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はい。こんにちは、ラディオ。大山です。
いつも東京のラディオを聞いていただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業承継を行う予定の息子に残す恩恵の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですね、これから始める賃貸業ということで、融資がつかない理由ということをお話ししたいと思います。
はい、融資のつかない理由ということで、不動産を買うときには銀行融資を使うことが多いですけれども、
大きく言えば借り入れを申し込む方の個人法人のバランスシート、実体BSということに一つはなるかと思いますね。
この辺の話というのは前回の放送の中でもお話してますので、今回は置いておいて、
もう一つですね、公認しようとする物件のお話を今回させていただきたいと思います。
はい、不動産の取得をする際、どういった物件を取得するかということで、
不動産を買いたいと思われる方のほとんどが銀行融資がつくかどうかということで、ここの部分を考えるかと思うんですね。
それで、賃貸業を始める理由というのが必ずあって、やっぱりインカーも得るためにまずは取得しようという考え方の方が多いと思うんですよね。
不動産を始める理由が副業じゃないですけどね、手取りを多くするという視点で考えますと、まずはインカーも得るということを考えられるでしょうね。
その購入する中ではですね、出口も考えて売却できる物件かどうかとかそういう視点もあるかと思いますけども、
まずは今回はインカーも得るという目線で銀行融資をお願いするときに考えるべきことということでお話したいと思うんですけども、
いわゆる賃貸業とか投資家の方から考えますと、そういった視点で考えると、やっぱり利回りとか収益性とかそういう部分に目がどうしても行きますよね。
どこか金融化さんの目線で考えますと、よく格付けの中のお話でもお話していると思うんですけども、利益が出るばかりを見ているわけではないですよね。
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むしろ銀行さんとしては貸したお金が返ってくるということを最重要に見ているわけですね。
その中で銀行さんが融資したお金が返ってこないのが一番金融事故ということで、金融化さんとしては一番避けたい部分でもあると思うんですよ。
そうしたことを考えると、金融化さんってどういうところを一番重視するかというと、融資する不動産について財務者が返済が滞った場合にいくら融資したお金を回収できるのか、ここの部分を意識するわけですよね。
ですから、普段よくお話しているように、銀行さんが見た不動産の時価評価、これ時価評価というのは金融化さんが見た現在の価格ということになってきますので、これに対してストレスをかけるわけですよね。
コンマ7とかコンマ6とか、金融化さんによってちょっとこの辺は変わってくるかと思いますけども、軽倍にかけた時にいくら回収できるのかというのが、いわゆる銀行の単価ということになりますよね。
ここの単価の部分が金融化さんが融資する金額のベース、スタートラインになるわけですね。
それに対して、例えば物件価格がそれよりもほとんどが大きいと思いますので、あとはその債務者さんの属性とか資産背景とか、バックボーンとかそういったところによる部分が大きいですよね。
いつもお話してますように実体ベースを見て、まだ余震が潤沢にあるのかどうかとか、そういう部分を見て、その物件に対して融資するのかしないのかという判断をされているということになってきますよね。
ですから収益性を重視するのは大谷さんの立場であって、銀行さんはですね、担保評価を実際には重視するということになってきますよね。
貸し倒れしたときのどれだけ回収できるのっていうここですよね。ここをやっぱり理解しておいたほうがいいですよね。
ということは金融化さんからご融資をいただこうとしたときに、銀行のですね、単価とか時価評価ですね、ここの部分というのは無視できないということになってきますよね。
たまに利回りが高いんですと、それは大谷さんの目線でしかなくて、でも融資がつかないんですという場合というのは大体ね、物件の担保評価が出なかったりとか、あとは融資を脱進する方の個人個人のですね、実体ベースが良くなくて債務増加に陥っているとかね、そういうことにもなるわけですよね。
その辺はやっぱり客観的に理解して把握して経営にそこを反映するということが非常に大事ではないかなというふうにも思ったりしますよね。
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ということで今回はですね、金融化さんから融資がつかない理由ということでお話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回こちらので失礼致します。ありがとうございました。
