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はい、フォーニッツラマレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、
収録ですね、させていただいております。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
私が購入をね、検討する物件って、こういう物件ですというお話をね、させていただきたいと思います。
はい、今回のね、テーマなんですけど、1702回の放送でですね、
ある方からレターを頂戴しまして、そこではね、旧大新のS像、RC像の建物について、
大山線でどう思うかということで、ご質問を受けたんですね。
そちらの回で、私の考えをお話しさせていただきました。
結論を申し上げますと、私は購入から外すと、対象から外すと、
まあそういうお話をね、させていただいたんですけど、じゃあね、大山ならどういう物件を買うんだと、
そういうご質問がちょっと来そうなので、今私がね、考えているところをね、今回お話しすることにいたします。
はい、まずはですね、私が購入をね、検討するかなという物件ですね。
まず構造につきましては、あのS像とかRCとかは基本的には、
対象から外すと思います。 じゃあなんなんだっていうと、木造ですね。
木造のですね、築ね、30年ぐらいまでで、
そうですね、20年から30年、だいたいこの辺りの中古のね、
対応年数に近いとか、対応年数を少し超えているような物件をね、対象として考えたいと思っています。
で、過去にね、あの私がどういう物件を探しているかということで放送をね、しているかいっていうのがあるんですけど、
その時にはですね、あの2000年に品格法というね、建築の品質を確保するということで、
顧客を守るためにそういう法律が定められて、そこでいろいろな条件のね、法律で定めて、品質を確保するという法律がね、できたんですけど、
実はですね、あのよく私が言ってます配管とかね、配線とかのそういうメンテナンスとかそういうものというのは、
あの私がですね、ゼネコンに入社したのが96年なんですが、その頃からですね、先行配管とかはやってたんですよね。
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例えばですね、電気の配線をするにあたって、例えばコンクリート像のね、建物の中でもCD缶とかをね、先行配管しておくんですよね。
で、具体が出来上がって仕上げに入る段階でね、電気屋さんの方で通線してということでやっておりました。
あと設備屋さんの方でもね、打ち込みのね、配管、さやかんとかをね、入れて、やっぱりね、メンテナンスできるようにね、その当時からしてたんですよね。
で、品格の段階ではね、いろんな、例えば熱環境とか、漆喰ハウスとか、構造の部分とか、いろんな法律でね、よってね、制定されて基準化されたんですけども、
その前からですね、設備のメンテナンスとかそういうものはね、実際には96年あたり、私が会社に入った頃ぐらいからやってましたんで、
まあそういう部分では、その前回の給油耐震のRCとか、Sゾーンの中でお話した部分は、そういう部分はないのかなと思いますよね。
ですからまあ96年ですから、今からまあ29年、30年近く前ぐらいまでは、まあ私の中ではね、アリなのかなと思いますよね。
それはね、2000年以降の新しい方がね、そういう部分については、当然品質の確保とかそういう意味で考えますといいと思いますけどね。
ただまあ30年ぐらいの前の物件でも、そういうことはね、やってたと思います。木造のね、
まあ蓄20年から30年、まあもしくは30年ちょっと超えてってぐらいのね、イメージで考えてます。
で、なぜ木造かと言いますと、やっぱりですね、あの普段お話してますように原価消却のスピードが速いんですよね。
以前のね、放送の中でもRCゾーンって全然儲かんないなっていう、その私の愚痴のような放送がありますけれども、
やっぱりそういう実感としてはありますよね。当然あのRCゾーンよりも木造の方がね、まあ利回りにしても高いですし、
まあ原価消却のスピードが速いということは余計にね、キャッシュローがRCなんかに比べてね、経費もかかりませんし、いいということがありますよね。
で、普段お話してますようにね、やっぱり賃貸経営にしても、やっぱり回転を早くするっていうのが非常に重要で、
資金の効率を良くするということが非常に重要だと思うんですよね。ということで、まあ私でしたらね、
20年から30年のその辺のね、木造の物件をね、考えると思いますね。
今お話したのは構造とか、蓄電数とかね、お話して、まあ原価消却が早く取れるということでね、お話しさせていただいたんですけども、
あとその火災保険の件もありますよね。なぜ30年なのかというと、自分がね、保有する5年とか10年とか、
まあ期間を考えても、40年以降になるとですね、火災保険かけれるところが、今保険屋さんってすごい少ないんですよね。
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なくはないんですけど、なかなかちょっと難しいかなというのがあるので、やっぱりその年代の物件のほうがいいのかなと思いますよね。
という感じですかね。 それですね、だいたいそういう木造の地区20年から、多余年数を超えるか超えないかぐらいから、
まあ30年とかもしくはちょっと超えたぐらいとかっていうと、まあ地区売りの物件になるのでね、銀行さんの融資が
結構厳しいじゃないかと、そういうご意見もね、いただくかもしれませんけれども、
当然ね、銀行さんパートナーではあるんですけども、銀行さんマターというふうには私は思ってなくて、
やっぱりそこのね、銀行さんが融資してくれるかしてくれないかっていうのは、その自社の保険のですね、やっぱりBSですよね、実体BS。
これが大きくね、銀行さんの評価が高ければ、全然この辺の部分も融資期間15年とかプロパーで付けてくれたりとかっていうのは全然可能だと思ってますね。
実際に私も中古の物件なんか買うとき、そういう条件でもプロパーで融資していただいたりしてますので、
そこはね、融資を脱進する申込者の実体BS、そこによるかなっていう感じですよね。
ですからやっぱり普段言っているようにBSを磨いた方がいいというのはそういうことなんですよね。
あいに融資が付くからRCOっていうのだとね、どうしても創始さんが普段お話してますように大きくなりますよね。
でその割にはキャッシュローが得られるキャッシュローが少ないということで、まあ今ですとどうですかね。
あの昔はね10年10年か5年か10年ぐらい前までは利益実務パーセントと言われてましたけど、もう今はねそんなにもうないですよね1.5%とかねそんなぐらいだと思うんですけど。
まあそれだと本当に薄利でこれから金利上昇の局面であったりね。
不動産の価格が今のまま維持するのかわかりませんけど、なかなかキャッシュローが得られずらいというのを考えると、まあ私の中ではねリスクが非常に大きいのかなと思いますね。
まあそういうことでですね、考えると賃貸経営者の考え方としては経営者としてやっぱりね、やっぱりいかにキャッシュロー多く得るかという部分が大事になってきますので、
今言いましたような木造の物件をね、私は選択すると思います。
ということでね、今回はあの私の意見になりますけれども、まあこういう条件の物件ならね、検討に値するかなということでですね、私の考えをねお話しさせていただきました。
いつもですね、当のレビューを聞いただきましてありがとうございます。
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