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はい、おりちさんのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いていただきまして、ありがとうございます。
今回のテーマはですね、可処分所得1,000万円を得るためには、ということでお話したいと思います。
はい、最近ね、私のこちらのstand.fmをお聞き始めたね、皆様に、まあ今日もね、この辺のお話って結構してたんですが、
改めてね、ちょっとお話したいと思うんですけども、不動産の賃貸業を始める方ってね、何か理由があってね、始める方が非常に多いんじゃないかなと思いますね。
お勤めの給料以外に、副業的に収入を得たいとか、そういう目的とかね、そういうことで始められる方も非常に多いと思います。
そういう私もね、そういう視点でね、賃貸業をスタートしたというのがありますよね。
ではね、お勤めの方がですね、特にストレスなくとか、独立したりとかね、そういうことを特に考えられていない方でしたら、副業的にね、コツコツやっていけばいいと思うんですが、
例えばその、もう不動産で独立したいんだというふうにちょっと考えたときに、じゃあ実際に手残りで1,000万、いわゆる過所分所得で1,000万得るためには、
だいたいどれぐらいの規模感のね、不動産を購入していかなきゃいけないのかということで今回ね、お話したいと思います。
仮入れをね、使うという前提で返済率が50%、あと経費率が20%、あと払出率が5%と見ると、
家賃年収のですね、だいたい25%が税引き前のキャッシュローという形になりますね。
例えばこれがですね、家賃年収が1,000万ですと、250万が税引き前のキャッシュローとなります。
ここからですね、過所分所得ですから、原価消却とか税金とかね、仮入れの利息とか元本とかそういうものを加味していくと、
だいたい税引き前のキャッシュローからね、75%ぐらいが税引き後のキャッシュローという形になると思うんですね。
そうすると250万に対して75%ですから、187万という形なんですね。
これは家賃年収1,000万で187万の実際の手残り、過所分所得ということになってきますね。
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じゃあね、実際に過所分所得で1,000万得るためには、じゃあ家賃年収でいくら必要なのということですよね。
これ逆算していくとですね、5,333万円の家賃年収がね、必要ということになっていますね。
家賃年収で5,333万で、手残り税引き後のキャッシュローが1,000万ということになりますね。
単純にこれ表面利回り10%だと、5,333万の物件を購入して得られる数字ということになってきますよね。
これっていうのは本当に超外産にはなりますけどね、一つの目安になるかと思いますね。
今も不動産も非常に高い状況が進んでいます。
あとですね、借り入れの政策金利なんかもね、上がってきてますので、
なかなか不動産の賃貸業でいうね、表面利回りと借り入れの金利、いわゆるイールドギャップと言われますけどね、
この辺もちょっと利材が取りづらい、そういうことになってきてますけどね。
この辺の家賃年収を得るため、もしくはその規模の物件を購入していくためにどういうふうにやっていくかということがね、
一つイメージしながらやっていく必要があるんじゃないかなと思いますね。
高収益の物件を取得していくのか、または規模を追っていくのかとか、
人それぞれにこの辺は考え方がありますので、どれが正しいということはなくて、
経営者個々に判断というのも変わってくるかと思いますけどね。
ただし、いつも私お話してますよね、キャッシュロケーという視点でね、
できる限り社外利率を抑えて借り入れの規模をあまり増やさずにやっていくことが、
継続的に銀行融資を受けるためにも重要なことだと思うんですね。
創始さんをある程度抑えれば、自己消費率というのも高くなってきますので、
そういった主眼でやっていくのが私はいいかなと思ってますね。
私ならそういうふうにしますし、現在そういうふうにやってるわけですね。
単純に借り入れ額の大きさとか、創始さんの大きさばかりそこに目線が移ると、
いわゆる売上市場主義的な視点にもなってきますので、
そこはちょっと注意すべきところでもあると思うんですね。
ということで、今回のお話はですね、
仮処分所得で1000万円得るためにはということでお話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。
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またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼致します。
ありがとうございました。