00:07
はい、フォーニッツアマレディオ、大山です。
いつもですね、あのレディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行っていく息子に残す音声の記録ということで収録しております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一等おおりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれど、今回のテーマはですね、レバレッジと借入れ依存の対策ということでね、お話したいと思います。
はい、今回のテーマですね、レバレッジ、それと借入れ依存の財務対策ということですね、でお話したいと思うんですが、
不動産の賃貸業を行う上では有効に借入れ金を使ってということでね、資産を拡大していってということでキャッシュローを増やしていこうという考えられる方が非常に多い。
ただですね、ちょっと気をつけなきゃいけないところがね、私はあると思ってまして、何でも借入れればいいよというのはちょっと違うかなと思っているんですね。
よくこちらのスタンドFMでお話をしておりますけれども、自身の個人法人における実体BSを数値化してですね、資産超過であるなら借入れ金という有効に使っていいと思うんですけど、
不債の方が借入れ方ということで大きいようでしたら、こちらの方は借入れ金を使うというところはちょっとよくよく考えた方がいいと思うんですね。
やっぱりバランス、実体BSを見ながらですね、コントロールしていくということが非常に大事だと思うんですね。
それですね、物件を買うための長期の借入れ金というのはね、物件から家賃収入というのがありますので返済原資というのが当然確保された上、運営経費とか税金とか諸々支払ってもキャッシュローが得られるということになるかと思うんですけど、
特に私が注意しなきゃいけないところはね、短期借入れ金とかね、運転資金名目の短期借入れ金、これ本当に気を付けた方がいいですね。
借りれば何でもという形で考えている方って、こういうところを安易に借りてしまうとかね、そういうことを考える方が本当に多いですよね。
03:04
不動産の賃貸業って例えば仕入れとかいろいろそういうものがないので基本的に運転資金はいらないと、金融機関さんなんかもそうやって判断されるわけですね。これが原則ということになるかと思います。
そもそもですね、長期借入れ金で物件を取得して運営をしていく中で、家賃収入をいただいて、銀行の返済をして運営経費引いて、税金とか払った中でキャッシュローが出れば、お金が回っていれば、そもそも運転資金というのは必要ないですよね。
お金が良くないということで、短期借入金、いわゆる運転資金を借りようとする方が多いわけですけど、この短期借入金の返済原始がどこにあるかということをよく考えた方がいいですね。
そもそもお金が回っていないのに、短期借入金で税金を支払おうとか、資金繰りをやりくりしようと考えた場合に、非常に危険ですよね。
発想というのは、お金が回っていなくて短期借入金を借りようという思想が経営としてはまずいと思いますよね。
この辺が、やっぱり意識を、場合によっては改める必要もあるかもしれませんね。
ですから運転資金とかを借りようと考えた場合に、その返済原始がちゃんと確保できているのか、ここの部分を意識することが大事ですよね。
そうでないと、物件を購入する際に許していただいた長期借入金と、運転資金の短期借入金と、ダブルで金利を払うということにもなりますし、
そもそも運転資金が必要だということは、お金が回っていないわけですから、
お金が回っていない状態で、また金利を払うような借入をするというのは、やっぱりその全体のバランスを見て、
その辺自身の財務状況をしっかり客観的に実態ベースを含めて考える必要がありますよね。
そういうこともせずに、安易に短期借入金を借りようとするというのは非常に危険ですし、
その発想というのは経営とはとても言い難いという感じですよね。
そういう部分は本当に注意したほうがいいですよね。
この辺の経営方針というのも経営者個々に考えるべきところであって、
そこの部分の意識のない方は、今回のお話を聞いて、その短期借入金、運転資金が必要だとしたら、
その返済現象をどこから持ってくるかということですね。
しっかり返済できるのかどうか。
あと金利や利息、そういったものを支払ってまで返済するだけの資金余力があるかとか、
06:00
そういう部分も鏡で融資をしていただくかどうかというのも判断しなきゃいけないかなというふうに思います。
ですから、不動産の賃貸業って銀行融資、レバレッジを活かしてということで言われますけれども、
借入れ依存の体質の方は本当にこの辺ちょっとバランスをよく考えて、
実体BS、これ必ず数値化して、やっぱり把握しないと非常に危険な状態に陥る可能性もあるということですよね。
レバレッジを利かせるということは良い方向に大きくいくかもしれませんし、
逆にうまくいかなくなったときには一気に財務状況が悪くなって厳しい状況に陥る可能性もあるということを理解して、
やっぱり借入れ金の融資の脱進する際もその辺ちょっと考えたほうがいいですね。
ですから資金繰りということで考えると、いつも私はこちらで言っていますけれども、
銀行のキャッシュロー額というのは営業利益プラス原価消却費ですよということでお話しておりますけれども、
やっぱり原価消却を多く取り入ったほうがキャッシュローは良くなるわけですよね。
無駄な借入れ金とかそういうものを多くするとそういった形で返済原資が必ず必要になってきますので、
資金繰りが苦しい方向にどんどんどんどん悪くなってきますので、
そういったところを考えて経営する必要があるんじゃないかなということでお話しさせていただきました。
いつも東風のレディを聞いていただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですし励みともなります。
それでは今回はこちらのほうで失礼いたします。
ありがとうございました。
