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はい、本日のヤマレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
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はい、今回のテーマになりますけれども、
稼げる物件ってどういう物件?という話をしたいと思います。
稼げる物件という表現をしたんですけれども、
キャッシュローが得やすい物件ってどういう物件かなということで、
当然ね、物件は個々に違うわけですけれども、
一般的なというかね、大体こういう感じなんじゃないかなということをね、
私が考えているところをね、今回お話ししたいと思います。
今回の内容をですね、稼げる物件ということで、
要は分かりやすく言うとキャッシュローが出る物件ということでね、
お話ししようかなと思っています。
一般的に収益不動産の物件概要書とかを見たときに、
収益性が高いというのは、表面利回りとかね、
まず第一段階で見ることが多い方は思うんですけれども、
表面利回りというのはね、
古いにかけるという部分では一つの目安とはなりますけれども、
実際にキャッシュローというのはね、表面利回りだけでは把握できないわけですね。
それにはね、例えば融資を使うのか使わないのか、
融資を使ったときの借り入れの条件とか融資期間とかね、
金利とかそういったものを加にしてということがありますよね。
それとあと運営経費とかそういうものですね。
例えばそのRCだと、私の感覚で言えば中古のね、
少し古めの物件だと経費ってオペックスですよね。
これというのは大体、想定値の25%ぐらいを見たりとかしています。
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かたやね、チクールとか中古の木造の物件だと15%ぐらい見てという形で。
大体その運営経費だけで10%ぐらい変わってきますので、
そうすると当然得られるキャッシュローというのも全然変わってくるんですよね。
あとね、これは税引き前のキャッシュローだけだと把握することができないというのがですね、
やっぱり原価消却なんですよね。
原価消却費、これが非常に大きく影響します。
これというのは、例えばそのRCの物件だとか木造の物件だとかね、
新築、チクワサ、あとチクールの物件によって全然変わってくるわけですね。
この原価消却を結局把握しないことには、
税引き後のキャッシュローというのは把握できないわけですね。
会計的なところというかね、そういう部分の勘案をすると、
やっぱりね、キャッシュローを得るたびには法人税と税金の部分ですよね。
ここを抑えるというのが、税引き後キャッシュローを大きくする方法というかね、考え方になるわけですね。
原価消却費自体の額は変わりませんので、消却のスピードを早めるということがね、
税引き後のキャッシュローを大きくする一つの考え方ということになってくるわけですね。
ではね、原価消却のスピードを早めるためにはどういった物件が適しているかというと、
よく言われますけど太陽年数越えのチクールの木造とかですね、
これですと建物の価格というのは4年とかで消却できますし、
軽鉄の物件とかだとね、鉄骨の厚みに肉厚によるんですけど、
軽鉄だと3年とか、消却期間が太陽年数を超えていると短いわけですね。
あの方はですね、RCの場合には太陽年数が47年ですから、
太陽年数が47年経ったものに対して0.2かけてということになりますので、
大体10年近くなってくるわけですね、太陽年数を超えているのが。
当然必然的にね、そうなると消却の期間が変わるということ、
消却のスピードが変わってきますので全然変わってきますよね。
ですからね、RCの特に新築なんかの物件というのは、
太陽年数47年で新築そのまま残っているわけです。
消却期間が残っているわけですから、
消却のスピードは一番遅いという考え方になってくるわけですね。
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ですから、物件個々に見た時にですね、単純に表面利回りだけでなくて、
やっぱり税引き後のキャッシュローを把握するというのは非常に重要ですし、
構造によってキャッシュローの出方というのは変わってくるわけですね。
ましてやね、RCの物件というのは木造の中古の物件よりも利回りは低くてということになりますよね。
融資期間は長く取れるかもしれませんけれども、
融資期間がね、例えば築売の木造の物件に融資を付けたとして、
15年とかの融資を引いたとして、ほぼ新築のRCの物件で融資期間が30年とか35年だと、
一見ね、キャッシュローが出て儲かっているような感覚にはなりますけど、
この取れる家賃というのもね、どんどん古くなれば家賃も下がってきたりとか、
そういうことがあるので、私の考えとしてはね、
やっぱりより多くのキャッシュローを先取りしていくにはね、
焼却のスピードを早めていった方が、より多くのキャッシュローを手元に残せるのかと思いますね。
そういった焼却の早い物件をですね、購入して運営しつつ、
その得たキャッシュローをまた再投資していくわけですね。
それを何度も何度も繰り返していくのが、焼却のスピードを早めながら福利の効果ということになってきますね。
タックシールドとかね、いろいろそういう税金に対する会計上の考え方もありますけども、
そういう部分を意識するとね、よりスピード感を持って賃貸業の方が成長していけるのかなと思いますよね。
もちろんその中ではね、何とか物件を取得して運営していって、
ある期間ね、運営していったら、途中でね、一回売却を交えるとか、
そこでまた手元資金を厚くして再投資するとか、そういうのも一つだと思いますしね。
今回は物件ごと、構造ごとのですね、稼げる物件ということでお話をさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリーを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼します。
ありがとうございました。
