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はい、フォーニッツ山レディオ 小山です。
いつもですね、東北のレディオをお聴きいただきまして、 ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、 始められる皆様。
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の 息子に残す音声の記録ということで収録ね、させていただいております。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、 今回のテーマはですね、
建築シリーズの第3弾ということで、
築古のですね、RC1棟の、まあこちらをですね、 購入検討する際の注意点ということでお話ね、させていただきたいと思います。
はい、 今回のね、テーマですね。
あの実はですね、私ね、ゼネコンデ20年間、 新築とかリニューアル工事とかね、いろいろ建築を専門にね、
携わってまして、 まあその中でもね、築古のRCのね、改修工事とかってね、
あのやったりしてるんですね。 あとまあ実際に私もですね、
国とか地方公共団体の勾配とかでね、 団地タイプの古いRCのね、建物を取得して再生してというのを何ともね、やってますので、
まああの建築屋の観点からということで、 あの今回ね、お話ししたいと思います。
えっと、まあ今回お話しする内容というのはですね、 まあ大きくね、2つかな、
まああの、いろいろね調べれば、 あの他にも注意すべきポイントってたくさんあるんですが、
まあ大きくね、今回2つあげようかと思います。 で一つがですね、まずはね外壁ですね。
でこれ築40年、まあ50年、そういった建物RCって結構ね、
いまだにポータルなんか見てますと結構ね、 売りに出てたりしますよね。
でこういった、あの築ルナRCの場合ですね、 外壁とか回収してないものとかってね、結構あるんですよね。
でもうボロボロの状態で、あの外壁の回収もしてないような、 まあそういう建物って、ただねポータルなんか見てもあったりするんですよね。
でそういった、あのまあ再生目的でね、 取得されるという感じになるかと思うんですけど、
まあそういった場合にちょっと気をつけなきゃいけないのがですね、 昔はですね塗装ですね、外壁塗装の中にもアスベストがね、
含有されているということがね、結構あったんですよね。 そうですね今から50年ぐらいね、45年とか、
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まあそれになると全く回収されてないなところだとね、 塗装の材料の中にアスベストが含有されてて、
もしそこをね直して再生すればね、okだと思われて、 簡単にポッと飛びつくとね、ちょっと痛い目に合うかもしれませんので、
あのアスベストってね、あの まあ参拝の費用もそうですし、飛散しないようにそういった措置とか、
あの一般の外壁塗装よりもコストが非常にかかるんですよね。 建築主事とかに聞いても必ずね、飛散防止の措置を取らなきゃいけないということにも当然ね、
そういう指導になってきますので、専門業者にお願いするようになっちゃうんですよ。 普通の一般の塗装屋さんにお願いするというより、
あの超音波とか、まあそういった特殊なね、 技術を使ってやると、で処分もね、
撤去した塗装についても処分もね、アスベスト専門の、そういったね、 処理をしなきゃいけないということで、非常にコスト高になりますので、
まあそこは一つ抑えた方がいいですね。 購入するときは必ず外壁の回収履歴、
まあこれ確認された方がいいと思います。 これが一つです。で2つ目がですね、
給排水の配管類ですね。インフラですね。 特に給水の場合にはね、あの昔はあのポンプで上げたりとか、
エアと硬化水槽からね水を落としてとか、まあそういうことでやったりしてましたけど、 給水の部分はね、
まあ今水圧が高くなって、そのまま自家でね、上げれるとか、まあそういうこともあるので、あまりね、
さほど心配はしなくてもいいのかなぁとは思いますけど、 一番ね、ちょっと厄介なのが排水なんですよね。
で、先ほど申しましたようにね、40年50年、 まあそういった古い蓄風のRCですと、
排水のですね、配管が鉄管とかですね、鋳鉄管とかを用いているような場合があるわけですね。
で、中にはですね、前空みたいな状態でほとんども 空いた状態が続いてますと、その配管の中がね、あのサビサビの状態になって、
まあサビが発生するとね、あの薬剤とかでそれを溶かしてね、 あのある程度撤去はできるんですけども、
結局その配管の肉厚が薄くなっていることで、 漏水したりとかそういうことがあり得るわけですね。
で、これ回収するにはどうするんだって話なんですけど、
あの配管をね撤去して新しく塩ビ缶とかでやればいいじゃんって簡単に思われるかもしれませんが、
あの排水というのはですね、勾配を取って水が流れる、 上から下に水って流れますよね。
必ず排水の配管というのは勾配をね、取ったりしますよね。
で、その中ではRCだと、いわゆるラーメン構造という針の貫通をね、させて 排水の配管をね通したりしているわけですね。
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で、別ルートでね、新たに配管をね通そうとすると、その針をね、 コア抜きしたりとかそういうことにもなってきますので、
まあ別にあの構造的なね、計算とかそういうもの補強を取ったりとか場合によってはあるかもしれませんしね、
あの構造を痛めてしまうというのが一つ懸念点としてありますね。
じゃあね、その既存の鉄管とか鋳鉄管をね撤去して新たに塩ビ缶をね、既存のルートで通すのがコスト的にはまあ一番安いのかもしれませんけど、
まあ物が大きければね、それだけ配管をね撤去してという作業もね非常に大変ですよね。
まあ天井全部ばらして、あのね室内ね、その部屋だけじゃなくて上下階、もうこれ前空みたいなあの物件の場合ですけどね、やり直さなきゃいけないということで、
まあこれもちょっとね非常にね大変ですよね。
配管ですからね、一本物の長い長尺のものを使えますので、天井の下地なんかも解体しないと設備の配管が通せないとか、
まあそういうこともありますので、そういうのがありますね。
あとあの以前私Xのポストで上げたんですけども、
まあ住宅ってね、住宅性能評価っていうのが2000年ぐらいから始まって、
まあいわゆる品格法というもので、第三者を保護する法律がね成立して、
それに基づいてね、今はね検査の記録とか、まあいろいろ宿泊ハウスとかね、
熱環境のものとかいろいろあるわけですけど、法律に定められてるんですけど、
まあそれ以前のものですと、特に設備配管については、
二重のですねスラブにコンクリートにですね、配管を打ち込んでたりするわけですね。
でそのメンテナンスができないことが多かったんですね、古いものになるとね。
2000年以降はそういった部分が法律でね定められてますので、メンテナンスしやすいようになってますけど、
まあそういうのがありますので、配管を撤去するためにもしかしたら部隊をね、
はつって一部壊して配管をやり直すとか、本当に大がかりな工事になりうるわけですね。
ですからあのチクールのRC、特に50年ぐらいのね古いものについては、
鉄管とかね鋳鉄管かどうかっていうのは確認した方がいいですよね。
ただね、居住されてる物件とかですとね、
どういう状況かっていうのは、天井も仕上がってたりするのでなかなか見れませんよね。
私なんかはね、よく国とかそういうものの入札に参加してる時なんかは、
外行のマスをですね開くんですね。
でその配管のルートの方からね、錆がポロポロ出てきたり、
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なんか赤くね色がついてたりとかすると結構鉄管でね、
ちょっともう錆も出ててかなりひどい状況じゃないかなということで想定してたわけですね。
実際にはファイバースコープとかそういうものでね、
専門業者に見てもらった方がいいとは思いますけど、
簡易的な部分ではそういうのでもね確認はできるのかなと思いますけどね。
そういった形で、
アスベストの件とね、特に設備のインフラの配管類ですね。
排水の配管、これ非常にね、コストもそうですし、
後々トラブルになりやすいそういう部分でもありますので、
チクールのRCの物件を購入されると再設計をねやろうかなと思う方は、
この辺はね、ぜひ回収履歴ですね。
外壁の回収履歴と設備インフラの回収履歴、
これ必ず確認された方がいいですね。
回収履歴を見たからそれでリスクエッジできるかというと、
必ずしもそうとは限りませんけど、
必要最小限の部分は抑えることはできるかと思いますね。
長くなるので、今回はこちらで終了とさせていただきますけれども、
今回はね、まずはね、RC、チクールRCの購入時点でね、
検討するときに注意すべきポイントということでお話しさせていただきました。
いつもですね、東のレディを聞いただきましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
