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はい、フォーニチュアラディオ、大山です。
いつもですね、友のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとね、将来事業所経営をね、予定してます息子に残す音声の記録ということで収録しております。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
何回かね、放送させていただいてます、プロパー融資とね、銀行目線というシリーズ。
これまで4回ね、お話ししたんですけど、その続編ということで第5回目ですね。
こちらはちょっとお話ししようかなと思ってますね。
はい、今回のね、テーマはですね、プロパー融資と銀行目線ということで、
第5回、今回ね、お話ししたい内容ですが、
今回お話ししたい内容というのはですね、不動産の購入者目線と銀行さんのね、見ている目線というのは、
全く相反しているという部分をね、お話ししようかなと思っております。
過去のね、そのシリーズの放送の中でも一部ね、お話はさせていただいてるんですけども、
金融官さん目線とですね、私たちのような不動産の賃貸業を行う方の購入目線とはね、
見ている部分というのがね、見ている方向がちょっと違うというのがね、一つあるんですよね。
その辺もちょっと理解して考えていく必要がね、あるんじゃないかなと思いますね。
と言いますのも、賃貸業をね、やられている方というのは、基本的にはですね、インカムを得て、
毎月の家賃収入を得て、その中で返済して、オペックス経費を払ってとかね、
税金払ってとか、手残りのね、税引き後のキャッシュローでいくらいただいてということで、
その仮処分所得をね、増やしていくということをね、考えられるかと思うんですね、基本的にはね。
で、かたやですね、金融官さんというのは、当然ね、融資する際にはキャッシュローのシミュレーションとかね、
そういうものはされると思います。思いますけれども、いざね、不動産の賃貸業を融資した先がですね、
うまく経営がいかなくてですね、返済が滞った場合に、じゃあいくらね、この物件を売却してね、
資金さえも回収できるのかと、そういう部分をね、意識されるわけですね。
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ですからよく言われるのがですね、銀行の時価評価があって、それにストレスをかけた銀行の単価と言われるものがありますよね。
銀行の担保評価額ですね。
だいたいこちらがね、銀行さんの考える、プロパで考える融資の上限というふうな、基本的には考えられますよね。
それに対して、あとね、担当者さんとかが融資額を伸ばすために、いろいろね、倫理を書いたりとか、
そういう形で倫理を通す形で、いろいろ努力されるわけですね。
ですから、基本的に不動産を取得する目線の中では、銀行の単価、こちらに近い形の価格で取得できるのであれば、
ほぼフルローンみたいな、かなり良い条件で融資をしていただく可能性というのはありますよね。
今、これまでお話ししたように、金融課さんと融資を申し込む債務者の側としては、見ている目線が違うんですよね。
かたやキャッシュローを得ようとしている購入者に対して、最悪借入金の残済、債務を回収できるかと、
金融課さんはそういう目線で見ているということは理解したほうがいいですよね。
もちろん、不動産の賃貸業でも、いいのかもしれながら、最終的に出口を見て、
何かあった場合に売却すれば、これぐらいでは売却できるだろうということで、出口を考えながら取得される方ももちろん多いと思うんですけど、
私もそういう部分はかなり意識しています。
先ほど言いましたように、銀行の単価で取得できているのであれば、結局銀行の受価評価の3割引きみたいな形で取得できているわけですから、
売却すれば当然利益って出ますよね。
そういう目線を考えながら、私なんかも意識して取得をしているわけですね。
少し話が逸れてしまいましたけれども、
まず今回のお話の中でお伝えしたいのは、銀行融資を申し込む債務者の方と、
購入者の方と銀行さんというのは目線が全く違いますよということは、やっぱり理解した方がいいですね。
ということは何かと言いますと、融資が付くから物件を買うというのは正解ではないということですね。
融資が付く物件の中で自身の目線に合う物件を取得するのが正解ということになるかと思うんですね、わかりやすく言いますと。
ですから融資が付くから購入するというのは半分正しくて半分正しくないと、そんな感じですよね。
だからやっぱり、融資が付くからのそこからもう一歩踏み込んで、
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シビアな目線を持つというのが非常に重要じゃないかなということを個人的には思ったりするわけですね。
ということで今回ですね、プロパー融資と銀行目線ということの第5回目の放送を収録させていただきました。
いつもですね、友のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひねグッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね励みともなります。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
