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はい、本日のラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスバリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
くすわとお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢鉢旅、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回の放送の内容ですけれども、
これからですね、不動産賃貸経営を始められる皆様へ、ということで、
これから、このシリーズもかなり放送させていただいてますけど、
またこちらについてですね、お話ししようと思ってますけども、
その中でね、今回取り上げてお話したいなと思うのが、
不動産の取得に関しまして、融資で購入するのがいいのか、
はたまた現金がいいのか、その辺についてですね、
私なりの考えをお話ししようかなと思っております。
はい、今回の内容ですね、不動産の購入には現金がいいの、
融資がいいの、どっちがいいの、という話ですよね。
こちらについてですね、また私なりの考え方をお話ししようかと思っております。
はい、結論から先に申しますと、
私はバランスよくやるのがいいかと思っているんですね。
というのも、私の話をさせていただきますと、
私はね、兼業のサラリーマン時代に属性で買うね、
アパートローンで不動産の融資をしていただいて、
ということでずっとね、レバレッジを大きくかけた形で購入してきたわけですね。
気がつけばですね、融資がつくだけ買っていったというような状況でして、
借り入れに対してですね、購入価格が随分ちょっと高めの、高値掴みというかね、
そういうような状況でした。
ですから、購入した物件に関しましても、銀行の担保評価があまり出ないようなものが結構あったものですから、
新たに銀行さんの融資を脱進する際には、既存の所有物件の担保評価とか再評価した時に非常に評価が伸びないと。
そういうことで、あと事故資金とかそういった関係もあってバランスシートを考えた時に、
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銀行さんから見たら評価としては非常に低いということで、
追加での融資がある程度済んだところでつかなくなったわけですね。
それを改善するために現金で担保評価の出る再生物件をやりながらということで改善してきました。
今はね、銀行の評価額、あと固定賛成の評価額とか、銀行の単価と言われる、
銀行評価額にコンマ7とかコンマ65とかストレスをかけた数字が銀行の単価という数字になりますけど、
それ以下でね、今は残歳もそれ以下ということで、
単純に物件だけの数字で言えば資産超過という状況にはなっているんですけども、
そういう部分があります。経過としてですね。
じゃあやっぱり銀行から融資を受けて買うのがいいのか、現金がいいのかというのは、
正解はですね、私なりの考えですとやっぱり経験上バランスよくやっていくのがいいのかなと。
バランスシートですよね。自分の所有物件とかそういうものを含めて、
トータルで見てですね、金融資産とか全部ひっくるめて、じゃあ今は資産超過なのか債務超過なのか、
そういう見方をね、数値でしっかり把握することが大事なのかなというふうに思っています。
もちろんね、現金で取得していれば債務がないということで、プラスには転じると思うんですけどね。
ただ、現金だけというとやっぱり不動産の魅力であるレバル値も効かないと、
あわせてスピード感もどうしても遅くなって、どんどん物件を買っていけばね、
借り入れのスピードよりも積み上がってくるインカムの方が遅いということもあって、
どうしても自己消費率が下がったりとか、そういうことにもなり得ます。
ですから私の回答としては、やっぱりバランスよくやっていくのが、
今私の現時点で思う正解というふうにも思っております。
そうすればね、追加で銀行さんから新たに融資を受けたりとかすることもできるかと思うんですね。
銀行さんからそういった形で財務内容が評価されて融資が付くような状態を維持していると、
銀行さんの評価が高いということは、財務内容が良いということなんですよね。
財務内容が良いから融資も付くということにもなるわけですけど、
そうなると破綻することも非常にリスクとしては下がってきます。
ですから単純に不動産を買えばなんとかなるとか、そういう話ではなくて、
トータルのバランス感覚ですよね。
全て数値に落としてみて、じゃあ自分が今銀行さんからどういうふうに見えるのか、
そういう部分を意識しながら進めていくのがね、
変な時間のロスとかコストのロスとか、いろんな無駄なことも私なんかはかなり遠回りしてきてやってきたという感覚を持っておりますので、
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最短でいい方向に行くのではないかなというふうに考えております。
ということで、今回はこれから不動産賃貸業を始められる皆様へということで、
不動産の購入に関しては融資がいいんですか、現金がいいんですかという内容でお話をさせていただきました。
もちろんこれは私の考えですので、これが全て正しいということも言うつもりもありませんし、
賃貸経営者の方があったが、それぞれに判断されてということになるかと思いますので、
その判断をするのも経営者としてのそういう部分になってくるかと思いますので、
ご理解いただければと思います。
ということで、今回の内容はこちらの方で終了とさせていただきたいと思います。
いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントや意味も頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
