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はい、本日のラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店株式会社KRC、
非生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市農畜学施設金沢八田日、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回のテーマはですね、
キャッシュフローの最大化ということでね、お話したいと思います。
はい、私のですね、こちらのスタンドFMでは、
キャッシュロー経営ということで、
キャッシュロー経営を推奨するということでね、
こちらについてお話することが多いわけですけれども、
いかにね、キャッシュローを最大化するかということってね、
意識することって、いくつか要素があるかと思うんですけれども、
私が思っているのがですね、3つあるんですね。
1つはですね、借入れですね、借入れ金、利息ですよね。
それと税金ですね。
あと、原価消却、この3つがね、
キャッシュフローを最大化していくために、
意識しなきゃいけない部分じゃないかなと思いますね。
まず1つ目のですね、借入れ金ですね。
利息のことをね、言ってるわけですけれども、
よく不動産の賃貸業を行う方というのは、
中にはね、借入れば何でもみたいなね、
そんな感じで話される方って、
SNSなんか見ててもいらっしゃいますよね。
以前はね、私もそういったところの感覚ってあったんですけれども、
やっぱり借入れの利息って非常に大きいですよね。
これからね、金利をまだまだ上昇してくるかと思われますし、
実際にですね、不動産の賃貸業、物件を買うにしてもよくね、
皆さんよく使われる、サラリーマンの方使われるね、
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ノンバンクなんかで、何かありますよね。Tシャツとかね。
そういうところで、元利均等でね、金利も4%とかね、
そんなぐらいの近い高金利で借りたりすると、
実際どうなるかというと、
元本の返済利も利息の方が遥かに大きくなったりするわけですよね。
正直、ほぼ利息払ってるんじゃないかと、
そういうようなことにすらなるわけですね。
恥ずかしながら私もですね、
ある方、ノンバンクさんからお借りしてるわけですね。
かなり氷回りの物件だったんですけど、
土地にですね、所有権に所有者不明の土地というのがありまして、
ノンバンクさんからしか融資がつかないような物件をね、
氷回りだからということで購入してしまったんですけど、
今となっては非常に後悔というか、
やっぱり買うべき物件ではなかったかなというのがありますね。
やっぱりね、返済予定を見てるだけでも、
本当に金利ばっかり払ってるようでね、
この金利をコントロールできればというところが非常に感じたりしますよね。
逆にですね、金利が1%切るような財務内容の良い法人さんとかね、
方ですと、やっぱり金利もね、かなり少なくて、
ほぼ元本の返済ということになるとね、
借金の元本については別にそれが良いも悪いもないんですよね。
実際に損益計算書出てきませんし、というのがありますよね。
ですからね、金利をコントロールするというのはね、
利息をコントロールするというのがね、
管理するということが非常に大事ですね。
これがね、最初に言った借金の部分ですね。
あと税金ですね。
こちらの方はですね、タックスシールドという言葉があるんですけども、
タックスシールドってね、節税して行った部分で、
税金払わなくて済んだ分の、そこの部分を言うわけですね。
これがどんどん積み上がっていくと非常に金額も大きくなってきて、
その効果が高いということにもなってきますので、
やっぱりここの部分を意識しない経営者というのはね、
どうなのかなと私自身は思いますよね。
税金払うというのは素晴らしい、ある意味素晴らしいと思いますけども、
私であればね、税金を払うぐらい利益が出ているのであれば、
たなごさんとかのためにですね、
例えば大規模修繕をするとか、喜ばれるような設備を導入するとか、
そういうことを考えますね。
税金でどこに使われているのかよくわからないとかね、
使徒がわからないような部分とか、
そういうところで払うぐらいだったら、
やっぱり私のお客様に喜んでいただけるような、
そういう設備投資とか修繕とかね、大規模修繕とか、
そういうものを意識したいと私自身は思っていますね。
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それとですね、最後が原価消却費ということでね、
お話したいと思います。
原価消却につきましては、
これまでも何度もお話しているわけですけども、
お金の流れを実際には伴わない、
そういう経費ということで、
魔法の経費なんかという形で言われたりしますよね。
この原価消却については、
いろんなご意見があると思うんですよね。
原価消却を先に先取りしていったとしても、
最後税金の方が大きくなるじゃないかとかね。
物件大体で見れば、そういうことにはなりますけれども、
その間にね、また原価消却が取れるような、
収益の不動産をどんどん買っていけば、
それだけ収益が増えるわけですから。
例えば、今現在と5年後とか10年後とかって、
その方の税率が同じとは限りませんよね。
ですから、タックシールドという言葉もあるぐらいですから、
やっぱりその辺の部分を意識する必要というのは、
大きいと思いますね。
極論を言うと、私の考えですと、
原価消却をどんどん積極的に取っていくことで、
タックシールドが生まれて発生して、
より収益を上げることができるということに、
手元にお金が残せるということになりますよね。
これがキャッシュロケーということになるかと思いますが、
やっぱりそこを意識しないと、結局はですね、
借り入れの規模とか物件の個数とかね、
そういう売り上げに関する部分ですよね。
そこにばっかり意識が行くわけですね。
そういう原価消却はあまり意識しないとどうなるかというと、
結局売り上げ系市場主義みたいなね、
そういうことになってきて、
売り上げは大きくなったけれども、
かかる経費とか出ていくお金も大きいと、
意外と手元にもお金も残らないということになったりしますので、
やっぱりね、いかに原価消却を意識するかというのは大事ですよね。
逆に私が普段お話してますように、
創資産をコンパクトにして、
収益性を上げていくということを考えるとですね、
原価消却の部分というのは無視できないというところがありますので、
これはね、非常に意識した方が私はいいと思いますけどね。
逆に優秀な儲かっている経営者の方というのは、
やっぱりここの原価消却って非常に意識されているかと思いますね。
要はお金の流れを伴わない経費となる部分。
ここを意識しない経営者というのは、
この意見についてはね、
経営者個々にいろんなご意見があるかと思いますので、
なんともという感じはしますけど、
私自身はこのように考えますね。
ということで今回はですね、
キャッシュフローの最大化ということでですね、
こちらについてお話しさせていただきました。
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いつも東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、
頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、今回こちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
