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はい、フォーニッツのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、 生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人ホットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭織りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回はですね、これから不動産賃貸業を始められる皆様へということで、
だいぶ放送やってきましたけど、10回目ということでね、今回お話ししたいと思います。
はい、その中でね、具体的にちょっと今回何をお話ししようかなという部分ですけれども、
今回はですね、銀行さんの目線と、
いわゆる不動産のオーナーの目線、こちらについてですね、お話ししたいと思います。
今回のね、銀行目線と不動産のオーナー目線ということでね、お話をさせていただきたいと思います。
はい、私も含めてね、不動産の賃貸業を行われているね、いわゆる親さんの目線というのは、
安定したインカーも得ると、キャッシュローも得るということがね、最大の目的ということが言えますよね。
宅券業者さんでね、売り買いをしてというのであれば、一発でね、キャピタルゲインとかそういうことあるかと思いますけど、
基本的にはね、賃貸業というのは継続して毎月安定したインカーも得るというのが一つの目線となりますよね。
これがね、まず一番重要なオーナーとしての目線かと思いますよね。
ではですね、これが銀行さんの目線ってどういう目線になるかということでね、私がちょっと感じている部分をね、お話ししたいと思います。
銀行さんはね、不動産に対して融資を出すわけですね。
でまぁ、その物件のキャッシュローですとか、担保とか、あとその借主の融資先の財務とかそういうのをトータルで見て、融資を出すか出さないかという部分になりますよね。
その中ではね、当然持ち込んだ融資を脱進した物件がキャッシュローが出るのかどうなのかということで、
当然銀行さんもね、ストレスをかけて回るかどうかということはね、試算しますよね。
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銀行さんの基準の中でそういうふうなね、試算をするということですね。 評価をするということです。
ただし、もちろんね、これも非常に重要なんですけど、銀行さんの目線としてはまず第一にやっぱり重視するというのは、
貸したお金が返せるのかどうかという部分だということをね、念頭に置いていただければよろしいのかなと思いますよね。
いわゆる返済能力という部分ですよね。 まあこれがね一番銀行さんの見ている部分ですよね。
でその先ほど話しましたにキャッシュローという部分がね、 評価するわけですけども、もしね、それがうまく回らなかった場合に、例えば銀行さんの場合は
認倍とか軽倍とかにかかるわけですね。 要はその認倍軽倍で、じゃあ不動産がね、
返済が滞った場合には不動産を出して、 じゃあその際も回収しなきゃいけないというのがね、最悪の場合の資金の回収ということになりますよね。
それに、ですから銀行さんは融資する際に銀行評価というのを出して、
それにもね担保の部分で、これだけ見てればね、 回収できるだろうと軽倍にかかっても回収できるだろうと。
そういうのが銀行のですね担保評価額となるんですね。 まあいわゆる銀行の単価という部分ですね。
ここの部分が非常に重要で、やはりね銀行さんというのは、 貸したお金が返ってくるということがね一番重要ですよね。
ですから単価とかそういう部分を非常に意識するわけです。 絶対に
債務はね、貸した俺がないようにというところをね、 担保するということになりますよね。
もちろん銀行さんもキャッシュローン見ます。 当然見ますよね。ストレスかけて。でも
どちらかというとね、最悪のパターンを考えた時にその担保を保全するという部分。 この目線がね非常に重要かなと銀行さんはね。
だと思うんですよね。私の感覚で言いますと。 まあですから例えばね、銀行さんの目線と大谷さんの目線って違って、
大谷さんが良い物件だなとキャッシュローンで出る良い物件だなぁと思う部分と、じゃあ 銀行さんに持ち込んでみて、いや実は担保余力がないと。
融資がここまでしか出ませんと。結構目線が違うためにそういう相違ってありますよね。
大谷さんはこれだとキャッシュローンね、うなるほど出るなぁとか思うんだけど、 実際全然担保余が伸びなくて融資が出ないとか。
そういうパターンってよく聞く話だと思うんですけど、そういう目線の違いも当然あるわけですよね。
そういう部分もね理解しながら不動産の取得に関しては、銀行さんと大谷さんって目線が違いますよねという部分を理解しておく必要がありますよね。
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ですからバランスよくね、銀行の評価、担保の部分とあとキャッシュローン、両方を唸るように良ければそれが一番ベストですけども、
仮に担保が若干出てなくても、実際例えば自己資金とか法人であれば純資産とかね、
また他に持っている物件の担保余力があれば、その辺はクリアできる部分もあるかと思いますので、
バランスを考えながら不動産を取得していくというところが大事かなと思いますよね。
ということで、今回はこれから不動産賃貸業を始められる皆様へということで、
銀行さんと大谷さんの目線が若干違いますよという部分をお話しさせていただきました。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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ということで、今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
