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はい、フォーニッツのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業所経営をね、予定してます息子に送る音声の記録ということで収録しております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の主格説金沢地旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回はですね、
修繕積立金についてね、お話ししたいと思います。
はい、今回のね、テーマはですね、修繕積立金ということで、
不動産の賃貸業をやっている方というのはですね、
不動産をどんどんね、買い進めていきたいというね、
そういう姿勢の方がほとんどだと思うんですよね。
例えばその賃貸業を始めて、家賃を手にして、
お金がね、貯まってきたらまた次の物件を購入したいと、
そういう感じでね、買い進める方向にね、
意識が向く方というのがほとんどだと思うんですよね。
私もね、今お話したような状態でね、
カットはね、そういう感じでやってましたね。
ここでですね、非常にちょっと大事なのがですね、
抜け落ちるとかなり大変なことになっちゃうのが、
やっぱり修繕をですね、修繕積立金をね、
きちっと確保しておくということが大事なんですよね。
よくね、新築の物件だとなかなかそういうのってないと思うんですけども、
中古の物件を購入する方というのは、
例えばその15年とか、築15年とか20年とかっていうとね、
大体もう修繕をやらなきゃいけない、直近でやらなきゃいけないとかね、
そういうパターンってね、多いですよね。
購入時点でね、直近のね、ここ2,3年ぐらいで大規模修繕があっていれば、
そこまでね、緊急要要するような、
そういう大規模修繕とかそういうものは必要ないかと思いますけども、
よく売り主さんがね、大規模修繕をやるタイミングだから売りに出したとか、
そういう中古の物件っていうのも多々ね、ありますし、
売り側の目線から考えますと、
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そろそろ大規模修繕を考えなきゃいけないなということで、
じゃあ大きなお金がかかるなら売却しようかなという目線もね、
当然ね、売り主さん側の目線としてはあるかもしれませんよね。
そういうこともあってですね、ちょうどやっぱり築15年とか20年とか、
もしくは25年とかね、そういったところって売りに出るとき、
中古の物件ってね、非常に大規模修繕をいつやるかということって非常にね、
タイミングって非常に重要なんですよね。
それと合わせてですね、その大規模修繕を行うためには、
まとまったお金が必要になるということになってきますよね。
例えばその地震とかね、火災とか、そういうものに関しては火災保険とかね、
地震保険とかそういうものを適用をね、すればよろしいですけども、
大規模修繕はね、そもそもね、そういったものではまかないませんので、
劣化とかね、経年劣化とかそういうものに関しては、
地震でね、そういう費用をね、修繕積立をやっぱり取得必要があるわけですね。
冒頭でも話しましたように、私もね、不動産を始めた頃というのは、
不動産を買い進めることばっかり意識がね、いってましたので、
そういうところというのが、まったくちょっとね、意識が希薄でですね、
結構ボンとね、例えば排水のトラブルとかですね、
漏水、屋根から漏水したとか、外駅から漏水したとか、
中にね、室内に水が侵入したとか、
まあそういうことですとか、まあそういうものがね、機械が故障したとか、
まあそういうもので結構ね、大きな費用がボンと来て結構ね、
大変だったとかということも過去に経験としてあるわけですね。
で、やっぱりね、室内積立金って買うことばかり意識するのではなくてね、
きちっとね、やっぱり積立てておく必要があるわけですね。
まあよく不動産の賃貸業をやっている方って、
攻めばっかりの方に意識が向きますけど、
守りの方もしっかりね、やっぱり考えておかなければいけませんよね。
まあそういう中で、私がね、やっていることといいますか、
まあお勧めするのがですね、やっぱり倒産防止協会ですね。
こちらにね、加入しているのがいいんじゃないかというふうに思いますね。
で、倒産防止協会というとね、例えば連鎖倒産とかを防ぐために、
例えばその関連会社がね、倒産したときに借り入れをすることができるとか、
あとね、節税商品としての、
月5000円からね、20万まで一社についてかけれるんですけど、
年間240万までということでね。
それプラス全納金ができるので、470万までは損金として計上できると。
まあそういうことでね。
逆に積み立てたね、解約返礼金というのがですね、
40ヶ月後を経ちますと、そのままの額を解約返礼金として受けることができるということで、
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非常に優れた商品なんですよね。
ちょっとね、少しね、今年の10月からは、
少し制度というかその内容は改定がありまして、
一度解約するとですね、2年間は損金に計上できないということになったわけですけども、
私が思うのはね、一回解約したとしても、
またね、2年間は5000円ずつぐらいかけとけば、
それでも2年間でね、1年間で6万円ですか、
2年間で12万ということで、
マックスで800万まで上限かけることができますので、
12万だったらね、788万までは損金として計上できるということになるので、
それをやってでもですね、私はね、やるメリットというのは非常にあるかと思うんですね。
節税商品ということと、
それを800万まで積み立てることができるというのがね、
倒産防止協会ですね、簡単に言うとですね。
この倒産防止協会が何がいいかというとですね、
例えば大規模修繕とかを行うときの、
大きな費用が出るときにそれを解約してね、
そこに重当できるわけですよね。
倒産防止協会を解約するタイミングというのは、
必ず赤字のときですよね。
大きな損が出るときにそこにね、合算して、
プラスマイナスゼロじゃないですけどね。
損益をね、コントロールするということになるかと思うんですね。
単純にあの、倒産防止協会をね、利益が出ているときに解約するとね、
雑所得ということで利益が出てしまいますので、
税金のほうもかかってくるので、
必ず赤字マイナスのときにこれをぶち当てるということが重要かと思いますけど、
それにしても非常にコントロールしやすいということになってきますよね。
ですからね、倒産防止協会をうまく活用されると、
私はいいかなと思いますね。
あとこれにちょっと似たようなもので、
小規模企業協会、個人事業主とかでありますけど、
こちらのほうはね、会社役員の退職金とか、
そういう名目とかでね、使われることになるわけですけども、
これも同じような使い方をね、私なんかはやってますね。
損金と計上して、そこにね、妨害にちょっと積み立てていると。
そういう形でやってるわけですね。
不動産の賃貸業を行う中では、
もちろんね、不動産を増やして手元の資金を厚くして、
仮処分所得を大きくしてということでね、
考えられる方が非常に多いわけですけども、
そういったところでですね、こういうトラブル、
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排水のトラブルとかね、漏水とかね、いろんな破損とか、
そういうものと老朽化した、劣化とかそういうものというのは、
そういう大きな金額というのはですね、突然来るわけですよね。
そこに準備なくそういうものが来ると、
日中も札幌もいかないわけですね。
ですから、いつもお話してますように、
私たちは不動産の賃貸業というのは、
お部屋、住居区間を提供してお客様、棚子さんですよね、
に提供するという、住居区間を提供するサービス業だと思うんですよね。
そういった機能、設備とか機能とかに不具合とかあって、
お客様に迷惑をかけるわけにもいきませんので、
やっぱりそういったところはきちっと経営者として、
必ず準備しておかなければいけないかなということは非常に感じますよね。
こういう偉そうなことを言っている私ですけれども、
過去にも冒頭でお話しましたように、
かなりそういう痛い目にもあったりしているわけですね。
ですから、攻めるだけではなくて、
そういう守りの部分もきちっと準備しておくということを
意識されるとよろしいかなと思いますね。
建物が古くなれば、劣化とかしてくれれば、
必ずそういったものというのは発生します。
一度建てれば、それでずっと今後未来永劫、大丈夫だとか、
そんなことはありません。
人と同じでどんどん劣化して耐久性も落ちてきたりとか、
そういうことになってきますので、
どこでそういった修繕をかけるかということは、
常に意識しておくべきですよね。
あと、購入目線でも当面大規模修繕がかからないような物件を買うとか、
そういうことも意識されるとよろしいかと思いますけど、
それは自分で修繕をどこかのタイミングでやるということを前提に、
安く取得できるのであれば一つの目線だと思いますし、
それは経営者の方針によるかと思いますけども、
どこかのタイミングで修繕は必ず入れなきゃいけないということは、
常に頭の片隅に置いた上、資金をそこに積み立てておくことが非常に重要ですよね。
ということで、修繕積み立て金について、
今回私の思うところをお話しさせていただきました。
いつも東海オンエアのレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
また、コメントや異名も頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
