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はい、本日はラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
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はい、今回のテーマですけれども、タイル割りの物件についてね、
ちょっとね、建築的なお話をね、させていただきたいと思います。
はい、今回のね、テーマですけれども、よくね、マンションで、RCですよね、RCのマンションで、
外装がね、タイル割りの物件についてね、今回ちょっとね、テーマとして取り上げてお話したいと思います。
はい、私はですね、ゼネコンに20年間ね、勤めてまして、新築とかね、改修工事とか、
主に現場のね、業務とかやってまして、その中では衛禅とかもね、やってたりしたので、
新築の時点から、あと古くなってきてね、改修をやる時点ですとか、
衛禅ですね、風害があった場合に、建物を見てもらって修繕してということで、やってた、そういう業務に従事しておりました。
その観点からね、今回ちょっとタイル割りの物件についてね、お話ししたいと思います。
よくね、収益物件を買う場合には、木造とかね、重鉄とか、RCとか、マンションとかね、収益物件っていろんな種類の構造のものがあるわけですけど、
タイル割りの物件ですね、特にRCですね、これRCの場合に限ってちょっとね、お話しするんですけど、
タイル割りの物件ってね、非常にちょっと難しいというかですね、なかなか大変なところがありまして、
それって何かと言いますと、タイル割りの物件なんかで言うと、タイルの剥落がね、古くなってくるとあるわけですね。
よくね、外装の改修工事をやろうとした時に、脱芯検査というのをやるわけですね。
鉄の棒のですね、先に丸い鉄球というか、そういうのがついた脱芯棒というのがありまして、
それをタイルに当てて、カラカラカラカラ、タイルの浮いているところを脱芯検査するわけですね。
そこの浮いたところを張り替えていってということで、主に改修工事ではやったりするんですけど、
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これって一概に言えないのがね、ちょっと心苦しいんですが、
本当に施工の品質によってバラつきが本当に大きいわけですね。
良い施工ができているところはきちっとタイルというのは、
具体の方に密着して剥がれたりとかっていうのは少ないんですけど、
施工不良とかね、あと具体の精度ですね、精度が良くない場合にはそこをはつったりなんかしてね、
タイルを張るために盛んでね、補修をしてタイルスタジオを作ってタイルを張っているところとかっていうのは、
往々にしてね、浮いてきたりとかっていうことが結構多いんですね。
私がね、ゼネコンに勤めたのは96年ですけども、90年代の後半とかっていうのは特にですね、
そのタイルスタジオを取るために砂管材の中にね、
発泡スチロールみたいな、重量が重くならないように軽い素材を使ったりしてるんですけど、
今では多分そういうのってね、途中私がゼネコンに勤めた時もそういうのを使わなくなったんですけど、
やっぱり不害がね、剥離したりとかそういうことが多くてですね、
そういうのがありましたね。
で、タイルの剥離の原因というのがですね、大きく言うと2つあるわけですね。
クタイに接着しているタイルと接着している接着剤、それが剥がれてきてタイルが剥がれるというパターンと、
先ほど申しましたようにクタイと、
あとタイルのですね、タイル下地って魚屋さんが取る時のその下地とクタイの接着ですね。
これが弱いとタイルが持っていかれてタイルが剥落するということがね、2つあるわけですね、原因がね。
で、タイルのね、回収工事とかやる時ってタイルを剥がしたりする時って、
その振動とかで浮いてるところがね、剥がそうとすると、
そこの部分をね、振動とかで周りにね、こう影響してきて、さらに浮いてる部分が広がったりとかそういうこともあるわけですね。
で、いろんなね、回収工事の方法あると思うんですけど、基本的にはね、タイル浮いてるところ剥がして、
そこにタイル下地がね、必要であればタイル下地を取ってタイルを復旧してということになってくるわけですけど、
まあよくね、部分的なものですとアンカーピンとかね、そういうもので再度ね、部分的にタイルの剥落を抑えるということができるわけですけど、
まあこれがね、全面的に浮きが激しい場合っていうのは、そうはね、ちょっとなかなかコストの面もあっていかないと思うんですね。
非常にちょっとね、悩ましくて、本当にそれはもう打診検査してみないと、その建物の良し悪しっていうのはわからないって感じですね、施工のね、精度がね。
でまあ、あの例えばじゃあ、RCのマンション中古を買いますっていう、タイル張りのマンションを買いますって言ったときに、
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やっぱり少なくてもね、ちょっとやってほしいっていうのは、まあ1階回りとかね、手の届く範囲でそういったカラカラ、あの、打診検査をしたときに、
コンっていうね、ちょっと浮いた軽い音がしないかどうかですよね。で、重い音がしている場合には、きちっとね、密実に接着されていると思うんですけど、
まあそういったね、軽い音がした場合には浮いてますんで、そういったところをね、そういう部分が多くないかどうかということですね。
でまあこれ一概にはね、ちょっと言えない部分があって、本当に施工業者さん、職人さんとかね、
まあ別に手抜きをしているかどうかということではないですけども、やっぱりそれによるわけですね、腕によってね。
で特にね、まあ私がサラリーマンやってました頃、まあ90年代とかぐらいの建物とかにタイル下地の柵材を使ってたりとかいうのもあるので、
まあ今から言いますと、まあ25年とか30年ぐらい、それ以上のね、昔のタイル割りの物件についてはですね、
まあぜひ、打診検査をしてタイルの浮きがないかということをね、ぜひ確認していただけるとよろしいのかなと思いますね。
この費用がね、また大変なんですよ。本当に手間が大きく、タイルを張り替えるだけじゃなくて、タイルをまず剥がす、剥がしますよね。
でそこに、当然タイルの裏っていうのは足があるわけですね。凹凸があって密着を良くするために作られたタイルってなってますので、
ということは盛んでね、タイル下地をもう一回取り直さなきゃいけないわけですね。
で、タイル屋さんに貼っていただくということで、まあそれにはね、目地詰めて、あとシーリングを打ったりとか、まあそういうことも発生したりするので、
まあたくさんの鉱種がね、入らなきゃいけないということはそれだけコストもかかるということになりますので、
まあぜひタイル割りの物件はね、まあ私個人としては、主役堂さんに関して言うと、
タイル割りの物件ってパリッとはしますけど、あんまりね、そういった風合いとかそういうことを考えますと、
下手すればね、事故につながる可能性があるわけですね。タイルの剥落を放置していると、
下部を通行するね、肩に、頭に当たったりと体に当たったりとか、いったい怪我をしたりとか、
まあそういうことすらね、あり得るわけですよね。
まあそういう意味も込めて、あんまり私自身はね、タイル割りの物件というのはお勧めしないですね。
で、これもね、タイル割りの中で、例えば重鉄とかのALC版にね、直接こう貼っているものというのは、
そういったね、剥落というのは比較的に少ないかと思うんですよね。
ですからタイル割りの物件でも、特にRCのやつ、物件については要注意かなというふうに思いますね。
ということで、今回はね、まあ少し建築的なお話をね、させていただきました。
もちろんね、私が現役でやっている時よりも技術とかいうのは進歩していると思いますので、
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もっとね、いいやり方とかあるかと思いますけど、
それはね、最新のね、外装の大規模修繕をやられる工事業者さんとか、
まあいろんなところに話を聞いてみて、いいものを取り入れていけばいいかと思いますけど、
まあその90年代とかぐらいのね、特にRCの中古の物件とか取得する場合には、
ちょっとね、注意を払ったほうがよろしいかと思いますね。
ということで、今回はですね、外装タイル割りのですね、物件についてお話をね、させていただきました。
いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
