00:08
はい、こんにちは。お山です。いつもですね、共のradioをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録ですね、
させていただいております。 はい、今回のテーマですけれども、今回のテーマはですね、
勝負するエリアを考えるということでお話したいと思います。
はい、 賃貸経営を行っていく中で、どこでね、
賃貸業をね、行うかっていうことって非常にちょっと重要なウェイトをね、締める部分でもあると思うんですよね。
で、まあよくお話してますけども、まあ私はね、 地方でやっています。で、まぁだいたいよく言ってるのが、
政令指定都市であったり、県庁所在地、もしくはね、 まあそれに続くような中核都市、まあそういったところでね、
物件をね、取得してという形でやっております。 これはね、始めた当初からあんまりそこの部分というのはブレてないですね。ほとんど変わってないですね。
で、いい時代にはね、まあ神奈川とか東京で、 そうですね、もう十何年前とかは、まあ取得したこともありますけれども、
基本的には今はね、あのまあ私の地元の神奈川とか、 まあ物件も非常に高いということもあって、
地方一択かなという感じでやってますね。 この話っていうとね、よくあの地方がいいのかね、
首都圏がいいのかとか、まあそういう議論がありますけど、 まあこれっていうのは、
例えば事業会社をやられているね、圧倒的に資金力のある方とかは、 まあ例えば首都圏とかね、
まあやっても全然ね、まあいいのかもしれませんけど、あの会社系の中で得た利益をね、 そういった形で不動産に変えてという目線もね、あるのかとは思いますが、
まあサラリーマンおやさんとかでね、勤め人の方で キャッショルを得たいというふうに考えるのであれば、
もう私がやっているようなね、まあ地方一択かなというふうに思いますよね。 で、その中でね、あの
まあその中でね、あの私の住んでる神奈川とかだと、中古の物件でもりまわりね、 地区30年のアパートとかでも平気で8%とかそういうものってあるんですけども、
まあこれが地方に行けばね、まあ12%、13%でも購入できたりとか、 まあそういう可能性すらあるわけですよね。
03:06
で、あのよくね、首都圏の新築とかね、 首都圏にこだわってやられる方は、
結局最後は首都圏、例えば東京とかね、そういうところだろうと、 まああの固く生まれにそうやって場所にこだわられる
あの方がね、多いような気がしますが、 それでいわゆる資産性をね、多分言ってるのかなぁとは思うんですけど、
まあそもそものお話なんですけど、何のためやってるのかっていうのが一つありますよね。 で、私はね、あのやっぱりいつも言ってますように、税引き用のキャッシュロー、いかに手取りを大きくするかと、
まあそういう目線でね、やっています。 で、その中でもう一つ私が意識しているというのは、銀行から融資をね、
獲得するためにも、実際に保有している物件とかの、 いわゆる自家評価ですね、担保評価を非常に強く意識しているわけですね。
まあそんな感じで私はちょっと目線としてあるわけですが、 その一都三県とかね、まあ首都圏、あの
都心の方でね、やられる方っていうのは、 まあそういう資産性とかそういうことをね、こう考えになられて、
まああの、購入してね、あの借り量、毎月毎月返済していけば、その残済が減ってきて、
まあいわゆるコンクリート貯金とかね、よくそういう表現を使われたりしますけど、 残済が減るからね、最後売却すれば大きく手元にお金が残ると、
まあそういうことをね、おそらくイメージされていると思うんですよね。 これはちょっとね、私はね、危険性があるかなと思ってて、
今ね、銀行さんの貸し出しのね、金利もですね、 金利が上昇してきている局面だと思うんですけど、
これって逆に金利が上昇するとですね、 キャッシュローがなかなか出る物件が少なくなってきますよね。
持ち続けられなかったり、そういう方がね、そのうち手放すかなったなんかも結構出てくると思うんですけど、
当然キャッシュローが出ないということは、なかなか売れないとかね、 そういうことになってくるわけですね。
価格を下げなければ売れないとか、まあそういうことになってきますよね。 金利が上がってくれば銀行さんの方が渋いということで、
なかなか融資つけられる方も限られてきたりとか、まあそういうこともあるでしょうし、 というのを考えます。
ということはですね、価格がなかなか売りづらくなってくると、 価格が下がってくるということを考えると、
まあその1都3県とかで新築のアパートとかね、やられている方が、 いずれね、残産減って売却すれば大きく利益が残ると、手元にお金が残ると、
そのイメージのモデルがね、そもそも崩れてしまうということがあり得ますよね。
ですから、 あのそれって先のことはね本当にわからないんですよね。
06:00
であれば、いかにね、今現在を手元にお金を残せるように、 そういった感じでキャッシュロケーをね、
やっていくのが私は安全でいいかと思ってるんですよね。 ですから、陶器ではありませんので、やっぱりいかにね、
毎月毎月のキャッシュローを手元に残せるかという部分を意識した方がいいと思いますよね。
圧倒的バックボーンとか資金力がある、そういうね、あの企業の社長さんとか事業をやられている方だったら、話は別かもしれませんが、
まあ勤め人のね、サラリーマンおやさんで、これから不動産を始められるという方は、 私はね、私がやっているような感じで地方で、
やるのがね、いいんじゃないかなと思ってますね。 ですから、エリアを考えるというのは非常に大事だと思うんですよね。
場所を変えたりね、そういうことですね。 ですから、あのみんな人がやってるからね、都心がいいんだというのは、それは属性とかね、
資金力とかバックボーンによりますから、そこをね、履き違えると、あの都心の方で始めたらいいけど、1棟買って終わりとかね、
もしくは買えないことすらあり得るわけですよね。 それを自分の資産背景とか、あの属性とかね、
まあそういうものを含めて、あと法人での経営が今始めたばっかりなのかとかね、 実績を積み上がってきているところなのかとか、いろいろ個々にそれっていうのは人それぞれ違いますので、
やっぱりその辺を見極めて、どこで勝負するかっていうエリアをね、 よくよく考えた方がいいんじゃないかなというのがね、私の考えですね。
ということで、今回はですね、エリアの選定ということでお話しさせていただきました。
いつもですね、TOMOのレビューを聞いただきましてありがとうございます。 またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、 ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
