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こんにちは、お山です。いつも東方のradioをお聴きいただきましてありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、それと将来事業所経営を行う息子にの子産生の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人ホットファーザー、カスタムゴルフクラブ一等おぼりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の資格施設金沢鉢旅、以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマですけれども、収益不動産におけるエレベーターについてお話ししたいと思います。
収益不動産の中で、エレベーター付きの物件って主にマンションってなると思うんですけれども、居住用ですとですね、そちらについてお話ししたいと思うんですね。
エレベーターをつけなきゃいけない建物というのはですね、マンションとかですと、
何階から上の建物にはエレベーターの設置が必要といった部分ですよね。
これも国庫省が定めている建築基準法の中では、階数というより高さですよね。
31メートルを超える建築物は、そういった昇降機を設けなければいけないとか、そういう規定があるわけですね。
31メートルというとマンションでいうと、7階ぐらいの高さになりますかね。
だいたいするぐらいかなと思いますね。
例えばその5階建てのマンションとかでも、エレベーターが設置されていない場合も、昔の建物とかっていうのはあったりするんですね。
ただね、こちらの方はですね、地方公共団体で独自に定められている条例とかもあってですね、
自治体によっては足腰の弱い高齢者が円滑に建物内を移動できるように制定されている高齢者の居住の安全確保に関する法律とかっていうのもあって、
これですと、階数が3階以上である共同住宅の用途に供する建物については、原則として建築物の出入り口にある階に定室エレベーターを設置することという規定があったりするわけですね。
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私もですね、主役不動産を取得しだして、もう16年とか経ちますので、その間にはマンションの物件とかっていうのをいくつもいくつも取得の検討をしたりしたんですけど、
よく物件情報庫を見てますと、5階から上の高さのあるような建物ってだいたいエレベーターをつけられたりとか、そういうことが多いと思いますよね。
普通に考えて5階建ての建物を階段で歩くっていうと、入居者さんかなり大変だよなということは感じたりしますよね。
よく不動産をやられる方からすると、建物4階までだったらエレベーターなしでもいいだろうみたいな、やっぱりそういった便宜上というか、入居者さんのことを考えるとそういった形で、
4階建てのRCのマンションとか充鉄のマンションだとエレベーターはないパターンがちょっと多いのかなという気はしますよね。
ここからは私の考えになるんですけど、ただこれ4階建てのRCのマンションとか充鉄のマンションでも、
果たして4階まで階段歩いて、例えば買い物して荷物をあげるとか、そういうものを毎日のことになるとね、結構これ4階ってちょっと微妙だなと思ったりするんですよね。
以前は私もシェイクフードさんを買っているときに、RCのマンションとかで4階建てのマンションとか買ったりしたこともあるんですけど、
最近はですね、そういった充鉄とかRCのマンションを取得するときっていうのは、大体私は3階ぐらいの高さのものでね、するようにしていますね。
というのはやっぱり、例えば自分がもし住んでいると仮定した場合に、結構4階ってちょっとエレベーターなしだときついかなと、
なんか結構嫌がる方も多いのかなと思ったりしてね、そういう目線で私はちょっとね、3階建てぐらいまでかなというのをちょっと考えたりしていますね。
これがね、使い勝手とかそういった建築の基準法とか、そういう条例に関するところでのエレベーターの設置義務とかね、そういうところについてお話ししたんですけど、
ここからはですね、建築屋目線でちょっとお話しするんですけども、シェイクフードさんを買うときのエレベーターってね、
本当にわかりやすい言葉でお話しますと、金食い虫なんですよね。
よくね、エレベーターというのは、あればね、当然入居者さんにとっては便利でね、いいんですけども、
例えばそのエレベーターって結構ね、建築基準法とかによる条例とかも含めて、いろいろ改定とかがあるわけですね。
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そうするとエレベーターの箱の中の仕様をね、変えたりするっていうことになったりすると、非常にコストもかかるわけですね。
で、建物が古いもののエレベーターに関しては、それこそね、エレベーターのカゴ本体からね、全部取っ替えるとか、そういう改修を行わなきゃいけない場合というのは、
数千万単位でね、100万単位じゃないんですよね、1000万、2000万とかという形で、かなりのコストがかかります。
あと、エレベーターの通常の維持管理についても、POG契約とフルメンテナンスの契約という形で2種類あるんですけど、
このPOGの契約というのは、パーツ、オイル、グリースと、頭の頭文字を取ったものなんですけど、
メンテナンス業者がエレベーターの装置部品についての全面的な点検と保守に必要な消耗品の交換とか、保守料が含まれているということなんですよね。
その反面、故障とか劣化した部品の交換とか修理は、保守料に含まれていないために別途見積もりの上で、また金額は別にかかるということなんですね。
フルメンテナンス契約では、メンテナンス業者がエレベーターの装置とか部品についての全面的な点検を行って、
点検業務の内容については、POGとフルメンテナンス契約の間の違いはないと言われますよね。
ただ、消耗品の交換とか補充のみならず、故障した劣化した部品の交換とか修理についても月々の保守料に含まれているということであるわけですね。
これはやっぱり金食い虫なんですよね。
本当にこういった形で、よくPOGの場合は余計なコストがかかったりとかいうことがありますし、
フルメンテナンスでも元々そういう契約をしているということは、そこで契約時に大きな費用がかかるということで、保守料がかかるということになってくるわけですね。
この辺もエレベーターが維持・管理がかかるという、長く持っていれば修繕とか保守料とか、そういうものにも費用がかかるということがありますよね。
エレベーターの回収につきましても、エレベーターメーカーってT社とかH社とかM社とか、いろいろ旧財閥系のメーカーがあるんですが、結構強気なんですよね。
例えば費用のコストを削減しようとかって言っても、結局ある意味そういったメーカーさんだと、元々の既存のエレベーターのメーカーさんのいいねに近いような部分があります。
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もちろん独立系の回収する業者さんとかあるわけですけど、それもどこまでの範疇を責任で回収していただけるのか。
責任範疇をはっきり線引きをしないと、そこの部分も明確じゃないと、後々トラブルが起こった時に大変かなというのがありますよね。
そういった諸々があって、一番最初冒頭に話しましたように、エレベーターってやっぱり金食い虫なんですよね。
先ほど私もお話ししましたように、基本的に私はエレベーターの物件というのは元々建築家で施工する立場だったので、
そういう部分を知っているので、エレベーターのついた収益不動産というのはこれまで30棟以上買ってますけど、エレベーター付きは買ってないですね。
先ほど言いましたように、入居者さんのことを考えると、4階建てでもエレベーター無しの物件でどうかなと思ったりしていて、
最近はせいぜい3階ぐらいまでにしているということをお話したんですけど、そういった目線で収益不動産を買う時には考えてやっておりますね。
今回はエレベーター付きの物件について、実際のエレベーターについてどういったところを考えなきゃいけないかということでお話をさせていただきました。
ちょっとざっくりしたお話なので、メーカーさんが強いんですよね。
本当にとのさま商売という言い方は良くないですが、やっぱりそういったところがあるのかなという感じがしますね。
内装とかだと、漁師さんにいくつかあいみつもにとって安いところでお願いしたりとかそういうことも可能ですが、
なかなかエレベーターの場合というのはこういうところが難しくてというのがあるので、
エレベーターの物件を買われる場合というのは、例えば収益不動産を買う場合は価格とか利回りとかそういうものを当然見て買われると思うんですけど、
もちろんエレベーター付きの物件とそうでない物件というのが世の中にたくさんあるわけですが、
そういう部分も勘案して、やっぱり収益不動産をエレベーター付きでもいいと思って、それでも収支が回るのかということで考えて購入されるのか、
その辺も全然変わってくるかと思いますので、ちょっとこの辺は知っておいていただいた方がよろしい部分かなというふうに思ったりしますね。
はい、ということで今回はエレベーターについてお話しさせていただきました。
いつも東方のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。