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はい、フォーニチュアラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスファリゾートのサンセットビーラ
総合損害保険代理店アトラス
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ
石川県金沢市の宿泊施設金沢ちたび
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマですけれども、
大きく稼ぐためにはですね、
財務諸表の理解が必要ですということでね、
今回お話したいんですね。
不動産の賃貸業を行われる方ですと、
例えば収益性の高い、例えばリーマーリーのタイトルで
表面リーマーリーの高い物件を買えば、それで大きく稼げるかというと、
私自身はそうは思っていないんですね。
それだけでは足りないと思っています。
単純にね、表面リーマーリーが高ければ、
それで大きなキャッシュローが得られるかというと、
現金買いじゃなければね、現金買いだったら返済もありませんので、
手残りというのは非常に大きいかと思うんですけど、
やっぱり賃貸業ってね、不動産自体がやっぱり数千とかね、
下手すれば多くとか大きい場合もありますので、
借り入れを使ってということを考えたりすると、
やっぱり手残りってね、返済期間とかそういうので全然変わってきますし、
やっぱり意外と手残りが少ないと。
よくね、昔、首都圏でね、10年ぐらい前とかは借り入れをね、
結構大きい形でやる場合にはですね、返済比率が50%ぐらいとか、
で、まぁだいたい利益率が2%とかね、
今からどうですかね、ちょっと10年ぐらい前とかするぐらいでね、
2%とかって言われてましたけど、今の現状のね、指標でいきますと、
先日ね、私が神奈川県の横浜とか川崎とか、
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そういったところで新築のね、入り回り7%の木造のアパートを
キャッシュフローシミュレーションをね、ちょっとしたんですけど、
その時にね、計算した時に、1億近い、9000万ぐらいの木造の物件だったんですけど、
自己資金をね、2000万ぐらい投入しなきゃいけないんですね。
で、それに処刑費もかかってきますので、当然2500万ぐらいだったと思うんですけどね。
で、だいたいそれで計算しますと利益率ってね、1.2とか1.3なんですよ。
で、非常に利益率も今収益性が非常に利回りが下がっているということで、
あ、ごめんなさい、借り入れの条件がね、2.2とかなんですよ。
で、有識期間が30年とか、そういう条件でも利益率ってね、1.2とか3なんですね。
ということは非常にちょっと、大きい借り寄る指定という形で、
自己資金2割入れて8割融資で、それでも手残りというのはそんなもんなんですね。
非常にちょっとね、収益性というのが低くなってて、
得られるキャッシュフローというのがね、どうしても低くなりますよね。
もちろんそれはね、借り入れの金利とか、そういうものでも変わってはくるわけですけど、
第二地銀さんぐらいのレベルの地銀さんだと金利がそれぐらいだとね、
それぐらいしか手残りというのは残らないということですね。
9000万とかの物件を買って、実際に得られる税引き後のキャッシュフローは80万とか、
そんなもんですね、90万とかね。
ざっくりした話なんですけど、やっぱりそういうところをですね、
そういう今の指標を考えますと、やっぱりね、大きなキャッシュフローを得ていくためには、
財務諸法の理解をしていかないことには、なかなか手残りが少ないということになります。
例えばその半関費の中に含まれている中で、特別損失にもっていけるものがないかとか、
実際のですね、税引き後のキャッシュフローを大きくするためには、
原価消却を大きく取っていくとか、スピードの速いものを買うとかですね。
そういった形でいろんな目線を駆使して組み合わせていきながら、
より手残りが大きい、税引き後のキャッシュフローが大きい形にしていかなければ、
なかなかキャッシュフローが生み出せないというところが今の指標の中でもあると思うんですね。
あと物件を買えばというだけではなくて、法人で行われる場合には法人全体でどう考えるかということですね。
同じように、損益計算書の中で自身がどうやって税引き後のキャッシュフローを大きくするために、
税引き後の利益を大きくして、そういった形で考えるかというのが非常に重要かなと思いますよね。
ということで、やっぱり財務諸法の勉強というのは理解がないと、
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なかなか単純に物件を買えばそれでいいかというと、そんな簡単な話では今の指標の中ではないと思います。
14、15年くらい前の物件ですと、リーマンショックの後とかそういったところでは、
物件価格がガンと下がって利回りが高い物件とかも結構見受けたんですけど、
今は単純に利回りがそのところに比べると、同じエリア、同じような規模、同じスペックの物件でも、
利回りが私の感覚では3.5%、下手したら4%ぐらい低くなっていると思うんですね。
そうするとやっぱり手残りを考えると、なかなか生み出すのって非常に大変だと思います。
という意味でもやっぱり財務諸表を理解して、それを賃貸経営に反映していくということが非常に重要じゃないかなと思うんですね。
ということで、今回の放送はですね、大きなキャッシュローを得ていくためには財務諸表の理解が必要ですよという内容でね、
私はそういうふうに思いますということでね、今回は放送させていただきました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
