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はい、本日はradio 大山です。
いつもですね、東方のradioを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、予定してます息子に残す記録として収録しております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセップイラー、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人ホットハーザー、 カスタムゴルフクラビット売りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の資格施設金沢八度、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマはですね、
銀行融資を獲得するためにはということで、プロパー融資を獲得するためにということでね、
金融機関さんの目線とかね、そういうところについてお話したいと思います。
はい、今回のテーマはですね、
信用保証協会付きとかね、そういうところではなくて、プロパー融資を獲得するためにということでね、
お話ししたいと思います。
はい、私のね、こちらのスタンドUFMの発信では、
レバレッジをね、否定しているわけでは全くないんですよね。
仮入れとね、バランスよくやっていくのがいいかなということで思ってますね。
不動産の賃貸業をやっていく中ではね、レバレッジをうまく効率的に使うということを考えていったほうが、
それがメリットになるわけですけども、
ただね、何でも仮入れればいいよというものもね、ちょっと私は違うかなと思ってまして、
やっぱりいかにバランスよく効率よくやっていくということをね、考えていったほうがいいのかなというふうに思っているわけですね。
で、その中ではね、金融会さんから融資をね、プロパー融資を受けるためには、
やっぱりね、格付けっていうのが非常にね、重要になってくるかと思いますね。
で、よくね、格付けって定性評価と定量評価ってありまして、
私なんかのこの発信の中では、定量評価をね、とにかくやっぱり銀行さんから評価されるように持っていったほうがいいですよということで、
格付けに関するね、過去の放送会とかね、聞いただければわかるかと思いますけども、
銀行さんが見ているのはね、返済能力とか安全性ですよということで、お話をさせていただいているんですね。
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で、定性評価という部分でね、融資を脱進される方、どういう部分評価されるのかという部分でね、思うと思うんですけど、
これ私が思うのはね、やっぱり金融会さんから見て、この経営者がね、きちっと経営をしているかどうかという部分というのは、
やっぱり経営者がですね、数字で金融機関さんにね、きちっと説明できるということが大事なんじゃないかなと思いますね。
そうしますと、金融機関さんもね、この経営者の方はわかっているねと、定性評価の部分も評価当然されますよね。
もしね、漠然とした精神論とかそういうのばかり言っている経営者の方が、数字が語れない経営者がいるとしたら、
やっぱり金融機関さんの目線からすると、この人はね、経営者として人格的に素晴らしいから融資を出すかというと、それはね、全く違うと思いますよね。
やっぱり数字が土俵に載っているから金融機関さんはね、プロパーで融資してくれるわけであって、
そのね、人となりとかそれがいいからっていう、それだけで融資するかというと、絶対そういうことはないですからね。
やっぱりその会社のですね、数字的な部分が経営状況がいいということがあっての部分だと思いますので、そこはね、勘違いしてはいけないかなと思いますね。
やっぱりね、私が思うのはですね、金融機関さんからプロパー融資をしていただくにしても、
金融機関さんが融資してくれるから物件を購入するというのはね、正しい判断ではないんじゃないかなと思ってますね。
やっぱりね、例えばそのキャッシュローを見込めないんだけども、返済がね、金融機関さんの目線からするとですね、返済が滞った場合には、
その持ち込んだ物件とかのね、銀行の時価評価がある程度出ていれば、滞ったとしてもね、競売に出して競売にかけて売却すれば、その債務を帳消しできると、回収できると。
そういう場合も、中にはね、融資してくれる場合ってあるかもしれませんね。
時期的に金融機関さんが融資したいという時期とか、そういうことであれば、中にはそういうこともね、あるかもしれませんよね。
ですから、金融機関さんが貸してくれるから買うというのは、絶対やめたほうがいいですね。
やっぱりちゃんときちっとキャッシュローのシミュレーションですよね。
税引き後のキャッシュローまでしっかり把握した上、大きな借り入れを伴う買い方をするのであれば、きちっと回るということを考えたほうがいいですし、
よりね、キャッシュローを得ていこうと考えるのであれば、やっぱりね、キャッシュロー経営を意識したほうがいいと思いますよね。
先ほどの事例であまりキャッシュローを見込めないんだけども、いざという時には物件売却すれば金融機関さんとしては資金を回収できると。
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そういうお話をさせていただきましたけども、結局ですね、キャピタルメインの投資というかそういう目線でやってしまうと、
結局これね、バーブルの時と同じ二の舞になってしまいますよね。
今は不動産高い仕業でありますけど、直近ですぐ不動産の価格が下がるかどうかというのは、まだ神のみずを知るというところでわかりませんけど、
やっぱりそのキャピタルを宛てにした取得の仕方というのは、やっぱりね、よろしくはないですよね。
やっぱり賃貸業をやっていく中では、私たちはね、宅建業さんで売買で利益を得るという、そういうね、ビジネスモデルではなくてですね、
月々の賃料収入を得て、その中でキャッシュローを得るというビジネスモデルになりますけれども、
そこの部分をね、やっぱり抜け落ちてはね、まずいんじゃないかなというふうに思いますよね。
はい、ちょっとね、長くなりそうなので、これ何回かに分けてね、またお話をさせていただこうかと思いますね。
今回の話というのは、金融機関さんからね、プロパー融資を受ける際ですね、受けるためにはということでね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらなので失礼いたします。ありがとうございました。