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はい、フォーニッツアヤマレディオ、おやまです。
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はい、今回のテーマですけれども、今回はね、
久々に銀行融資についてね、ちょっと思うところがあるので、
ちょっとお話ししようかなと思っております。
はい、今回のテーマですね、賃貸業における銀行融資ということでね、
お話をさせていただきたいと思うんですけれども、
昨今ね、サラリーマンの兼業親さんに対するね、銀行さんの融資というのが、
非常に厳しいようなことをね、ちょっと耳に挟んだりとかいうことがありますよね。
で、銀行融資もね、よく言われますけれども、
アパートローンもあればね、プロパーローンもあってということで、
今回はですね、プロパーローンですよね。
そちらについてね、お話ししようかなと思っています。
いわゆる属性で買うね、アパートローンとは別の話ということですね。
で、まずね、銀行融資を考えたときに、銀行さんがどういう目線でね、
融資を出すかということを考えた方がいいんじゃないかなと思いますね。
結果を得るためには逆算の発想というかね、
そういった形で考えるのがよろしいのかなと思うんですよね。
で、その中ではね、銀行さん、銀行員の方がどういうことをね、
考えているかということをね、考えますと、銀行融資を出すにあたって、
銀行さんはね、その債務者さんが返済が滞った場合にね、
貸し付けているね、融資しているお金の方をね、
どうやって回収するかということを考えるということですね。
ですから、債務者さんが返済が滞った場合に、
例えばね、その融資した物件を売却して、
で、何本回収できるのかという部分がね、非常に重要となってくるわけですよね。
よく担保の話とか、キャッシュフローの話とか、いろいろありますけども、
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銀行さんの目線としてはね、やっぱりこの物件が売却したときに
いくらになるのかという部分をね、考えると思うんですね、まず第一にね。
ということは、やっぱりね、一般の市場に出したときに、
何本回収できるかという部分が非常に重要となってくるので、
銀行さんの目線としてはね、公的な数字ですよね。
銀行評価ですよね、そこの部分が非常に重要となってくると思うんですね。
いわゆる、銀行さんって正当なね、
不動産の評価って非常に難しくて、外部の第三者に評価を出したりとか、
もしここはね、銀行さんによってはですね、そのグループ会社、
もともと銀行員の方がね、そういったグループ会社に移動になって、
そちらでね、銀行評価を出してとか、そういうことをね、
されているところもありますけれども、
そういったところが評価をするわけですね。
ということで、銀行評価というのは、
大体ね、地銀さん、新金さんとかね、その辺になってくると、
やっぱり担保をね、メインとした考え方になるかと思うんですよね。
例えば、土地であれば路線化ですよね。
で、建物にあれば、中古であればね、
減価率、その辺をちょっと加味した形で、
残存の価値がどれくらいあるかということを評価するわけですね。
で、結局その銀行評価と銀行の単価ですよね。
そこの部分を把握するというのが非常に重要かと思ってきますね。
で、まずね、やっぱり銀行融資を考えた場合には、
やっぱり物件まずありきですよね。
で、銀行さんの評価が出る物件なのかどうなのかというのがまずね、
大事ということはやっぱり銀行、地銀さん、新金さんにおいてはですね、
担保評価というのは非常にちょっと重要になってくるかと思いますね。
銀行評価ですね。
で、それと合わせてね、もう一つね、大事なポイントというのがやっぱり、
融資を申し込んでいる方の財務状況がどうであるかということですね。
で、先ほど申しましたように、物件を融資していただいたそちらの方がね、
財務が滞った、返済が滞った場合に、
じゃあどうやって回収するんだという部分がね、なってきますよね。
他に返済能力がね、あるのかどうかということですね。
まあ、自己資金とかね、そういった現有権をね、たくさん持っているとか、
他にね、それに値するような金融資産とかね、そういうものがあるのかとか、
まあそういう部分をね、見るわけですね。
ですから個人、法人を含めて、法人においてもね、
個人のね、代表者の個人の保証とかを取りに来るわけです。
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ですから、銀行さんの目線というのを意識すれば、
おのずとね、どういった物件を選択すればよいのかとか、
どういう借り方をすればいいのかというのはね、見えてくるかと思うんですね。
そこの部分を意識しないことには、正直ね、こういうことを言ってしまうとあれですけど、
なかなかね、物件数持っていって、数打てば当たるとか、
まあそういう話でもなくて、やっぱりその辺はね、非常に重要かなと思いますよね。
過去の放送の中でも実体BSという話をね、よくさせていただいてますけれども、
その融資を打診する方のね、個人、法人を併せて、
いわゆる資産調査になっているのか、債務調査の状況なのか、
まあそういう部分も加味してですね、当然債務調査になっている方にはね、
銀行さんとしては融資は出さないということにもなりますので、
まあそういう目線でいくとね、やっぱり銀行さんが評価する物件を持ち込む、
それと融資を打診する方、その個人、法人を含めて、
まあ自分がね、どういう状況にあるか、債務調査なのか、資産調査なのか、
まあそういった客観的な目線というのがね、非常に重要だと思いますよね。
まあもちろんね、不動産を購入するときに現金で全て決済できれば、
まあそういうことができれば、まあそれがベターだと思いますけど、
不動産の方もね、数千万から億に達する金額のものもね、中にはありますので、
まあそういうことを考えると、銀行融資はね、
まあある意味ね、ちょっと意識しながら買い進めるということにもなってくるかと思いますので、
まあ銀行さんの考え方をね、無視はできないですよね。
あのー、まあよくね、現金で買うから、銀行評価ってあんまりそんな意識してなくて、
キャッシュロー、利回りが高ければいいんだという考えの方も、
まあ中にはいらっしゃるかもしれませんけども、
まあ私自身はね、そういった形で、銀行融資というのはね、
どっかのタイミングで使ったりとか、融資をお願いしなきゃいけない場面って当然出てきますし、
結局ですね、銀行さんが融資するということは、
破綻リスクが少ないということが一つ言えるかと思うんですね。
まあね、財務状況がいいところでないと銀行さんの方がね、
プロパーで融資はしないと思いますので、
まあそういった目線ってね、非常に重要ですよね。
まあ健全な財務体質にしていくということがね、大事かなと思いますよね。
まあ、そういったことをね、ふと思いましたので、
今回はそのような放送をね、撮らせていただきました。
いつもですね、東雲のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
