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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつも東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組はこれから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業所経を予定してます息子に残す記録として収録しております。
はい、今回はですね、
最近のですね、市況におけるね、
私の主観ということでね、雑貫ということでお話をさせていただきたいと思います。
はい、今回の内容なんですけど、先日ですね、
私の神奈川に住む親仲間の方からちょっとご連絡いただいてですね、
ちょっとお話した時のお話をちょっとご紹介しようかなと思うんですね。
その方というのはね、神奈川で不動産の賃貸経営をやってて、
結構ね、不動産の歴も10年ぐらい長い期間やられてる方で、
結構借り入れ少なくてね、現金とかで小立とか小ぶりのアパートとかそういうものをね、
買われてということでやられてる方ですね。
最近のね、特に神奈川なんかの市況、東京とか千葉とかね、
そっちの方ってちょっと分からないですけど、
神奈川の市況なんかで買う権がないっていう話をされてましたね。
今、親御さんだったらこの市況の中で不動産とかを買っていきますかどうですかというようなね、
そういうお話をいただいたんですね。
で、私がお話したのはですね、まず前提としてね、
神奈川の物件って私の近隣のね、物件とかでも地区22年とか30年とかのね、
対応年数を超えるような木造のね、アパートとかでも、
利回り7%台、8%にも全然届かないね、利回りで平気で売買されてるわけですね。
以前ね、こちらのスタンドFMでも大体そういうね、
木造のアパートの収支の計算とかしたものとかもね、上げたりしてますけど、
そういった物件ってね、大体自己資金2割とか、
神奈川の地議員さんとかでもね、お願いしてもですね、2割とか平気で要求されますし、
神奈川の地議員さんだと、第二地議員さんとかだとね、
金利も2%後半から3%に近いということで、
まあ普通に考えてもね、イールドギャップでも5%ないぐらいですよね。
かなりちょっとね、収支もあるの大変ですよね。
やっぱり自己資金結構ね、入れないと収支としてキャッシュローが出ないと、
まあそういうことにもなってくるわけですね。
まあ非常にちょっと高止まりしてるっていうね、ところが収益物件はありますよね。
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まあそういう中で、まあ小山さんだったら、
不動産買いますか買いませんかみたいな、まあそういう話とかねありましたね。
まずね、大前提としては、私神奈川ではね、そういった今のこの指標の中で、
やっぱり収支回らないので、資金効率を考えてもね、まず買わないですね。
やっぱりどうしてもね、私よく言ってますよ、持たざるものは地方一択ですよっていう話をしてますけど、
やっぱりね、近隣とか北関東とか地方、郊外に出て、
まあそこそこね、人口がね、あるところですね。
まあ都市、大体、まあ規模感で言うと、最低10万人ぐらいはね、いる都市がいいと思うんですけど、
まあそういうところでね、賃貸業をね、考えると思います。
まあそうすればね、あのまあ12、3%ぐらいの物件というのはね、探せばね、見つけられるかと思うんですよね。
利回りでね、表面利回りで。
まあそういうもので、あまり大きくない小ぶりのものでね、
原価消却をね、私いつも言ってますように、スピードを早めて、回転を早くしていくわけですね。
ですから木造の、まあ地区22年とかから30年ぐらいのね、木造の物件をね、小ぶりのアパートとかを、
まあ融資を使ってもいいですし、まあ現金でもいいですが、購入すると思いますね。
まあ答えは、郊外の物件をね、購入すると。
キャッシュローを得るために、そういうふうに購入するということですね。
で、その時にちょっと気をつけなきゃいけないのはですね、
やっぱりあの私、そう言ってもやっぱり土地の評価ってめちゃくちゃ意識してるんですよね。
で、あのある程度土地の評価がね、高鉄安全の評価額とかそういうものが出るもので、
まあそれはね、いかに安く持つかと、まあそういうところを非常にちょっと私はね、意識してますね。
まあよく実体ベースの中で、実体ベースのお話をしてますけれども、
最終的に原価証却が切れた時に、まあ土地のね、母価と実際に評価額ですよね。
まあそこの、そこがねプラスに見えてくるような、まあそういう持ち方をね、私はね、しますね。
まあそういうお話をね、その方にもさせていただきました。
で、その方はね、ちょっと地方の出身の方なので、
で、逆に賃貸業をやる公家業としては、そういうところでね、地元とかね、そういうもの、
遅延のあるところでね、やられるのはいかがですかというお話をしましたね。
あとその公家業だけで食べていくっていうのもちょっとね、
あの規模的な話でいくと、やっぱりちょっと心もとないので、
まあ宅券業も開業しようかと思ってるというようなお話をされてましたね。
で、まあ逆にですね、宅券業なんかをね、買取再販とかそういうのをやるのであれば、
あの神奈川とかね、東京とか、まあそれも競合非常に多いかとは思うんですけども、
まあそういったところでね、買取再販とかそういうのは、
そちらの方がね、利益が取りやすいんじゃないかなと思いますよね。
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地方ですと逆に言うとね、売却目線、売買のね、売却目線、キャピタルを得ようと思うと、
まあその価格で売れるのかどうかという部分もね、ありますので、
まあそういう感じかなということはね、思いますよね。
まあそのご相談された方にも、まあ私なら、まあ親業は地方で、
で買取再販とかの宅券業としてのね、あの業面取っての業務としては、
まあ神奈川とかね、まあ横浜とか、東京とか、まあそういったところで考えられてはいかがですかということで、
まあ私の考えになりますけどね、お話しさせていただきましたね。
まあもちろん買取再販もね、競合なんかが非常に多くて、
物件を仕入れるにしても非常にね、大変な苦労されるかとは思うんですけども、
まあやっぱり楽してね、儲けようなんで、そんな世の中甘くないですし、
やっぱりどこで勝負するかというのはね、考えるべきですよね。
勝負するエリア、まあこれって非常に重要ですよね。
まあそういったところをね、ふとね、話しながら思いましたよね。
まあ今回の放送としてはですね、まあ最近の趣向の中でですね、
私がね、感じている部分についてね、お話しさせていただきました。
まあ今回の内容がね、どう思われるか、人それぞれいろんなご意見があるかと思いますけども、
まあ今回の内容ね、聞いていいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと、
大変また嬉しいですし、励みともなります。
それではね、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
