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本日は山レイディオ、大山です。いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
この番組は、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人モットファーザー、カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオフォーニッツLLC、
以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマは、不動産の規模拡大で注意すべき点ということでお話ししたいと思います。
今回の内容になりますけれども、不動産賃貸業をやられている皆様は、それぞれに目標があって、
例えば、月20万円ぐらいの副収入があればいいとか、
もしくは月50万のキャッシュローが欲しいとか、月100万のキャッシュローが欲しいとか、それぞれに目標があるかと思うんですけれども、
規模を拡大していく上で注意すべき点ということで今回はお話ししたいと思います。
まず、特に私もそうだったんですけれども、不動産賃貸業を始めて最終的に規模を大きくしようと考えますと、
融資を使ってという風になりますよね。
できる限り自己資金を温存して、手元にある資金をできる限り温存して、借りりを大きくしてという形で、
初期の頃はレバレッジを効果した形で規模拡大を目指す方が非常に多いかと思います。
私もその例外に漏れなく、私も同じような形で規模を大きくということを以前は目指しておりました。
ただその結果、借り入れ方に陥って融資の方が出なくなるということになってしまったんですね。
いわゆる債務超過といわれる状況に陥ってしまったということですね。
あまりにも毎年1件、2件、1等、2等という形で買うことに注目、そちらの方に意識が向いて、
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急ぎすぎてしまったのかなと今では思うところがあります。
そういう債務超過という状況に陥りますと、逆に今度はマイナスからリカバリをしなければいけないということになります。
ゼロに戻すというよりは、マイナスからリスタートという形になります。
その中では考えるべきことは、次は不動産を増やしていく上では現金で取得とか、
あとは別事業をやるとか、もしくは手持ちの保有の物件の組みかべを考えていかなければいけなくなってくるということもあり得ます。
ということで、まずはある程度バランスを見ながら、債務超過という状況に陥らないように、
私がこのラジオでもよく言っています、決算書とかの内容の実体BSと言われますけど、
そのBSを非常に意識することが継続的に銀行融資を受けるための鍵となってくるかと思います。
そこを意識しながら借り入れ方にならないようにということで、保有物件の稼働を高めながら収益性を上げながら、
その得たキャッシュフローをさらに次の物件へ再投資するということが福利の効果を生んで、
さらに手元のキャッシュが増えてくるという流れにもなってきます。
不動産の賃貸業と言いますと、得たキャッシュフローから次の物件を購入するというその福利の効果を最大限にするのが、
よりスピード感を増して規模拡大につながるかと思います。
ですから、買えばいいからとか、借り入れの額がという借りたもん勝ち的な発想をすると、
よく買えればという話で債務超過とか借り入れ方という状況に陥るかと思いますので、
そこの部分は十分注意する必要があるかなと思います。
そういったことで、私も借り入れ方という状況に陥ってリカバリーするのに非常に3年も4年もということで非常に時間を要しております。
ということで、私が皆さまにお伝えしたいのは、
特にこれから始められる方は借り入れと自分の資産背景ですね。
あと保有物件のバランス、そこの部分を非常に強く意識した方が継続的に銀行融資も受けながら、
資産の規模拡大につながるのではないかということを常にお話しさせていただいております。
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よく言いますけど、総資産は小さく自己消費比率を上げていくと。
これが金融機関から高く評価されるBSの内容になります。
金融機関から評価をいただくというだけではなく、やはり退場したり破産しないということがまずは第一前提に大事なことかと思いますので、
そういう部分を強く意識されると継続的に拡大していけるのではないかなと思います。
今までこれまでお話した中でお話を聞いていると、一足飛びには行かないというのがよくわかるかと思いますよね。
年に1頭買えればいいんじゃないかなという、常的かなというふうに私は思っております。
そういったことで、あてず急がずということで、しっかり足元を見ながら地道にやっていくことが
不動産賃貸業の規模拡大にもつながるかと思いますので、そういう部分をこれから始められる方は意識されるとよろしいんじゃないかなというふうに私は思っております。
今回は規模拡大における注意すべき点ということで、お話をさせていただきました。
いつも東方のお礼入りをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
