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はい、こんにちはradio お山です。いつもですね、東方のradioをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。 それとですね、将来事業承継をね、行う予定の
息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。 はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ
総合損害保険代理店株式会社KRC 生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ
石川県金沢市の種格設金沢鉢旅 アパート定期清掃から
おうち自転車の撤去、樹木の抜根まで、便利や8円温泉の提供でお送りいたします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回はですね、 儲かる不動産賃貸ということで、ちょっとねシリーズ化してまいりましたけれども
今回の放送がね、私が一番本当に重要かなと思うところをちょっとお話しさせていただきたいと思います。
名付けてですね
儲かる不動産賃貸経営編ということでお話したいと思います。
こちらのスタンドFMではね、よく不動産投資ではなくて、やっぱり賃貸経営者ということで、
経営者目線を大事にして、経営者の視点でね、やっていきましょうと、そういうことでお話をさせていただいているんですね。
本当にここに尽きるかなと思っています。
単純にね、不動産投資って言われると、収益物件をどんどんどんどん買っていってと、そういう視点になりがちですよね。
いわゆる過所分所得を増やしていこうとなった時に、物件を増やせば、当然売上高が伸びればね、
過所分所得も増えるでしょうと、そういうことで考えられる方が非常に多いように思うんですね。
私もね、そう言いながら、私もそんな感じだったんですね。
ところがですね、いろいろ財務諸表とか見れるようになるとかね、経営のこととか、会計的なこととか、税金のこととか、いろいろ学んでいくうちにですね、
やっぱりちょっと感じ方って変わってきてて、今はですね、売上規模は正直、こだわりというものもあんまりないですね。
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むしろですね、冒頭で話したように、やっぱり過所分所得、これを大きくしていくということに注視しているわけですね。
その中では、いつもお話してますようにね、キャッシュロー経営ということで、いかに社外流出しないかということを意識しております。
もっと言うと、会社経営、中小企業って別に、株主さんってね、いわゆる株主、俺になりますんで、株主さんの顔色を見る必要はないわけですね。
あえて言うとですね、不動産の賃貸業ですと、銀行さんの融資というのが絡んできますので、やっぱり銀行さんから格付け、評価していただけるような、そういう財務体質に守っていく必要があると言えるかもしれませんよね。
銀行さんから評価される格付けというのは、結局ですね、破綻しない経営につながってくるということなんですよね。
その中では、いつもお話してるんですけど、銀行さんって返済能力を見てますんでね、株主の売り上げの大きいのが良いかというと、そこはあまり正直なところ、収益性については評価しないわけじゃないんですけど、さほど重要ではないということを何度もお話してますよね。
ですから、どうしても賃貸業ですとですね、売上げを追うと必ずと言っていいほど借入金が多くなるわけですね。
いつもお話してますように、木造の物件よりもRCの物件とか規模とか追い出すと、大体が創出産が大きくなってきて、自己収益率が下がってきたりとか、そういうことにもなり得るわけです。
それですね、よく聞くのがですね、銀行から融資していただいて、借入額がどんどん減っていきますよね。毎月返済していけば、その分ね返済が進めば、あんまりキャッシュフローが出なくてもいいんだと、そういう考えの方も中にはいらっしゃいますよね。
立場立場でいろんな方がいらっしゃるので、これが間違いというつもりはありませんけども、こういう方っていうのはね、例えば事業会社を他に持たれて、他の事業を持たれてて、巡宅に資金がある方とか、そういう方だと思うんですよね。
やっぱりね、私ももともと1階の普通のね、兼業のサラリーマンで賃貸業をやってましたので、やっぱり得たいのはやっぱり冒頭で話したように、箇所分所得なわけですね。箇所分所得を上げるということを考えているわけですね。
そういった視点で考えるとですね、やっぱり箇所分所得を上げることと、破産してはいけませんよね。銀行から融資をしていただけるという部分を考えると、物件の自家評価とか、そういう部分ですね、実体BSも意識しながら、徐々に大きくしていくということが大事だと思うんですね。
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ですから一気に借入金を増やして、ある程度借入金が大きくなって、その先が続かなくなってきたら、売却を交えて更に購入していっていって、それは間違いではないと思うんですよ。
ただし、キャッシュローが出ない物件をね、そういった形でどんどんどんどん買っていくと、借らずしも市況がね、今はずっと高い状態でありますけれども、高く売れるかなんてね、誰にもわからないわけですよね。
物件って個々に違いますから、その物件が担保評価とかあまり出ないような物件でしたら、売るに売れない物件をね、保有し続けなきゃいけないとか、そういうことだって中にはありますよね。
あと、キャッシュローを得ていくということを考えていった時には、必ずしも物件の規模ばかり応出よってないんですよ。やっぱり社外立地しないようにキャッシュロー経営ですよね。
ここの部分を意識すれば、箇所分所得というのは大きくなりますのでね、そういう経営に関する知識とか勉強とかね、そういうものをしていった方がいいんじゃないかなと思いますよね。
こちらのスタンドFMを聞いていただいている皆様がね、どういう目的、目標でやられているかということですよね。
私はね、冒頭で話したように、箇所分所得を大きくするという目的でやってますので、そういう側面でいくとですね、やっぱりキャッシュロー経営で手元に大きく現金、キャッシュを残すという部分と、
継続的に金融機関さんからご融資いただける財務内容、それと絶対に破綻しない、こういう部分を重視してやってるわけですね。
ですから、買えばなんとかなるとかっていう、そういう投資目線ではないということなんですね。
同じような不動産を買うのでも、投資目線と賃貸業という経営者目線ではやっていることが全然違うんでね、
やっぱり意識を変えていく部分というのも必要なんじゃないかなと思いますよね。
ましてはね、私の場合にはですね、専業公屋ということになってますんで、再生事業を中心にやってるんですけども、
これがいわゆる自分の食い口、なりわいとなっているということになりますので、やっぱり真摯に賃貸業に向き合わなきゃいけないという部分もありますので、
そういった意識でやってるわけですね。ということで、今回はですね、その中でね、儲かる不動産賃貸の中で経営ということでね、お話しさせていただきました。
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いつもですね、東のレディを聞いただきましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
