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はい、フォーニッツ オヤマ レイディオ、オヤマです。
いつもですね、東方のレイディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、子育てお父さんを応援するNPO法人ホットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、以上各社の提供で勝手にお送りします。
はい、ということで、今回ですね、テーマなんですけれども、賃貸経営の肝ということで、
今回はですね、エリアのお話ですね、取得物件のエリアのお話をしたいと思っています。
わかりやすく言うとですね、大都市圏がいいのか、地方がいいのか、
こちらについてですね、私なりの考えということで、お話をさせていただきたいと思います。
はい、ということで、今回のお話になりますけれども、
簡単に言うと、大都市圏がいいのか、地方がいいのか、よくある議論ですけど、
こちらについてですね、私の思うところをお話しさせていただきます。
こちらのね、大都市圏か地方かという話なんですけど、これ、前提条件がですね、結局個々に違うんですよね。
で、答えっていうのは個々で、個人で変わると思います。
というのは、例えばその大都市圏に住まれてるね、例えば東京にお住まいの方、
あとね、地方の方にお住まいの方、地方在住の方、それぞれにね、ちょっと違うんですよね。
ですから、答えはその人本人になるというのがもう結論としていますと、そういうことになるんですけど、
じゃあなぜそうなのかということで、今回ね、お話ししますけど、
まずね、私が一つやっぱり思うのは、賃貸経営というと、やっぱり不動産を取得しないと始まらないという部分がありますので、
そう考えるとね、現金で取得するのか、融資前提なのかという部分がありますけど、
不動産というとね、数千万、数百万、数千万足せれば多くという形で、
基本的にはね、レバレッジを利化して融資を前提で、皆さんね、まずは検討されるんじゃないかと思うんですね。
融資を考えた場合に、私はやっぱり一番はね、ドミナントがよろしいかと思います。
ちなみに私はですね、神奈川県在住ですので、やっぱり地元の地銀、新金さんから融資を受けて進めていくのが一番、
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ドミナントでやるのが一番いいんじゃないかなと、融資を使うという前提で考えたらですね、ということで思っております。
これ私の感覚になりますけれども、例えば東京都内とか、神奈川の横浜のいい場所とかでしたら、不動産の価格というのも非常に高いですよね。
収益性というと地方の物件に比べますと、数字的には低い、高いということは当然利回りとか収益性もちょっと低かったりとかってあるんですよね。
あとですね、収益性も低いというのもあるんですけど、担保の部分ですよね。
不動産の銀行評価、自家評価ですね。こちらがやっぱり物件価格に対してショートしちゃうということですね。
ということはどうなるかというと、持っている金融資産とか、資産背景を金融機関さんに見せて、
財務長官に見られないかとか、そういう部分にかかってくるわけですね。
当然、購入しようという不動産が担保不足であれば、それを補うために自己資金を突っ込むという形にもなり得ますよね。
ですからちょっと本当に極端な言い方をすると、私の感覚では都心で不動産賃貸業をやる方はお金持ち、富裕層ですよね。
そういう方しかできないというか、そういう方のステージじゃないかなというふうに思っています。
かたやですね、例えば神奈川在住の私が地方の物件で取得していくということになりますと、金融機関が限られてきます。
具体的に言うとメガバンクですね。
それと後は広域信用組合さんとか、あと政府系の金融機関さんとか、あとはノンバンクとかですね。
そういった形にだいたいなってくると思うんですね。
あとは現金ですよね。
私の場合にはね、これまでお話ししてますように地方にたくさん持っています。
10棟以上ありますけど、実際神奈川に持っているのは1棟、東京に1棟という形なので、ほとんどが地方ということになっています。
私の場合はね、地方に持っていますけど、現金で取得はしているんですけど、
どういうふうに考えているかと言いますと、私のお付き合いのある金融機関さんのエリアにあるかどうかということで、物件を取得する際には気にしてやっております。
最近再生物件で現金で取得している物件なんかも、私のお付き合いのある金融機関さんからはどういうふうに見えるか。
こちらの部分を私は意識してやってますね。
簡単に言うと、そのお付き合いのある金融機関さんの視点がある営業イデアであるということを意識して取得しているわけですね。
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単純に私の所有している物件を聞きますと、再現なく見栄えなく買っているように見えちゃうんですけど、そんなことはなくて、その辺はちょっと意識してますよということは一つあります。
ということで、今回のお話の大都市圏なのか地方なのかという部分につきましては、
お住まいとか、個々に属性とか、いろんな条件が個々に違いますので、一概に地方がいいのか、大都市圏がいいのかとは言えないという部分ですね。
ただ、成功されている初先輩方の、不動産賃貸業をやられている先輩方の事例を見ると、最初初期の頃は地方であって、だんだん最初は収益性を求めていて、
徐々に資産性の高いものに、大体首都圏の方に集約していってとか、そういう流れが傾向が見られるかと思いますので、ご参考にいただければというふうに思います。
ということで、今回は不動産賃貸経営の肝ということで、物件の取得エリア、大都市圏なのか地方なのかということでお送りしました。
いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
