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はい、フォーニッツのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録をですね、しております。
はい、今回のね、テーマなんですけども、今回のテーマはですね、
数を追わなければ、キャッシュローですね、過所分所得は増えないのかということでね、お話したいと思います。
はい、今回のテーマなんですけども、よくね、あのSNSとか、まあそういうのを見てますと、
賃貸がやられている方ってね、どうしても個数を追わないと、どうしてもね、手取りのね、インカムが増えてこないと、
まあそういうことでね、思っている方ってね、非常に多いように思うんですよね。
そういう私もですね、始めた当初というのは、数とかね、規模を追わないと、手取りのキャッシュローって増えてこないと、
まあそういうことでね、考えてたんですね。
ところがですね、今はね、数へのこだわりというのはほとんどなくて、いかに手取り、税引き用のキャッシュローを増やすかということをね、考えてやっているわけですね。
今回はその辺のね、お話になるんですけども、ちょっとね、比較してね、ざっくりした例を挙げてお話したいと思うんですけど、
私がですね、東京とかに持っている物件ですね、以前こちらのスタンドFMでも趣旨についてね、お話した物件、東京とかの物件なんですけど、
築20年でね、利回り9%でRCのやつで、2DK×6個で、表面利回りが9%で買った物件の、
こちらの方はですね、9割の融資を受けて、金利が1.5%で借りている物件なんですけど、
これ年間のですね、税引き用のキャッシュローというのが5000万の物件でね、だいたい税引き用で80万ぐらいなんですよね。
これに対してですね、私が昨年取得した、北関東の県庁所在地の立地の良い場所にあるね、チクールの子建てですね、
対応年数を超えている子建てですけど、こちらの方がね、だいたい同じような税引き用のキャッシュローになってくるんですね。
それに投下した資金というのは、東京都下の物件につきましては、自己資金500万円入れて、あと処刑費も含めてね、
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7,800万円突っ込んでいるわけですね。
それに対して、北関東の県庁所在地にある子建てについては、やっぱり同じぐらいの処刑費まで含むと、
だいたい600万円から700万円ぐらいですね。
自己資金を投下してやっているわけですね。
そう考えたときに、どっちがいいのかという話ですよね。
子建ての方が現金で買ってますんで、債務というのはありませんので、持っている物件自体がもう資産超過という形で見えますよね。
かたやね、東京都下の物件につきましては、実際担保評価が出てないので、やっぱり借り入れの方が大きいということで、
実際にはね、厳密に言えば、含み存というかね、評価自体は債務の方が大きいわけですから、
数字的にはね、銀行の評価としてはあんまり良い数字ではないですよね。
じゃあどっちがいいのかという話ですよね。
特にね、ちくうるの木造ですので、こちらのレイディオでお話している通り、原価所客をね、ガンガン取っていけば、
4年後にはね、建物がなくなって、土地の評価、評価額以下で実際に持っていることになりますので、
こちらの方がね、銀行から見た目にしても、実際に含み益もありますし、評価がいいわけですね。
じゃあ同じキャッシュフローを得てということで考えたときに、じゃあどっちがいいのかということですよね。
金主も数を追うことばかりが全てではないということですよね。
やっぱりそういった目線をね、持たれた方が、実際にね、継続的に銀行さんから融資を受けることもできるでしょうし、
そういった見方をね、俯瞰した形で見られた方がね、トータルで考えるとね、いいんじゃないかなというのが今の私の考え方ですね。
その物件ばかりではなくてですね、トータルで自身の個人法人合わせた実体BSというのを考慮しながら、継続的にね、銀行さんから融資していただけるような形ですね。
わかりやすければ資産調査の状態で自分の実体BSを整えていくということが非常に私は重要だと思っているんですね。
実際に選べるキャッシュフローが同じ金額であれば、全然後者の方がいいというふうに思うんですよね。
もちろん見栄えとしたら、東京とかにあるRCの方がいい物件を持っているという気持ちには慣れるというところはあるかと思うんですけど、
実際に評価上の話とかキャッシュフローを考えても経営としては後者の方がいいということが言えるんじゃないかなと思いますね。
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ですから数ばかり気になる方というのはこういう考え方もあるよということでね、
頭の片隅に置いてですね、やっぱり経営について考えてみるのも一つじゃないかなということで今回ご紹介の方をさせていただきました。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントにも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひGoodボタンいただけますと大変嬉しいですし、
また励みともなります。ということでね、今回はこちらの方で失礼いたします。ありがとうございました。
