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こんにちは、ラジオ大山です。
いつも東音のラジオを聴いてくれてありがとうございます。
今回のテーマは、不動産の急拡大に伴う弊害です。
お話をさせていただきたいと思います。
今回のテーマは、世に言う不動産投資、私は不動産賃貸業と固く何にも言っていますが、
急拡大、拡大を急ぎすぎて急拡大するとどういう状況になるかという部分ですね。
こちらについて、私の考えを今回お話しさせていただきたいと思います。
今回のテーマは、急拡大に伴う弊害ということで、
私の自分の場合を考えましても、
私もその当時、ファイヤーとは言っていなかったですね。
セミリタイヤという言葉をよく持って早松されていましたけど、
それを目指すあまりに急いで規模の拡大と、
家賃収入、インカムを増やすには規模を大きくするしかないんだと、
堅くなり短絡的に思っていたんですね。
今では必ずしもそうではないということは思うんですけども、
そういうことがありまして、急拡大を目指したわけですね。
急拡大を目指すとどうなるかと言いますと、
資金面もなかなか限られた資金ということになりますので、
どうしても仮入金、ほとんどが仮入金で賄うとか、
1割とかそういった形で、ほとんどが仮入金という形になるわけですね。
当然銀行さんとしては個人法準を一つでしてみるということがありますけども、
仮入金をメインにする方というと、個人法準をBSで考えますと、
ほとんどが仮入金という状況になるわけですね。
物件を融資を使って買えば買うほど創資産が大きくなります。
かたや純資産の積み上がるスピードというのは、
そこまでスピードを持ってなかなか積み上がりません。
これは売却とか大きなキャピタルとかを得らない限りは、
なかなか純資産って積み上がっていくのも非常に時間がかかるものだというふうに
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私は認識しております。
実際に私も武道さんを始めてアパートのメインでやっているときというのは、
仮入額の方が大きくなりまして、
当然純資産、自己支援の部分もそんなに急激には増えませんので、
自己支援率がどんどんどんどん下がるわけですね。
逆に言うと債務償還年数なんかも仮入額が大きくなれば大きくなるほど、
債務償還年数も大きくなるということですね。
これ以前にもお話したと思うんですけど、
債務償還年数、私はサラリーマンを辞める時点で計算したら、
確か22年とかそんな感じだったんですね。
だいたい今銀行さんに聞くと、賃貸業で言えばね、
やはり債務償還年数は15年ぐらいをめどにということで、
それ以下に何とかしたいところですよね。
債務償還年数って非常に大事な指標でもありますし、
要は債務償還年数が大きくなれば大きくなるほど、
要は簡単に言うと仮すぎということになりますよね。
収益に対して借入額が大きすぎるということにもなるわけですね。
ですから、少し話が脱線したんですけど、
急拡大をするとBSの部分の創出案がやっぱり大きくなるわけですね。
自己消費率も下がります。
債務償還年数も数字が大きくなると思うんですね。
そういうところを考えますと、銀行から見たときの
格付けとかそういう評価、スコアリングにおいても、
スコアが非常に厳しい状況になってきます。
そうなるとどうなるかというと、
次は物件を売却して創出案を圧縮して、
売ったキャピタルが順次に欲期には含まれるわけですから、
そういう形になるのかなという感じですね。
市況が良ければそういうことが、
これまでもそうだったようにあるかと思うんですけど、
もしかしたらバーブル期のように不動産の市況がガクンと下がった場合には、
ちょっとどうなのかなというところがありますしね。
やっぱり、私は賃貸業を賃貸業と言っているんですけど、
銀行さん目線も事業だと、そういう目線で見てもらいたいということで、
私のお付き合いになる金融機関さんの市店長さんとかも、
当然そういう話をされるわけですね。
ですから最近のサラリーマーオヤさん、不動産投資には、
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みたいな感じで渋い感じのリアクションが非常に多いわけですね。
また、融資を受けることばかりに意識が向いて、
BS的な脳みそ、思考がないということも、
銀行の市店長さんとか、よく話を聞きます。
やっぱり、急拡大を目指すとBSが著しく悪くなるわけですね。
その辺をコントロールしていかないと、バランスを見ながらやっていくのがいいんじゃないかということで、
私のこちらのスタンドFMでも何度もお話しているわけですけれども、
財務省票の正規計算書というのは、その期、1年間におけるその期の実績、成績表と通信報ということになるわけですけれども、
BSに関してはこれまで積み上げてきたものということになりますので、
これ一撃でガラッと、前期すんごい悪かったのに、今期格段に良くなったとかということはなかなかありえなくて、
やっぱり何年かかけて改善してということになりますので、
やはりコツコツ地道に地に足をつけて賃貸系をやっていくということが、
私のこちらのレイドの発信の目的ともなりますけれども、
そういう部分がやっぱり大事なんじゃないかなということを、今話しながら改めて私なんかは思ったりしているんですね。
拡大したい気持ちはわかるんですけど、もちろん拡大する良い方向でやればいいわけですけれども、
やっぱりバランス感覚とかBS的な思考とか、そういう部分が大事なんじゃないかなと思います。
それは銀行さんから見た目線だけではなく、破綻しない地に足をつけた経営ということが、まずはそれあってかなというふうに思いますので、
今回の放送につきましては、急拡大の経済ということでお話をさせていただきました。
いつも東方のレイディを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
それでは今回はこちらのほうで失礼します。ありがとうございました。
