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おはようございます。
いつも東方のradioを聴いてくださってありがとうございます。
こちらの番組は、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
将来事業所経を行う予定の息子にのこ孫生の記録ということで収録しております。
こちらの番組のスポンサーは、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、
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子育てお父さんを応援するNPO法人オットハザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢ハッチ旅、以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマは、
首都圏の収益不動産指標の中で考えることということで、
第2回目の放送を撮らせていただきたいと思います。
首都圏で新築マンションを考えられる方は結構いらっしゃると思いますよね。
ある業者さんのパッケージで有志を汲んで、
土地から新築とか、一都三県とかでそういう話を聞きますよね。
こちらについて、今回は私が思うところをお話したいと思います。
少し、私も実際に具体的に数字的なお話を聞いているわけではないので、
私の想像というか、そういう部分もあるかと思いますが、
ざっくりしたところでお話したいと思います。
よく、首都圏のペンシルの縦長の充鉄化のマンションで、
利回りが7%ですよとか言って、土地から新築の物件ってよく情報で聞きますよね。
よく1Kとか、1ルームとか、25平米くらいのものとか、30平米くらいのものとか、
そういうものが多いようですけども、利回りで直すと、
利回りで新築で7%か7%を切るかどうか、土地のあれにもよるんでしょうけど、
業種さんからのパッケージということで、金融機関さんもご紹介いただけるということで、
金利も1%切るくらいの金利でお借りしてということで、
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そういった紹介があるということを、私も親仲間の方から聞いたりもあるわけですけど、
こちらについて、私の考えるところをお話したいと思うんですけど、
高俗性の年収の高い方向けにご紹介されているというのをチラッと聞いたりしますよね。
物件の価格も平均で1億超えてくるような、下手すら2億とか、
そういうものがもしかしたらアベレージなのかもしれませんけど、
自己資金とかもね、年収の高い方向けの物件なので、
自己資金も2割とか入れるんじゃないですかね。
そういったところで考えますと、
例えば税引き前で複数棟を持っていて、
4,000万円くらい家賃収入、税引き前のキャッシュローがあったとしても、
税引き後で考えると、
そこからまた7割5分とか、
それが税引き後のキャッシュローということになりますよね。
総資産が10億とか20億とか、そういった規模の方が多いと思うんですけども、
実際、利益率って税引き後で考えると1.4%とかそんなぐらいなんですね。
これをどう見るかというところですよね。
決して収益性としては、今の指標で考えると、
この数字って悪いものではないんですけども、
ただ、見方をもう一つ考えますと、
担保評価というか物件の自家評価で考えると、
おそらくこういったやつというのは、
だいたい売買に対して6割とか評価が出ていればいい方じゃないかなと、
下手すぎたら半分とか、そういうこともあり得ますよね。
パッケージですから、ある地方銀行さんとかの融資が、
そういった形でいい条件で融資が引けるということはあるかと思いますけども、
それだけ総資産を大きくやったとして、
利益率1.4%で3000万キルぐらいの税引き後になるんですかね。
総資産ばかり大きくて利益率が本当にちょっと低いなというのが正直なところ、私の感想ですよね。
新築ですから、かかるコストが低いとは言いますけど、
例えばペンシルのマンションですとエレベーターがつきますよね。
そういったもののコストなんかも当然かかるわけですよね。
当然機械物ですので、長期で保有すれば故障したりとか、
そういうリスクもありますし維持管理費も当然かかるわけですよね。
何よりも私自身は絶対やらないかなと考えているのは、
評価がまず伸びないというのが一つありますよね。
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仮にそこの建設会社さんから建てていただいて保有したとしても、
基本的な目線というのはキャピタル狙いの目線なんですよね。
キャピタル目線のやり方というのは、
主況が良ければ物件確保が上がっていればいいんですけども、
ひとたび主況が大きく変わるような状況で、
本当に狙った通りにキャピタルが得られるのかというのを考えると、
ちょっとハナハナリスクがあって、ちょっと疑念が湧くわけですよね。
ましてや建設会社さんの物件を購入したとして、
そういった今言ったような状況の物件を取得してというのであれば、
おそらく財務諸表なんかも総資産ばかり大きくて利益率が非常に低いですよね。
他の金融機関さんから他の物件を購入しようと思って、
金融機関さんに相談したところで、財務諸表の中で言うとね、
あまり結構BSは良くないですよね、確実にね。
ですからやっぱりキャピタルを得て手元資金を順次大きくしてという形でやられるのが、
そういった形でやられる方のセオリーということにもなるかと思いますけど、
陶器的な要素が非常に強くて、私としては事業目線とは違うかなというのが感じますよね。
株とかFXとかそういった投資目線、そういったところに近いんじゃないかなと思いますよね。
もちろんそういう建設会社さんにお任せして有志までパッケージで付ければね、
オーナーさんとしては手もかからず、そういった感覚に近いのかもしれませんけど、
私が普段お話しているような経営者目線とは真逆の感じかなと思いますよね。
事業として取り組むという部分と、自身で問題解決するとか、何かを改善して良くしようとか、
そういう部分の話とは真逆のところにいるお話かなという感じはしますよね。
こういうところを聞いて、これが良いんだと思われる方もいらっしゃれば、
私みたいにちょっと違うんじゃないかなと違和感を感じる方もいらっしゃるでしょうし、
どちらがどうということは、その経営者本人がお考えにならればいいかと思いますけど、
なかなかそういう物件を一つ買うと、年収の高い方向けにやられている商品というかそういうものなので、
次の融資が付きづらくなりますよね。
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何年か保有して売却をするという目線でそういう方はいらっしゃるかと思いますけど、
ちょっと微妙な感じがしますよね。経営者として何かできることもあるんじゃないのかとかね。
それを考えるのが不動産の賃貸経営者ということになるかと思いますので、
私としてはそういった物件というのは微妙な感情を持ちますね。
収益構造を考えましても、そういったプロジェクトで誰が儲かるのかと、
収益構造を考えると、建設会社さんであったり、そういうのをマネジメントする会社、
そういったところが儲かるような仕組みになっていると、それは誰も言わなくても分かる話であって、
儲かる部分を人に委ねるのか、自分でコントロールしてやっていくのか、
そういう経営者目線なのかというのと、どっちがどうということを考えたりしますよね。
私なら、前回の放送の中でもお話したと思うんですけども、
ちょっと郊外の物件で土地の評価とかがしっかり出るような物件で、
多様年数ぐらいの木造とか、ちょっと超えたぐらいの木造とかで原価証却を積極的に取り入って、
やっぱりキャッシュローと銀行さんから見たときのBS、
そういった部分を意識しながらやっていった方が安全で、
より事業として長く継続できるという目線でやっておりますので、
私はこういう物件は買わないかなと思います。
ということで、今回は首都圏の主役不動産の現在の指標の中で、
よくあるパッケージの新築のマンションについてお話しさせていただきました。
いつも東雲のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
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