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はい、フォーニッツアヤマラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のソンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
くすわとお父さんを応援するNPO保険オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、これからですね、不動産賃貸経営をですね、始められる皆様へということで、
今回のテーマはですね、 プロパー融資はロジックですということでね、お話ししたいと思います。
はい、今回の内容ですね、銀行融資について今回ね、ちょっとお話ししたいと思うんですけど、
あえてね、プロパー融資ということで、ちょっとね、お話しさせていただきたいと思います。
はい、私もですね、今期プロパーでね、融資を一件ちょっと一投受けてるんですけど、
その際に感じたことをね、今回ちょっとね、お話ししたいと思います。 私のこちらのレディオでもね、銀行融資に関するね、お話というのは何度もちょっとしてますけども、
その際には格付けとかね、そういう部分が大事ですよということで、お話しさせていただいてますけども、
金融機関にもね、収益還元法でね、見る、主に見る金融機関さんと、積算とかね、担保で見られる金融機関さんがございます。
あとまたね、そのミックスしてるね、金融機関さんも、もちろんあるわけですけど、
ただですね、収益還元とかで見ている金融機関さんというのは非常に少なくて、
まあ、おおむねね、地銀、新金さん、新組さんというのは積算とかね、担保で見ることがね、非常に多いような気がいたしますよね。
で、実際私がですね、今期融資、プロパイ融資をね、受けた金融機関さんも、もうがっつりね、担保を見るような金融機関さんで、
その担保が足りない部分の、例えば共同担保をね、もとに行ってきたりとか、まあそういうことでね、されているんですね。
で、実際にですね、私もそのプロパイで融資を受ける際に、金融機関さんにね、
担当者さんが上の審査部の方にあげるための倫理にあげている書類関係をね、ちょっと見せていただいたんですね。
で、実際にこの物件の評価、購入する物件の評価がいくらで、そこの部分が若干足りないから、これだけの共同担保の提供をね、お願いしますということで差し出してくださいということでね、
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説明を受けています。というか、まあこれはね、私の方が逆に物件の評価の方、実際に私が出して、この評価で間違いないですかということをね、聞いたんですよね。
で、その際に逆に銀行さんの審査にね、あげていく書類、倫理にあげる書類の実際に評価額とか記載されているね、書類をね、担当者さんから見せていただきました。
やっぱりね、それを見ても、やっぱり銀行融資ってね、ロジックだなと思いますよね。
で、担保によった評価をする金融機関さんでも、実際にね、物件の価格があって、その担保評価がこれだけその金融機関さんは見てて、そこの足りない部分がいくらあるから、じゃあそれに対する自己資金であったり、共同担保を求めてくるということで、
本当に数字に裏打ちされた評価ということになるわけですね。
そういうことをね、非常に感じますし、おそらくそういう銀行さんがほとんどですよね。
やっぱり感覚ではね、これだったら回るだろうとかっていう、そういう話ではなくて、やっぱりきちっと数字に基づいて金融機関さんは評価をして、それに対してね、プロパワーで融資を出すということになるかと思うんですね。
よく金融機関さんの融資情報とかそういうものを、Xとかでもね、見たりしますけども、よく3期連続の黒字でとかっていうことでね、なきゃダメだとか、そういうことを見ますけど、実際私もね、3期連続の黒字なんかではないですね。
法人2社でやってますけど、前期は法人2社とも営業利益赤字なんですよね。
それは原価消却を大きく取っているからということになるわけですけども、実際金融機関さんというのは、金融機関さんが一番評価格付けの中で重視する項目というのは債務償還年数とキャッシュ漏額ということになるわけですね。
この辺のお話もね、過去に何度も何度もちょっとお話しているので、こちらの例でを継続して聞いただいている皆様はお分かりかと思うんですけど、キャッシュ漏額というのはね、営業利益プラス原価消却なんですよね。
ですから原価消却を大きく取っている場合には、銀行さんとしてはプラスに見るわけですね。
ですから私の方のプロパーの融資も出たということになるかと思うんですね。そうでなければね、利益はマイナスなのに融資なんて出さないよということにね、3期連続の黒字が全てであればということになりますよね。
もちろん3期連続の黒字というのは、そうでないよりはそうであった方がプラスであることは間違いないんですけど、基本的に格付けの中で重視する項目の中では非常に比重が低いわけですね。3期連続の黒字という衝撃性の部分は。
やっぱり銀行さんの目線としては返済能力を見ていますので、実際に不済ですね、有利子不済から自己承引で借金を何年でそのキャッシュローで返済できるのかという部分を銀行さんは一番重視しているわけですね。
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ですから債務償還年数とか、あとキャッシュロー額ですね。キャッシュロー額が大きければ大きいほどいいと、そういうことになりますので、目線が銀行さんが評価する重視する部分とは3期連続黒字というのはちょっとずれているわけですね。
そこの部分をやっぱり理解しないと、やっぱりその3期連続黒字でなければということよりは、実際にキャッシュロー経営をして手元に大きくキャッシュローを得るということの方がもっと大事なわけですね。
そこの部分をやっぱり理解しないとプロパー融資には近づけないんじゃないかなというのが私の思っているところにもなります。
銀行融資は属性で借りられるアパートローンとはプロパーローンというのは全く別物ということで認識する必要もありますし、そもそも事業制であったり、その不動産に関しては担保とかを銀行さんは返済能力を見るということで、
もし返済が滞った場合にその物件を売却とか競売にかかったときに何本の金額で回収できるのかと、債務を回収できるのかということを考えられるわけですから、やっぱりその部分をやっぱり理解した上、賃貸経営をやっていくことが大事かなというふうに思いますよね。
当然、銀行さんに融資を申し込む物件もそれに近い形のものを申し込むということに融資の達成するということにもなりますので、銀行さんの評価を意識しながら物件を取得するということになるかと思いますので、実際私もそのようにいたしております。
ということで今回の内容ですけれども、今回はプロパー融資、銀行融資はロジックですよということでお話しさせていただきました。
いつも東方のレイディを聞いただきましてありがとうございます。またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたらぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですし励みとなります。ということで今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
ありがとうございました。
