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はい、フォーニッツ山レディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスバリゾートのシャーセットビーラー、総合損害保険代理店株式会社KRC、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
小須田堂々さんを応援するLPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一等掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の主格施設金沢鉢旅、アパート定期清掃から放置自転車の撤去、樹木の抹根まで、便利屋アジェモン様の提供で勝手にお送りします。
今回のテーマは、相差が大きくなれば大きくなるほど、ということでお話したいと思います。
先週の土曜日に、私も大変勉強させていただいていますJLTの親宿の中で、私のセミナーをさせていただいたんですけど、
その中で、私がここ5年ぐらいでやってきたことをお話しさせていただきました。
こちらのライディオでは、ちょっとお話しできない部分、実際の数字の部分とかそういう部分を詳細にお話しさせていただいたんですね。
その中で、私も詳細にセミナー用の資料をまとめてまして、ここ直近5年のデータとかそういうものを整理していたんですね。
そこで、私が感じたことを今回お話したいと思います。
普段こちらのスタンドUFMでは、キャッシュロー経営ということで、より総資産をコンパクトに、より収益性を高くと、そういった趣旨でお話しさせていただいているんですね。
銀行さんからプロパーで融資していただくためには、やっぱり今言った部分を意識した方がいいということは間違いないと思うんですね。
それは格付けの指標とか諸々を考えてもそういうことになってくるわけですけど、
ただ不動産の賃貸業を行う場合というのは、借り入れが絡んできますので、物件の価格も安いものは数百万円というのもあるでしょうが、数千万円とか下手すれば億円とか、
桁金、一般の事業に比べて1回の取引が大きくなったりとか、そういうことにもなってきますよね。
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趣旨なところで言うと、不動産の賃貸業、特にインカムをメインで考えますと、賃貸業って他の職種、事業に比べて利益率ってあまり高くはないんですよね。
ご存知のようにという感じですけど。
その利益率が高くない事業に対して、例えばインカムを大きくしていこうとか、そういうことを考えますと、どうしても物件の等数とか個数、借り入れ額も当然そこを追えば大きくなりますし、
借り入れ額が大きくなるということは当然、創出産も大きくなるわけですよね。
そう考えると、やっぱり賃貸業って時間を味方につけてやっていく事業でもありますので、創出産の大きくなるピッチ、スピードに対して、純出産が積み上がるスピードというのは明らかに遅いんですよね。
創出産の大きさを規模ばかり追いかけると、宅付けにおける財務内容というのはよくありませんよね。
したがって銀行からの評価も下がってしまうということになってきますよね。
よく言うXのポストなんかで言いますけど、借りれるだけ借りようとか、そういう発想でいると、いずれずっと借り続けて購入することばかりを続けると、自然的に銀行の格付けが下がってきますので、プロパーで融資がいただけない、そういう状況にも陥るわけですね。
そこで、一旦、創出産をコンパクトにしたりとか、売却を進めて、手元に現金、自己資本を厚くするということで、キャピタルを狙うということを考えられることがありますよね。
ただ、これというのは売却を目的として、キャピタルを狙ってということで考えられますと、なかなかキャピタルって、自分が取得する際にかかっている処刑費もありますし、売却する時の経費もありますので、
同額で売っても、その所有している間に得られるインカムがどれだけというのはありますけれども、残済が減っている分、そういうことかなという感じがしますけどね。
ですから、やっぱりそれをやるにしても、売却キャピタルを狙うにしても、やっぱり取得時点が安く取得できていないと、早々、キャピタルゲインというのは狙いませんし、というのがありますよね。
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ですから、売却の目線で考えると、その次の購入者さんが融資がつくかつかないかという部分も非常に重要ですよね。
自分が安く買えていれば、そういった形で高く売り抜けたりとか、キャピタルを取ることも可能かと思いますけれども、やっぱり利は元にありということで、取得時点に安く取得できること。
あと、その物件自体が次の購入者さんが融資がつくこと、ここの重要条件が揃わないと、なかなかキャピタルって難しいのかなと思いますね。
例えば、こだてとかそういうものでしたら、たぶん現金で買う方、あとは2000万以下とかそういうものであったら、現金を持ちの方はキャッシュで購入したりとかいうことがあるかと思いますけど、
そこそこの数千万規模の物件ですと、やっぱりその辺は意識しておいた方がいいですよね。
そうでないと、売るに売れない物件を所有し続けなきゃいけないし、売れないということですから、次の融資がなかなか財務改善につながらないので難しいということにもなってきますよね。
もちろん毎年積み上がってくるキャッシュがあるわけですけども、総資産の増えていくスピードに対して、先ほど言いましたように、融資産の積み上がってくるスピードというのは遅いので、その分はやっぱり理解する必要がありますよね。
ということで、やっぱり総資産ですね。こちらが大きくなるとということで、今回はお話しさせていただきました。
いつも東雲レディを聞いていただきましてありがとうございます。またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
