸営業を始めようという場合には、
例えばね、首都圏のマイット3県とかっていうのは、ポータルとかね、見ていただければ、すぐ分かるかと思いますけど、
私のね、自宅の近くなんかでもね、地区30年の木造のアパートとかでも、平気で7%とかね、7%台とか、非常にちょっと利回りも低い状態でね、売買されていってますね。
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で、地元の業者さんに聞きますと、東京都内のね、収益とかを扱う不動産業者さんがね、買っていかれるということをね、
以前、私の地元のね、ジバの業者さんにもちょっと聞いたことがありますけど、まあそういった状況ですよね。
ですから、よく言われますけど、私たちね、遠藤と言われますけど、そういう方々がね、買おうとすると、やっぱりそういう人らの上を行かなきゃいけないという部分がね、ありますよね。
それって非常に物件情報の得る方法もそうですけれども、なかなかね、プロの方に買って、そういう良い物件を取得するというのは難しいかと思うんですね。
で、そう考えると、やっぱりね、私はね、例えばその地方の県庁所在地とかね、いわゆる中核都市みたいな、そこそこ10万人以上いるような都市とかで、
地方のね、少し利回りとか収益性が高い物件を取得するのがいいんじゃないかなというふうにはね、思いますよね。
特にね、これまで私が新築のアパートと小建てをね、築古の小建て、どちらが初期の頃に買い進めるにはいいのかということで、私の考えをお話しさせていただいた放送会もありますけれども、
特にね、原価消却とかを意識しながら、築古の木造とか、消却のスピードの速いものをですね、取得していけば、手元にキャッシュロームが残るということにもなりますので、
そういった目線で考えるといいのかなと思いますよね。
ただ地方ですと、どうしてもね、私の田舎なんかもそうなんですけれども、県庁所在地とかある程度場所がいいところでないと、全然土地の値段とかもつかないようなエリアって当然あるわけですよね。
もしかしたら二足三門でね、そういった小建てとか持ってても売りに売れないとか、そういった場合の不動産になる可能性もありますので、やっぱりその辺はね、土地の評価とかそういうのは十分に意識して買われたほうがね、私はいいんじゃないかなと思いますね。
で、この辺のお話というのはね、少し前にね、首都圏の新築のアパートがいいのか、築売の小建てがいいのか、アパートがいいのかと、そういうお話をね、数字を用いてちょっと私の考えをお話しさせていただいたんですけど、今回ね、特にちょっとお話ししたいのというのは、
当然、金融機関さんというのは、やっぱりプロパーで融資とかってなると、当然財務状況とか見られますので、やっぱりね、手元資金がまずないことには非常にね、これからスタートするのは非常に難しいんじゃないかなというのが実感としてね、ありますし、私もね、取引のある金融機関さんに聞いても、やっぱり後院の方もね、そのようにちょっとね、おっしゃってますよね。
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銀行さんが貸したいと思ってくれるような自分になるというのがやっぱりね、非常に重要だと思いますよね。
その中では、やっぱりね、投資という目線ではなくて、やっぱり事業という目線でやっていくというのがね、非常に重要だと思うんですね。
で、自分の経営状況を銀行さんに説明できるということですよね。
そうすると、金融機関さんからもね、納得していただいて、プロパー融資に近づけるのではないかなというふうにね、考えますね。
これがね、不動産を取得する場合に考えたときに、こういった始め方が一番ね、オーソドックスというか、早期にギャッシュローを得てということができるのかなというふうに思いますよね。
それでですね、今回もう一つちょっとお話を加えてね、お話ししようと思ったのが、私がですね、いつもこちらのスタンドエフェンスでお話してますのは、経営者目線を持ちましょうということで、お話をさせていただいているんですね。
それというのは、賃貸経営に限らず、会社経営、法人経営についてお話をさせていただいているんですが、経営の原則というか、会社経営の原則というのはですね、
基本的には、私はね、在庫を持ったりとか、無駄なものを持たないというのが、やっぱり鉄則ではないかなと思いますね。
で、やっぱりいつも言ってますように、創出産をコンパクトにして、より収益を上げていくということが、銀行の格付けとか事業の安定ですね。
で、退場しないためにも、そういう経営を意識するのが長続きしますし、銀行からの評価も上げれるかと思うんですね。
そういう視点でね、私は基本的には考えております。
で、そういった目線で考えますと、今はね、今年だってね、よく空き家問題のね、登記の話とかってありますよね。
相続税とかそういうのでね、登記しなければいけないと、放置された状態のままだとね、罰せられると。
そういうのが施行されたりとか、そういうことがあるわけですね。
ですから、そういうものを逆に逆手にとってですね、例えばその安くね、当然その物件自体を子立てとかをね、取得できれば、まあそれがね、一番ベターだとは思いますけども。
まあ別にね、キャッシュローを得ていこうという、賃貸業をね、手始めとしてキャッシュローを得ていこうというふうに考えた場合には、
監視もね、取得にこだわらなくてもね、当初ね、資金がない場合には、転代とかね、そういうのでも非常にいいんじゃないかなと私は思いますよね。
まあ今、民泊なんかもね、流行ってますけど、まあそれにちょっと似たような考え方になるのかもしれませんが、
まあ転代でね、子立てを管理してますという立て付けでね、賃貸管理するという立て付けで、賃料をね、いただきながら、
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当然ね、オーナーさんの方にはその部分の管理費ということで、管理料ということでいただくということで、賃料と管理料という形でね、
それにちょっとうまくやっていけば、毎月ね、安定した賃料をいただけるということになってくるかと思いますので、
まあ収益を上げる方法としては、そういうのもね、一ついいんじゃないかなと思いますよね。
私なんかはね、こちらのスタンドFMで、いつも会社経営の話で、原価消却のお話とかをね、させていただいてますので、
まあ転代になるとね、その原価消却云々という話がちょっとね、なくなってしまいますけれども、
本当に資金面がない方は、そういった転代とかっていうのも、一つね、考えてもいいんじゃないかなと。
本当にゼロからスタートという場合にはね、ありじゃないかなと思いますよね。
で、そのやっぱりメリットというか利点について言うと、やっぱり物を持たないということですよね。
で、借り入れもね、当然そういうものだとなくなるかと思いますので、
自分が所有しないというのもね、一つは非常に良い策ではないかなというふうに思いますよね。
ということで、今回はですね、最近現時点でね、私が考えます賃貸業をスタートする上で、
本当に資金がない場合にどういった形でスタートを切るかということについてですね、
今私が考える方法について、ちょっとね、お話の方をさせていただきました。
いつもですね、東日本オンエアのレディを聞いていただきまして、ありがとうございます。
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ということでね、今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
