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はい、本日はのラディオ、大山です。
いつもですね、東京のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートの賛成扉、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワートお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等折のMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢八度。
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回の内容ですけれども、
今回の内容はちょっとトゲがある内容というか、
ちょっと毒を吐くというわけじゃないですけど、
ちょっと私が感じる部分をね、
雑貫的にちょっとお話ししたいと思います。
はい、TwitterとかXとか見てますと、
不動産の賃貸を得られている方、たくさんいらして、
いろんな発信をされている方がいらっしゃるわけですね。
規模を大きくされている方が、
よくプロフィールとかに十何億借りてますとか、
百何所貸、二百何所貸とか持ってますとか、
税引き前のキャッシュローが数千万ありますとか、
そういう発信とかね、そういうのをよく見かけますよね。
それ自体ね、聞いてみなさんどういうふうに思われるかという部分がね、
ちょっと私すごい気になってまして、
私がね、ちょっとそういう発信を見てて感じたところをね、
今回ちょっとお話ししようと思ってます。
十何億とか借りてる方っていうのは、
大体がね、大きい物件をどんどん融資引っ張ってという形で、
RCとかの大きい物件を取得されて、
だいたいその規模をね、
例えば百所貸、二百所貸、もっとそれ以上という形でね、
融資を引っ張っている方が多いように思いますよね。
それについてね、ちょっとお話しすると、
私もね、当初不動産始めた頃っていうのは、
個数を追わなければ手残りのキャッシュローは増えないと、
そういうことで考えてました。
同じようにね、そうしていかないと、
手取りの税引き後のキャッシュローは増えないというふうに思い込んでたんですね。
今は違いますけどね。
その内容についてお話しすると、
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よくね、そういう大型のRC物件を購入されている方。
正直なところで言うと、私が感じるのはですね、
RC物件って、いずれどっかのタイミングで売却をね、
交えてということになるのではないかなと思っています。
用途ね、超絶リッチがいいとか、そういうものでない限りは、
そうなるのかなというふうに思いますよね。
例えば中古で買ったとしても、新築から15年。
例えば築15年から20年ぐらいで中古の物件を買ったとしても、
また15年後ぐらいには大規模修繕とかいうことになってくるわけですね。
築30年超えてきた物件にしても、
同じようにまた15年後ぐらいには大規模修繕とか、
物件が大きいだけに足場組んだりとか、
いろいろ内外相の大規模修繕とかっていっても、
非常にコストがかかるわけですね。
単純にね、木造とRCと比べて考えた場合に、
木造の場合にはね、中古の物件というのは融資が引きづらいというのはね、
当然あるわけですけども、
圧倒的にRC造って固定産税が木造の何倍もかかるわけですね。
大きいわけですね。
逆に言うとですね、原価消却も取れないわけです。
ということはキャッシュローに大きく影響してくるわけですね。
ですから規模の割に、意外とキャッシュローがそんなに大きくないというのがありますよね。
ましてやね、そういう大型の物件ですから必ず融資を引いてということになるので、
意外とそんなに手残りって少ないんじゃないかなという感じしますよね。
1都3県とか首都圏に近い部分だと、手残りって利益率ってどれぐらいですかね。
1点いくつあれば今の指標の中では良いのかもしれませんし、
地方だと2%、3%という方も中にはいらっしゃると思いますけど、
意外と手残り少ないんですよね。
これはね、私もRCの物件も持ってますし、
木造とか軽鉄の物件の消却狙いの物件とか持っているので、
どっちとも見てみるとですね、やっぱり全然違うわけですね。
やっぱり木造とか軽鉄の物件ってRCの物件なんかよりはるかに利回りも高くてということがありますけど、
融資を引くか引かないかというのは経営判断ということになりますので、
それが良い悪いというのは言うつもりはちょっとないんですけど、
やっぱりそうするとですね、RCの物件ばかりを買っていくと、
いずれどっかのタイミングで大規模修繕とか必要になってくるでしょうし、
もしくはその前に売却とかそういう目線にもあるかもしれませんよね。
RCの場合には基本的には持ち切るというのはちょっと現実的ではないのかなというのが私の個人的な意見ですね。
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どっかのタイミングでやっぱりちょっと売却を交えるしかないのかなという気がしますよね。
利回りがそんなに高くはないですからね。
今の市況の中では地区30年超えていても利回りで8%とかそんなぐらいで売り返されたりしている物件なんかも多々ありますので、
思ったより借り入れ額の割には手残りが少ないというイメージですね。
逆に言うとですね、RCの物件って結構潤沢認識を持っている方がやるようなイメージがありますよね。
やっぱり持たざる者はね、私いつも言ってますように、
できる限り少ない資産の中で高収益ということを意識した方がいいかと思ってるんですね。
それはキャッシュロケーという考え方になりますけど、税金の部分にしてもそうですし、原価消却の部分。
よく私がね放送の中でお話してますけども、
社外流出しないということをね、まず一つ同じ不動産をやるにしても意識しないとやっぱりそこに違いは生まれてこないですよね。
その辺もね、ちょっと意識するといいんだろうけど、
どうしてもね、SNSの発信を見ると数百書書代持っているとか、大きな借り入れをしているとか、
そういう方がね、この人すごいのかなと、そういう印象を受けるのかもしれませんけど、
そんなことはないんだけどなぁと思いながらですね。
そういった方の発信とかちょっと見てて、
正直ね、私が重視しているのは別に借り入れ額でも個数でもないので、
意識しているのは税美強のキャッシュローなので、
それぐらいね、10億とか借りてる方とかね、7、8億借りてる方と変わらないぐらいのキャッシュローは3分の1、4分の1ぐらいでね、得られているので、
そんなことはないんだけどなぁと思いながらね、ちょっと私は普段見てるわけですね。
だから、そういった表面的な部分だけじゃなくてですね、
やっぱり実際にその中身をね、やっぱりよく経営の中身を理解した方がいいですよね。
やっぱり全ては数字に現れてきますので、ロジックというかね、そういう部分にもなってきますので、
表面的な上辺だけ見るのではなくて、どういう経営をされているかというところをね、やっぱり意識するとよろしいのかなと思いますよね。
今回ね、今回の内容というのはちょっと私の思っているところをちょっとね、
忖度なくちょっとお話したので、中にはね、何言ってんだよとかね、そういうこと思われる方、
いらっしゃるかもしれませんけど、これはまあ私の、あくまでね、私の考えですので、
まあ考え方の一つということでね、思っていただければよろしいかなと思います。
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ということでね、今回は大型のRC物件のね、についてね、ちょっと感じる部分ということでね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリーを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
