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こんにちは、オヤマです。
いつも東方のradioを聴いてくれてありがとうございます。
こちらの番組のスポンサーは、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO保険オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、
以上各社の提供でお送りします。
はい、こちらの番組ですけどね、
これから不動産賃貸経営とね、始められる皆様、
それと将来事業処刑を行う息子に残す記録として収録をさせていただいております。
今回の放送の内容なんですけれども、
今回はですね、規模を追うことの弊害ということでね、
お話ししたいと思います。
はい、前回の放送の中で規模とキャッシュロー、
これっていうのは必ず比例するものではないですよという内容でお話をさせていただきました。
その中では具体的に事例についてお話をしてね、
実際その規模ばかり追うことがすべてキャッシュローにつながるのかというと、
そうではないんじゃないかというお話をさせていただいたんですね。
よく私のこちらのスタンドイフェイムでは、
やっぱり優秀な会社経営とか経営について考えますと、
いかにし少ない資産で大きく稼ぐか、ここが非常に重要ですと、
私もそういうところを目指していますという内容でお話をさせていただいているんですね。
よく不動産の賃貸業って何本借りたか、借入額の大きさが優秀な、
バロメーター的な形で受け取られがちなんですけども、
他の業種とかいろいろそういうことを考えても、
実際に会社経営を考えますと、
やっぱり先ほど冒頭で話しましたように、
いかに少ない資産で大きく稼げるか、
これが優秀な経営ではないかなと私は考えているんですね。
なぜそういうことを話すのかと言いますと、
結局不動産の賃貸業に置かれましても、
規模を追ってしまうと当然それに伴って借入額というのが、
非常に不動産の場合は特に大きくなってきますよね。
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数千万下手したら置くという形で、非常に大きい借入になってきます。
そういったところもあって、借入額が大きくなるということは、
当然、創出産が大きくなるということになりますよね。
創出産が大きくなるとどうなるかというと、
自己消費率が必ずと言っていいほど下がってくるわけですね。
銀行の格付けの話をよくさせていただいておりますけれども、
銀行の格付けのスコアが確実に下がります。
よくこちらのスタンドウェイフンで、
大事なのはPLよりもBSですよという話をさせていただいているんですけれども、
まさにそこにつながってくる話なんですよね。
BS、創出産が大きくなれば、
当然自己消費率という部分が急激に大きくなるわけではないでしょうから、
やはり自己消費率も下がりますし、
創出産回転率とかROAとかいろんな指標があるんですが、
だいたいスコアが悪くなります。規模を追っかけるとですね。
そういうところを考えましても、銀行の格付けを悪くしてしまうんですよね。
実際に不動産を取得していく中では、
銀行の格付けって非常に重要ですよという話を何度もさせていただいているんですね。
そういった側面で見ますと、
じゃあ実際に本当に不動産を取得していきたいときに、
金融機関から融資を受ける考えた場合に格付けを落とすということは、
借り入れの条件も悪くなりますし、
下手したらプロパーが難しくて信用所境界付き、
まだそれだったら借りれればいいですが、
プロパーで融資がつかない状況にもなるかもしれません。
大体が投資目線の方というのは、
株とかそういうものと同じような感覚で考えられていることが多くて、
銀行融資を借りることばかり、希望ばかりを負ってしまって、
そういった形で簡単に考えてしまうことが多いような気がしますけど、
やっぱり何度もお話しておりますけれども、賃貸経営なんですよね。
経営者としてどういう経営方針をとるかとか、
そういうことをいろいろ考えながらやっていくべきだと思いますし、
ましてや不動産を始められるということは、ご家族や周りの人を含めても、
不動産を始める理由というのがあったりして、
そういった形で考えますと、周りの方を不幸にするわけにはいきませんので、
やっぱり陶器的な考えですとか、投資という目線ではなくて、
やっぱり事業としてしっかり地に足をつけて、地道にコツコツとやっていくべきだと思うんですよね。
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別に融資を使ってレバレッジをかけるのは全然悪いことだと思いませんが、
やっぱりバランスを考えながら事業として地に足をつけてやっていくということは、
一つ忘れないで進めていくべきではないかなということを考えたりしますね。
ということで、今回は規模を追うことの弊害ということでお話をさせていただきました。
いつも東方のレビューを聞いただきましてありがとうございます。
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ということで、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
