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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベスエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人、
オッドファーザー、石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
フォーニッツLC、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回はですね、賃貸経営の肝ということで、
今回は投下資本の回収ということで、
お話ししようかと思っております。
はい、今回の内容ですけど、
投下資本の回収ということでお話したいと思います。
不動産賃貸業を行う方、現金で不動産を取得される方、
融資を使って不動産を取得される方、
いろいろ不動産をやられる方それぞれに、
いろんなことを考えて購入をされるかと思いますけれども、
今私が考えている部分を今回はお話ししようかと思っています。
投下資本と言いましたけども、いわゆる自己資金とかね、
そういう自分の金融資産とかそういうものをどんだけ突っ込んで
不動産を取得していくかという部分になりますよね。
不動産賃貸業を行われる方というのは、
購入が1等で終わるということはないですよね、おそらくね。
人それぞれに目標とかあるかと思いますので、
勤め人をやりながら、月に30万の複収入というかね、
そういうものがあればいいという方とかですね、
私みたいに専業を目指したいとか独立したいとか、
そういう方もいらっしゃると思いますので、
人それぞれに目標が違えば目指すところも違うと思いますので、
勧め方とかいうのも変わってくるかと思うんですけど、
私もそうだったんですけど、
勤め人の時っていうのはやっぱり限られた金融資産、
自己資金をどんだけちょっと温存しながら規模を大きくして、
全体の賃料収入、手取りを大きくするかということに
意識を向けるわけですよね。
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その中で大事な考え方というのが、
透過資本の回収ということになってきますよね。
例えば今の指標で言いますと、
よくいろんなところから、
私も付き合いのある金融機関さんから聞きますけど、
やっぱり物件価格の自己資金は最低1割とかね、
大体よく聞くのが2割ということですよね。
そうしますと、
単純に自己資金2割必要ですよということを言われますと、
それに対しまして購入処刑費がかかってきますので、
大体物件価格の3割近くが、
自己資金として現金を用意しなきゃいけないということになりますよね。
一等ものとかそういう物件を購入する際ですね。
例えば3,000万の物件を購入しようと思えば、
ざっくり900万。
2,000万の物件を購入しようと思えば、
ざっくり600万の自己資金が必要ということになりますよね。
例えば今手持ちの資金が1,000万ですよということになっていたとしたら、
一等買うとね、
例えば2,000万の物件買って600万、
自己資金が減るということを考えると、
その400万がね、残りの自己資金ということになってきますので、
いかにね、
自己資金を温存しつつ、
その回収を早くするかという部分がね、
非常に重要じゃないかなというふうにも思いますよね。
私はね、最近ここ4年、
4年かな、5年だ。
再生物件とかね、やってますけど、
現金ですべて物件の方を決済してますね。
ただまぁ、取得価格は非常にちょっと安いので、
私の場合はリフォーム費まで込みでね、
透過資本をどれだけ何年で回収するかという部分は、
実はですね、重要視してます。
実際にですね、私の取得している物件のだいたいね、
平均的な透過資本の回収というのがだいたいね、
手取りでいきますと、
2年半から3年ぐらいで回収するような形でね、
最近はやっていますね。
ですから現金で買ってるからね、
レバレッジ効果してないというふうに
よく思われがちなんですけど、
確かにレバレッジは効いてないんですけど、
そもそものね、
透視資本が少ないという部分もありますし、
じゃあその収穫をね、
いかに早く回収するかという部分には、
意識をね、持ってますね。
ということでね、
やはりあの、
自分が突っ込んだね、
透視した、透過した資本をいかに早く回収するか、
ここね、不動産の中では、
やっぱりね、
目線としては重要ではないかなというふうには思いますよね。
このあの、透過資本の回収という部分につきましては、
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金融機関さんも結構ね、
非常に重要視している部分でもあるんですね、実はね。
ということで、
やっぱりね、
その辺の意識っていうのもね、
不動産を購入する際、
資金繰りとかね、
資金計画、そこも含めてね、
非常に重要な部分ではあるんじゃないかなというふうには思いますよね。
この透過資本の回収につきましては、
私のね、周りにいます金融機関さんのね、
支店長さんとか、
担当者さんにもよくこの辺の話をね、やっぱり聞きますけど、
金融機関さんはやっぱり貸したお金が返ってくるという部分をね、
非常にやっぱり重要視してますので、
そういう意味でもね、やっぱりあの、
資金の回収、これ非常に重要な部分かと思いますので、
今回はね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレディをお聞きいただきまして、ありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。
ありがとうございました。
