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はい、フォーニッツのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらのstand.fmですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う息子の子孫生の記録ということでね、
収録の方をさせていただいております。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
1億のですね、新築アパートと2棟の築古戸建ということで、お話しさせていただきたいと思います。
はい、少し前の放送でね、私が住んでます神奈川県の横浜とか川崎とかで、
新築アパートを購入した場合に、こういう数字になりますというシミュレーションのね、お話をね、させていただいたんですけど、
今回ちょっとそれにね、もう一つちょっとこう突っ込んだ話で、ちょっとね、お話ししようかなと思っています。
で、その放送の中では、神奈川県のね、第一銀ぐらいでの融資を受けて、
という形でね、自己資金2430万突っ込んで、ということでね、
のシミュレーションでね、お話をさせていただいたんですけど、その際に、私ならね、築古戸の戸建をね、
複数、複数戸をね、購入すると思いますというお話をね、させていただきました。
まあその中では、あの中古のRCの物件とかもね、まあ私は対象から外すと思いますということでね、お話をさせていただいたんですね。
で、まあ具体的にちょっとお話ししますと、その例に出したね、新築のアパートって9000万の物件で、
まあ自己資金2割入れて、まあ金利はね、第一銀ぐらいの2点何パーセント前半ですね。
で、まあ融資期間もね、30年引かないとキャッシュローは出ませんよということで、税引き前でね、110万。
で、税引き後で90万のキャッシュローですということで、まあ自己資金をね、初期費も込みで2430万突っ込んだ形で、ということでお話ししたんですね。
で、その際に、まあ私なら地区売るのね、こだてを複数等ね、購入を検討すると思いますということでお話をさせていただきましたけど、
まあ実際にね、あのー、まあ首都圏、関東地方でね、まああの地区売るのこだて、まあ想定がね、まあ安く見ても6万5千とか、
まあ7万とかね、するぐらいで、えー、家賃の取れるこだてと考えると、まあだいたいこれぐらいのね、まあ安く見ても6万5千でもね、えー、税引き用のキャッシュローってね、
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だいたい年間で、まあ65万ぐらいになってくるわけですね。まあ原価消却等を加味して65万とかね、えー、そういう形でね、えー、現金買いになりますけどね、えー、そういう形になります。
で、これ2等も買えばね、えー、もう130万ぐらいになっちゃうんですよね。で、まあ取得価格がね、まあ300万なのか400万なのか500万なのかっていうとはありますけど、まあそれにしてもね、えー、手元でね、資金使うものっていうのは、せいぜいまあ1千万かからないぐらいですよね、2等購入してもね。
で、えー、かたやね、先ほどのね、新築の話っていうのは、まあ初期費込みの、まあ2430万突っ込んで、まあ税引き用のキャッシュローで90万ですと。えー、これって地区売りこだての方が良くないですかっていう話なんですよね。
まあ当然ね、地区売りこだてといえども、まあ私の場合にはね、土地の評価っていうのを非常にちょっと意識しますので、まあ実際に土地の価値よりも、えー、土地の保管がね、まあ安くなるようなね、まあそういう捉え方で取得するかと思います。
要は原価消費額終わった時に、えー、土地をね、実際に評価額よりも安く持つっていうことが、えー、いわゆるね、副利益につながるかと思いますので、まあそういうね、えー、購入の仕方をね、私はすると思いますし、まあ先ほど言いましたようにね、あのー、まあ実際にはね、こだて2等であれば、まあ1千万弱ぐらいで、まあうまくいけばね、えー、800万ぐらいでね、取得できるかと思いますけど、
それで年間の税引き後のキャッシュローで130ぐらい、えー、出せるっていうことは、全然こっちの方がね、いいですよね。
まあそれぐらいね、やっぱりあの地区売りの、えー、原価消費額をね、えー、スピード上げていくっていうね、部分の、えー、考え方って非常に重要で、実際にキャッシュローもね、こちらの方が地区売り2等の方がいいわけですね。
当然私の言ったように土地の評価とかを意識すれば、さらに銀行さんからは、えー、含み引きがあると見られるわけですね。
で、おそらくね、新築のアパートにつきましては、えー、取得時点で、えー、建築のね、単価で、あのー、見ますので、建築の見積もり原価で見ますので、おそらくね、高値で、えー、ね、取得ということになりますよね。
実際に銀行の自家評価に戻したときに、えー、多分ね、もう半分とか6割ぐらいの評価しか出ないとか、まあそういうことになって、まあ実質銀行から見たときに、えー、なかなか、えー、担保評価が伸びないために、えー、実際にね、住宅自家資金とかね、まあそういうものが住宅にないと、えー、債務長官に見られる、えー、可能性が非常に高いということがね、まあ言えると思うんですね。
まあこの辺も加味して、あのー、どっちがいいのっていう話なんですね。まあ私ならね、えー、公社のチクールのこだてをね、2等買ったほうが資金効率もいいですし、キャッシュローも得られます。で、逆に銀行評価のほうも、えー、含み益をね、持たせて、えー、という形でね、できるかと思いますので、私なら、えー、そういう形でね、えー、考えるかと思いますね。
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まあ今回は、えー、前回お話したね、まあ新宿アパートのお話とチクールこだてのお話をね、まあさらにちょっと数字を持ってね、具体的なちょっとお話をね、させていただきました。えー、いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。それではね、今回こちらのほうで失礼します。ありがとうございました。
