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はい、本日はラジオ大山です。いつもですね、東吾のラジオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、お話しさせていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスバリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ウェステージンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMPGスタジオ、
首都川県金沢市の宿泊施設金沢八度、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回の放送の内容ですけれども、今回のテーマはですね、
不動産の銀行融資はロジックになりますよというお話をしたいと思います。
昨日の加藤裕之さんのボイシーを拝聴させていただきまして、
その中でね、銀行融資についていろんなお話がね、
吉江門さんが元金融機関にお勤めだったということで、
いろんなお話が出てましたけれども、その内容にきましてですね、
本当にね、その放送会であった内容の通りだなと思いますよね。
普段ね、私のこちらのスタンドFMでお話している内容をね、
そのまままとめたような内容で話が出てましたよね。
それで、今回のお話というのはですね、金融機関さんの融資というのはですね、
不動産に関する融資というのは、やっぱりロジックなんですよね。
金融機関さんはいつもお話してますようにですね、
例えば経営者の資質とかね、定量評価と定性評価ってありますけども、
定性評価という部分をね、よく言われますけれども、
基本的にやっぱり数字で判断するというところがあって、
やっぱり定量評価を重視するわけですよね。
まあその中では格付けとかそういう部分がね、
非常に重要になってきますよということでお話してますよね。
で、定性評価についてもですね、結局は銀行員さんが経営者の方とね、
話をやりとりする中で、経営者としての資質を見ているわけですよね。
というのは、やっぱり数字に強くないといけないということですよね。
経営者としてやっぱり数字に強いということ、数字を理解するということが非常に大事だと思いますよね。
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ましてはいつもお話してますように、財務書評を理解できていないとか、
自分の会社の経営について数字で語れないというと、
もうそれはね、経営者としてはどうなのかなということになっちゃいますよね。
不動産の融資について、今回ね、ちょっとロジックですよというお話をしたいわけですが、
わかりやすく言うとですね、金融機関さんは会社法人がどんだけ儲けたから融資をするとか、
そういう話では基本的にはないわけですね。
当然税金を払っているから利益が出ているだろうと、そういうレベルの話であって、
実際には金融機関さんというのは、言葉はちょっと乱暴かもしれませんけど、金貸しということになりますよね。
金利でね、儲けを出してということになるわけですから、
貸したお金が返ってくるということを重視してますよということでいつもお話してますよね。
その中では返済能力ですよということでお話してます。
よくね、格付けの中でも重要視されるのが債務償還年数とかね、
自己承認規律とかね、そういった部分ですよね。
安全にその顧客からね、お金を回収できるかどうかということを金融機関さんは見てますよということですね。
ぶっちゃけ乱暴な言い方をすると、
儲けてようが儲けてなくても金融機関さんは貸したお金は返せるかどうか、そこを見て重視してるということですね。
そこを理解したほうがいいですよね。
ですから、例えばですね、購入しようという不動産を考えた場合に金融機関さんの目線というのは、
最悪その返済が滞ったときに軽倍とかに出してね、
その際もどんだけ回収できるかというところを見てるということでお話してますよね。
かたや不動産の賃貸業をやられている方というのは、基本的にはやっぱりキャッシュローを得てということで考えてますよね。
何年か先でもしかしたら出口の部分で売却して売却益が取れればということも当然ね、
両方見ている方も、私もそうなんですけど、いらっしゃると思いますね。
ですからやっぱり金融機関さんってね、いかに、要は担保の部分を見てるわけですね。
滞ったときに売却すればいくら回収できるかということは、やっぱり金融機関さんの目線としては、
担保をどうしても重視するという傾向にありますよね。
もちろんね、それは収益還元とか積算評価とか、金融機関さんによるスタンスというのは当然あるわけですけども、
そこの基本スタンスというのはやっぱり理解しておくべきですね。
ですから、いくら小売り回りでもね、担保があまり出ない物件を融資を使って買おうとすると、
それは当然ね、金融機関さんとしては、担保が出てなければそれだけの自己資金とかね、
共同担保とかそういうものを求めてくるわけですね。
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ですから、なかなかこれ両方意識して、ちょうどいいね、
そういったバランスのいい物件を探すのは非常に大変なんですけども、
やっぱりその辺はね、意識したいところですね。
収益性と担保、それはバランス関係をやっぱり見てということがありますよね。
よく不動産の賃貸業をやられている方でも、融資がなかなかつかないとかっていうことをおっしゃる方いますけれども、
じゃあ担保がどれだけあるんだと、その分はやっぱり最低限意識しておかなきゃいけないですね。
その担保不足の部分を実際には、購入を検討する方がどれだけ補うだけの自己資金であったり、
そういうものがね、共同担保とかそういうのがあるかという部分は忘れてはいけませんし、
そういうのもないのにね、担保が全然出ない物件を購入しようと思っても、それは融資はつきませんよねという話になっちゃいますよね。
それは私の意見ではなくて、客観的に第三者的な意見を考えてもそういうふうになると思いますよね。
ですからやっぱりね、一番大事なのはバランス感覚なんですよね。
よく言ってますようにですね、銀行さんの見てるところはBSですよという話をさせていただいてますよね。
もちろん総益計算書上で利益を出すという部分が大事ではあるんですけど、
言ってもですね、総益計算書というのは1年における法人の成績にしか過ぎませんので、
やっぱり大事なのはこれまでの事業実績、そこに積み上がってくる純資産であったり、そういう部分ですよね。
自己承認率を先ほど言ったように、貸し倒れとかそういうのがないように自己承認率を上げていくということを意識した方がいいと思いますし、
自己承認率を上げるためには創資産をコンパクトにした方が結果早いわけですよね。
創資産ばかり大きくなるような中で自己承認率も大きくしていくというのは非常に時間もかかりますし、
そういった意味では創資産をコンパクトにした方が自己承認率も上がるということになってきますので、
やっぱりこういうことをいろいろ考えてもバランス感覚って非常に重要ですし、BSを意識しなければいけませんし、
かたやね、やっぱり収益も求めなきゃいけないということで、非常にバランスを求められるんですよね、不動産の賃貸業ってね。
だから一方に偏ったそういった目線ではなくてですね、そういった目線はバランス感覚というのをやっぱり養う必要があるんじゃないかなと私は思ったりしますよね。
また金融化予算の融資が出る出ないというのはやっぱりロジックに基づいてそういった形で融資の可否を判断されるわけですから、
そこの部分はやっぱりロジック、数字に強くなるということが非常に重要ですよね。
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ということで今回のお話はですね、銀行融資はロジックですというお話をさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリーを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたらぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですよね。
また励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
