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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組の操作ですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットピーラー、
首都高損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマですけど、
今回のテーマですね、
私がですね、ここ近年、
どういった物件をね、取得しているかということで、
そちらについて今回ね、お話ししたいと思います。
はい、私がですね、
今年、あと去年は取得していませんけど、
おととしとかね、取得している物件って、
どういう物件、どういうスペックのものかということで、
今回ね、お話ししたいと思うんですね。
はい、ここね、3年でね、私が取得している物件というのは、
5物件の7棟ですね、
これで40室を取得しています。
で、構造についてはね、
木造または軽量鉄骨という形ですね。
で、間取りとかは、これ全部2DK以上ですね、
2LDKとか3DKとかね、
そういった間取りのファミリータイプのものが多いですね。
で、いずれもね、対応年数に近い、
いわゆる築フルと言われるね、物件ですね。
で、その狙いというのは、原価消却のスピードをね、
上げていきたいというのが1つありますね。
それともう1つの目線としては、土地値がね、
しっかりある程度評価が物件価格に対して出る、
そういう評価のある物件ということをね、取得していますね。
で、正直ね、私は利回りって、
キャッシュローのシミュレーションとかね、
税務局のキャッシュローを出してということになるわけですけど、
まあ利回りにこだわりがあるわけではないんですよね。
ただ結果的に見るとということでお話しますと、
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利回りでね、表面利回りで言うと、
取得している物件って14.6、14.0、14.2、
で、12.0が1つですね。
あと22.5という感じで、まあ平均するとやっぱり
だいたい買っている物件って14%ぐらいの、14%から15%ぐらいのものがね、
非常にちょっと多いですよね。
さっき22.5って言ったんですけど、これ再生してね、
仕上がりでだいたい15%ぐらいなんで、まあ平均するとやっぱり
15%ぐらいの物件を取得しているということになりますよね。
私ね、神奈川に住んでますけども、
そういった物件ってまず、この数字のものってほとんどね、
取得することって難しいかと思いますので、地方なんですよね。
で、東海地方のある県と北関東のある県、
この2県に集中して取得しているという感じですね。
で、大きいものに関してはね、アパートに関しては基本的には
優秀使ってという感じですかね。一部本当に小ぶりだね。
1000万ちょっとぐらいのやつは現金で買ったりはしてますけど、
まあそんな感じですね。
今ね、なかなかの不動産の資金もずっと高い状況が続いてきて、
これからどうなるかということはありますけども、
やっぱりこの辺のね、だいたいリマーリー10、
私の感覚でいうとですね、キャッシュローのシミュレーションをすると、
チクールの木造とかのアパートとかですと、
13%ぐらいになってくると、仮入れ使ってもね、
そこそこキャッシュローが残って、利益率のお話もね、
前の放送でさせていただきましたけど、土俵に乗ってくるのかなって感じですね。
あとは自己資金どんだけ入れるかで、12%ぐらいとかもね、
検討の余地はありかなとは思いますけど、そんな感じでね、
私自身は検討していますね。
実際に取得している物件がそういうスペックのものが多いということですね。
私ね、間取りの話をしたんですけども、
なぜそういったファミリータイプの物件ばかり取得するかというと、
結構ね、始めた当初は単身物をリマーリーが高いということで買っていったんですけど、
結局ですね、回転が早かったり、
対処が多ければ、その分ね、また現状回復したりとか、
広告費もかかったりということで、意外と手元に残らないなというのがありますよね。
かたやね、2DK以上とか、
2LDK、3DKとかだと、
ほぼ対処が少ないんですよね。
当然対処が少ないということは、現状回復のリフォーム費とかね、
広告費とか、そういう関わる運営経費も非常にコストが低いということになりますね。
古鉄3税なんかも、結局軽鉄とか木造だとね、
RCなんかの物件に比べると、
全然ね、3分の1、4分の1くらいになるんで、
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かなり楽ですよね。そういう意味で、やっぱり、
収益性を考えていくのであればね、
私はね、木造とか軽鉄、この辺の物件をね、
推奨するかなという感じですね。
あと、原価焼却とかをね、スピードが速いというのがありますね。
木造、軽鉄だとね。そこを意識していますので、
そういう買い方をしているということですね。
あとは、土地の価値が結構あるという話をしたんですけど、
最終的に、建物って原価焼却とってね、
建物、母貨1円になりますので、
その最後ね、母貨が、
土地の評価額以下で持てるような、
そういう買い方をしているということですね。
そういう買い方をしていればね、銀行さんから見たときに、
資産超過ということでね、いわゆるそれが妨害資産ということにもなってきますよね。
銀行さんよくね、長母の母貨で見るとは言いますけど、
結局ね、突き詰めてね、銀行さんと講員の方と話していると、
最後はね、審査するときどうするんですかという話を聞くと、
結構最後はね、やっぱり自家評価を引き直したりとか、
そういうことを言ったりするんですよね。
結局は、自家評価を意識せざるを得ないということ。
金融機関さんはですね、財務書表、決算書の財務書表をもとに、
プラスアルファの妨害資産とかも含めてね、
管理会計に基づいて銀行独自に評価するわけで、
ですから決算書が全てでもないわけですね。
まあそういうところがあるかなと思いますね。
出なければ、例えば長母の価格であるとしたら、
新築とかでね、5000万の価値しかない物件を1億で買いましたと。
下手すればね、1億5000とか、そういうのがあったとしたら、
じゃあ1億5000で買った方が銀行の評価いいじゃんということになりますよね。
そんなわけはないわけですよね。高値掴みしているわけですから、
やっぱり銀行さんもそこの部分というのは線を引き直すということがありますので、
やっぱり時価評価というのは絶対に外せない部分だと思いますよね。
こういう部分を意識しながらやってますね。
あとは法人の中で、物件単体だけではなくてですね、
いかに社外流通しないかということで、
普段こちらのラジオでお話している部分について、
いろいろ考えながらやってるわけですね。
今回は私の直近3年で取得している物件、
どういう物件を取得しているかということでお話しさせていただきました。
いつも東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
