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こんにちは、ラディオ。大山です。
いつも東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それと将来事業承継を予定しています息子に残す音声の記録ということで収録をさせていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、
以上、各社の提供でお送りします。
今回のテーマは、よくある新築木造アパートについての私の考えということで、
今回お話ししようかなと思います。
はい、私のXで、最近何日か前にポストした内容なんですけど、
よく首都圏で新築アパートでポータルサイトとかに出ているものを、
収支の計算とかをしたものを、
今年の初めぐらいにポストしたんですけど、
条件とか物件の概要とか、そういうものをお話したいと思うんですけど、
物件の価格は9,000万円ですね。
表面値回りが7%。
だいたい神奈川の横浜とか川崎とか、
その辺の物件の出てた物件を取り上げて、
収支計算したんですけどね。
条件としては、自己資金2割を投入してということで考えて、
自己資金2割ということで1,800万円ですね。
それに処刑費ということで630万円。
トタル2,430万円の自己資金を投入してということですよね。
金利は神奈川の第一銀ですと2%前半ぐらいだと思うんですよね。
借り出期間は30年で元金均等でね。
概算で計算しますと元金均等で見てますので、
1年目の年間のキャッシュローですね。
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こちらの税引き前は約110万円なんですね。
税引き後のキャッシュローが約90万円という形になります。
この有識期間30年ってしたのってなぜかって言いますと、
これ実は計算すると対応年数の22年ではキャッシュローが出ないんですね。
ですから有識期間を長めに見てということで出した数字だったんですね。
30年って言うとなかなかプロパーではこの数字って出ないと思うんですよね。
こちらの数字で取得ができるかというと、
やっぱりアパートローンとかいわゆるパッケージのローンでないと
なかなかこの条件では回らないのかなという感じがしますよね。
実際に自己資金、初期費込みの2430万円投入して、
そういった状況で税引き前で110万円、
税引き後で90万円のキャッシュローを得るために
自己資金2割、2430万円投入して、
この9000万円の物件を買うかどうかという判断ですよね。
これは私の場合ということで話しますと、
私ですとこの物件は購入しないと思うんですね。
こういう条件だとね。
もし私ならということでちょっとお話しますと、
それを引用リツイートして書いた内容をちょっとお話しますけど、
こういう新築の物件に現金2430万円投じるなら、
条件もあるんですけど、
フードさんの自家評価を意識して土地の評価とかの出る、
地区売りの木造アパートですね。
対応年数とか近い木造アパート、
もしくは地区売りの子建て、
これを複数と購入すると私だったら思います。
その理由については、
こちらのほうが原価消費額のスピードが早くて、
手元にキャッシュが残せると思うんですね。
当然それは表面値回りとかそういうものにもよりますし、
現金で買うのか、借り入れを一部利用するのかとか、
借り入れの金利とかありますけど、
そういうのを加味しても、
こちらのほうが条件としては収支が回りやすくて、
さらに銀行からの評価も得やすいかと思うんですよね。
ちなみに、例えば現金2430万円投入すると考えた場合に、
中古のRCの物件も私は検討から外すと思うんですね。
確実に外しますね。
というのは、やっぱりRCの物件って、
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例えば対応年数47年に対して地区30年とか言っても、
消費額の期間って非常に長いわけですね。
ですから、私なんか常々話してますように、
原価消費額のスピードを早めてキャッシュロケーをしたいというのがあるので、
やっぱり木造の蓄フルの物件を購入すると思います。
RCって利回りも低いです。収益性も低いですし、
さらには固定産税とかも高いですよね。
融資が引きやすいという側面はあると思うんですけど、
かかる経費も高いですよね。
RCの場合には、結局最後出口が売却とか、
何年かもって売却とか、そういう出口に限られてくるので、
やっぱりこういう意味、こういう面で見ても、出口を想定しても、
やっぱり木造の方が優位性があるんじゃないかなと私は思いますよね。
ですから、私ならこういう部分というのは、
土地の評価の出る蓄フルの木造アパート、
もしくは蓄フルの木建てを複数購入すると思います。
この辺のポストを7月18日とかにしたんですけど、
これが今、不動産初期の段階であろうが、
途中のある程度買い進めてきた状態であろうが、
今だったら私はそういうふうに考えますね。
ということで、今回はよくある新築アパートの私の見解ということで、
お話をさせていただきました。
いつも東方のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
また、コメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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ぜひこちらの放送にいいねをいただけますと大変励みとなります。
ということで、今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
