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はい、こんにちは、ラディオ小山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスバリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店株式会社KRC、
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子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢8ダビー、以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマはですね、
親仲間からの相談に対する私の考えということで、
第2回目の放送をしたいと思います。
前回の放送の中でね、
初めの一頭目を購入しようと考えた場合に、
どういう物件を探せばいいのかということで、
新築の物件に対する銀行評価とか、
そういう部分のお話をさせていただいたんですね。
今回は新築のアパートについて、
またちょっとお話したいと思うんですけど、
新築のアパートは銀行評価も、
3年経つと相続税の評価になってきて、
銀行さんから見たときの、いわゆるBSというかね、
実体BSがあまり良くなくてですね、
なかなか継続的に融資を受けづらくなるような、
そういうことになってくるかなと思って、
そういうお話をさせていただいたんですね。
今回はPLの部分ですね、
収益の部分でちょっとお話しますと、
以前もこちらのスタンドFMで、
事例を取り上げてお話したんですね。
多分1590何回とかで話しているんですけど、
首都圏なんかで新築のアパート、
今はね、ちょっとそこまでないかもしれないですけど、
表面に周りが7%ぐらいの新築の木造のアパートとかってね、
結構出てて、
価格が9000万ぐらいの物件で、
金利が第1銀とかで2.2とか、
2%前半ぐらいでね、
元金均等で借りた場合って、
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融資期間が対応年数の22年ではキャッシュロー回らないんですよね。
それで、
自己資金2割で考えた場合に、
そういう状況ですと。
融資期間をできる限り30年とか近いところでね、
持っていったとしても、
おそらくですね、
税引き前のキャッシュローが110万、
税引き後が90万とかって形なんですよね。
税引き後で90万ということはね、
9000万の物件で90万ということは、
利益率って1%ぐらいですよね、税引き後で考えるとね。
非常に収益性が低いと言えますよね。
その割に自己資金2割入れるわけですから、
9000万の2割ですからね。
処刑費なんか込み込みにすると、
2000万超えてね、
自己資金を投下しなきゃいけないということですね。
果たしてそれをどう見るかということですね。
やっぱりBSを考えてもね、
非常にちょっと苦しいという部分もありますけど、
キャッシュローもね、
さほど見込めないというのがありますよね。
何でも借りればいいよという、
そういう話でもね、
私はないと思っているので、
逆にあの、
例えばこだてとかね、
私なんかも取得はしてますけど、
例えば5,600万とかでそこそこのね、
県庁所在地とか、
ある中核都市とかね、
そういうそこそこ人口があるところで、
土地値の評価が出るね、
こだてとかを買っていけば、
まあ家賃がね、
6万とか7万とかね、
それぐらいの部分取れるようなところでやっていけばですね、
まあキャッシュローって、
年間のキャッシュローってね、
こだてだと70万とかぐらいになってくるわけですね。
あの税引き法でもね。
で、
じゃあ、
それ1等2等買った方がいいんじゃないのって思いますよね。
で、
そこに投下している現金で買ったとしても、
まあ1等買ったとしても、
せいぜい600万とかね、
700万いくかいかないかぐらいの、
そんなもんですから、
まあ投下している資金もね、
はるかにこっちの方が少ないですし、
あの中古のね、
ちくうるの、
こだてとか取得した方が、
まあキャッシュロー的にもいいですし、
借り入れがそもそもありませんから、
銀行さんからね、
銀行さんにBSとか見てもらったときに、
銀行さんの評価というのは、
こちらの方がいいですよね。
まあ土地値がね、
しっかり出るという条件にはなりますけどね。
評価が出るということね。
で、
継続的な融資を考えた場合に、
そもそも借り入れが少ないですし、
先ほど言ったね、
まあ9000万ぐらいの新築のアパートをね、
買ってしまうと、
あのBSも悪くなりますよね。
操作が膨れ上がりますしね。
まあそういった目線でね、
新築を捉えてはいかがかなとは思うんですよね。
今新築をね、
私がやってもね、
まあ悪くはないのかなと思うのは、
やっぱり土地を持っている人じゃないと、
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なかなかね、
上物だけ融資を受けてというのだったら、
まだいいですが、
土地建物を合わせてっていうね、
先ほど冒頭で話したような、
新築アパートでのね、
スペックでこう買うと、
まあその先がね、
なかなかちょっとしんどいなというのが正直ね、
考えたりしますよね。
まあですから、
1回目の放送でお話したように、
まあ中古のね、
築売の、
まあ築20年から30年、
35年ぐらいの、
あの中核都市とか、
まあそういうところ、
人口のね、
そこそこあるところで需要が見込めるところで、
家賃がね、
取れるところであれば、
まあそちらの方がね、
全然BS的にもいいでしょうし、
銀行さんの評価としてもいいのかなと思いますよね。
不動産ね、
買われる方って、
1棟で終わる方って少ないと思いますんで、
いかにね、
焼却期間をね、
短くして回転を早くするということですね、
回収を早くするということですね、
そこの部分を意識することと、
そういった評価の部分を考えるとですね、
今言ったような、
築売のね、
の方がね、
効率はいいと思いますし、
逆に金融機関さんからの評価も悪くないんじゃないかな、
というのが私の考えですね。
ということで、
今回ですね、
親仲間からの相談に対するね、
私の考えということで、
第2回目についてですね、
お話しさせていただきました。
いつもですね、
東雲のレディを聞いただきまして、
ありがとうございます。
またですね、
コメント欄にもですね、
頂戴しまして、
ありがとうございます。
また今回の内容がですね、
いいなと思いましたら、
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大変ね、
嬉しいですね。
またね、
励みともなります。
それでは今回こちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
