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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いていただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業承継を行う息子に残す音声の記録ということで収録しております。
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カスタムゴルフクラブ一頭盛りのNTGスタジオ、
石川県金沢市の主格説金沢八度、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマについてお話したいと思うんですけど、
今回のテーマはですね、中古RC物件ですね、
蓄フルの物件についてのね、
注意点ということでお話をさせていただきたいと思います。
はい、今回のテーマですね、
よく地元のポータルサイトとかで、
今ね、地区40年越えのRCの物件とかってね、
結構収益物件って掲載されたりなんかするんですけども、
ちょっとね、そこの物件について、
私がちょっと思うことをね、今回ね、
お話させていただきたいと思います。
はい、地区40年とかね、
40年じゃなくてもそうなんですけども、
私が大体考えるのは、地区30年以上のRCの物件というのはね、
購入するときに本当に気をつけた方がいいかなというふうに思ってるんですね。
その理由につきまして、今回はお話したいと思います。
はい、私はですね、
ゼネコンで新地区とかね、
改修工事とか、見積もりとかね、
石産とかそういう建築にね、
携わる仕事を20年間ちょっとやってまして、
そのね、建築家の観点からお話ししますと、
あの、地区30年ぐらいですかね、
のRCぐらいまでだったらまだいいとは思うんですけど、
それを超えるようなね、地区フルのね、
RCの物件ってね、結構本当に、
購入する際に気をつけた方がいいかなというふうに思ってるんですね。
その理由につきまして、お話ししますと、
地区フルのRC物件というとね、
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ちょうどですね、2000年ですかね、
住宅のですね、品質を確保する法律というのがね、
できてるんですね。
で、それが施行されて、
いわゆる品格法と言われるものなんですけど、
それで品質の観する規定がある程度、
建物に関するものにつきましては定まったという形でね、
だいたいそういった品質を確保するための法律が定められたわけですね。
で、特にここの部分でいろいろあるんですよ。
地震に対する強さとかね、火災に対する安全性とか、
あとは配管類の清掃とか、補修のしやすさ、更新のしやすさとかね、
あとは小エネルギー対策とかね、シックハウスとかね、車温制とか、
あとは高齢者とか障害者への配慮とかね、防犯対策とか、
いろいろそういうものが規定されているわけですけど、
特に大きいのが、設備の配管とかの清掃メンテのしやすさとか、
配管類の更新とかね、あと電気の配線もそうなんですけども、
この法律によって、非常に電気設備の改修について、
非常に更新しやすくなっているわけですね。
それまではね、特にRCの物件ですと、
空体の中にね、コンクリートの中に打ち込んだりとか、
そういうことがされていてですね、古い建物はですね、
例えば漏水がありましたとか、配管から漏水がありましたとかっていう場合には、
床だとか壁とかをね、はつって壊して、配管を出してみないと、
どこがどこから漏水しているかとか、そういう原因が突き止めるのっていうのは、
非常に大変な状況だったんですね。
それがその品格を境にですね、メンテナンスがしやすくなってまして、
設備の更新とかもしやすくなっているわけですね。
当然そのメンテがしやすいということは、不具合があったときのね、
どこでそういう不具合が発生しているかということも特定しやすくなっているわけですね。
ですから、私が思うのはね、この2000年を境に、
それ以降の物件だとね、こういったところに沿ってやっているので、
問題はないのかなと思いますね。
ただね、これも私が社会人になって、96年にね、
ゼネコに入社して、そういった新築の物件をやってたんですが、
その当時からね、96年ぐらいからでも、
配管とか電気の配線とかそういうものメンテナンスとかっていうのは、
そういった形でね、その法律ができる前からやっている物件もあったんですよね。
ただ、全部が全部そのようになっているかどうかというのは、
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ちょっと定かじゃなくて、法律で定められたのが2000年ということですね。
ですから、私が96年に入社した頃を考えても、今から28年前になるので、
30年ぐらい前からは、だいたいそういった方向にね、
建物のメンテナンスとかそういうものを加味して設計されたりとか、
そういうことがね、あるのかなと思っています。
ですから、地区40年とかね、それを超えるようなRCの物件とかは、
本当にね、この辺注意した方がいいですね。
私が思うのは、購入されるときね、地区40年とかそういうもののRCを購入される場合には、
修繕履歴、これを確認するというのは必須だとか、私は思っていますね。
それは設備だけじゃなくてですね、屋上とか外壁とかの防水とか大規模修繕とか、
それをどのタイミングでやっているのか、そういうのも調べておかないとですね、
RCの物件というのは漏水してしまうとですね、
具体の悪いところに水がどんどん流れていくわけですね。
それを特定するのってね、具体の不愛はですね、盛んで補修とかすると表面的には見えないんですけども、
やっぱり弱いところに弱いところに水は流れていくものですから、
特定するのが非常に大変なんですよね。
例えばその鉄骨のALCとか木造のサイリングとかというと、
漏水している箇所ってすぐ特定できると思うんですよね。
シールが切れているところとかね、
かさぎが口が開いているところとか、いろいろそういうものがね、見ればすぐ大体わかりますけど、
RCの場合はね、本当に水が回ってくると原因を特定するのが本当に大変なんですね。
ですから修繕履歴というのの確認が非常に大事になってきますね。
あと配管類ね、先ほどのメンテナンスのお話もあったんですけども、
四十年を超えてくるようなものになるとね、鋳鉄管とか鉄管とかそういうものもあったりするので、
こういうのが塩尾管とかに更新されているのであれば、まだあれかと思いますけど、
そういう修繕、改修履歴、これはね、古いものに関しては必ず確認して、
どこをどのように直しているかというのはね、ちょっと抑えておく必要があるかと思いますね。
というのはね、やっぱり全て中を開いて全て確認できるわけではないので、
やっぱりそこの部分を頼りにやっていくしかありませんしね、そういうのはあると思いますね。
私なんかがね、再生物件とかやるときには、
まずね、リフォーム入る前に配管類全て高圧洗浄をかけるんですね。
漏水がないかどうかというのを確認した上でリフォームに取り掛かるようにしていたりするわけですね。
そういうのがね、ちょっと建築屋目線ではあるかなということで、今回はお話しさせていただきました。
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今回はですね、築古物件の注意点、特に築40年超えてくるようなRCなんかは、
今回お話ししたような部分を意識されると、よろしいのかなということで思いますね。
ということで、今回はですね、こちらの方で終了とさせていただきます。
いつもですね、東雲のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいのをですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。