00:07
はい、本日はradio 応援音です。
いつもですね、東方のradioを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートの撮影扉、総合損害保険代理店株式会社KRC、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一頭織りのMTGスタジオ、石川県金沢市の主格説金沢八度、以上各社の提供でお送りします。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業承継を行う予定の息子に残す記録として収録させていただいております。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、ATCF、税引き後のキャッシュローを増やしていくためには数を追わなければいけないと思い込んでいる方へということでお話しさせていただきたいと思います。
はい、今回のテーマなんですけれども、いわゆる手取りを増やしていくためには数を追わなければいけないと、そういうふうに考えられている方って非常に多いのではないかなと思いますよね。
SNSなんかを見ててもそのように感じますし、実際にですね、私も不動産を始めて10年ぐらいまでの時はね、手取りのキャッシュローを増やしていくためには数を追わなければそもそも増えてこないと、そういう感じでね、非常に狭い視野でね、物事をちょっと見てたのかなと、今になってみると感じるところがあるわけですね。
今回はそちらについてね、本当にそうなのかということでお話ししたいと思うんですね。
前にね、首都圏で見られるような新築のアパート、これをね、購入してだいたい利益率はこれぐらいで、キャッシュローがこれぐらいでとかっていう放送をね、させていただいたことがあると思うんですね。
で、ざっくりね、簡単にちょっとお話すると、物件価格はね、8000万とか9000万ぐらいの新築の木造アパート、利回りがね、7%ぐらいで見たときに、借り入れの金利が2.2とかでね、元金均等で借りた場合に、だいたい税引き前のキャッシュローでね、110万から120万ぐらいなんですよね。
03:02
で、税引き後でね、考えると80万から90万ぐらい。これがね、だいたい初年度の元金均等で借りた場合の税引き後、税引き前のキャッシュローというお話をしたことがありますよね。
だいたい利益率直すと、これがね、1.4%ぐらいという感じでね、お話したことがあると思うんですね。
それでですね、今ね、私の状況からすると、これどうかというと、私の税引き前のキャッシュローと、だいたい同額の税引き前のキャッシュローを得ようとすると、この物件でいうとね、だいたい19等から20等ぐらい買わないと、同額の税引き前のキャッシュローは得られないという計算上はね、なってくるわけですね。
実際には新築なので、担保料が出ないんで、そこまで借りることはできないんですけど、計算上はね、税引き前のキャッシュローと同額の税引き前のキャッシュローを得ようと思うと、だいたいそれぐらいになってくるんですね。
ということはですね、9000万と考えても、やっぱり20億近く、18億、19億とかね、それぐらいの規模感まで物件を買わないと、同じ税引き前のキャッシュローも得られないということにもなってくるわけですね。
ところがですね、私の実際の今の残済でいうと、だいたい10分の1ぐらいなんですよね。
その10分の1、仮に言えば残済でですね、同じ税引き前のキャッシュローを得ているということになってくるわけですね。
そういった数字上のお話と、あとですね、何年か前に私の親仲間の方から、税引き前のキャッシュローでも1000万とか2000万を得ようと思うと、どんだけ借りなきゃいけないんですか?みたいな感じでね、言われたことがあるわけですよね。
今のこのご時世の中で、それだけのキャッシュローを得ていくというのは、なかなか本当にある程度不動産を買っていかないと、そこにたどり着けないということでね、その親仲間の方からも言われましたけど。
ですからね、やっぱり借り入れと、現金で買うのか、借り入れを使って買うのかというバランス面ですよね。
あとやっぱり原価消却を意識しながら、社外レスしないということを意識することが、私は大事だと思うんですね。
それはキャッシュロー経営ということにもなってくると思うんですけど、というのがありますよね。
冒頭に話した新築アパートをね、仮にそれだけの部分を買えたと仮定するとですね、実際にはそこまで借り入れられないと思いますけど、BSを考えたときどっちがいいかという話なんですね。
06:09
じゃあ20億近いソースさんの中で、キャッシュロー的には利益率が1.4%とかそれぐらいのキャッシュローでBSを考えるとソースさんばかり大きいわけですね。
私の場合には残済もその10分の1ぐらいなので、ソースさんコンパクトになってますので、実際にソースさんはその4分の1とかそんなぐらいなんで、同額のキャッシュローを得た場合にどっちがいいのって話ですよね。
いつもお話してますように、少ないソースさんで収益を上げる方が当然銀行の評価とか見てもいいわけですね。
銀行の評価に限らず破綻しない経営ということを考えても、圧倒的に少ないソースさんで高い収益性を上げた方が会社経営としては破綻するリスクというのも非常に少ないということにもなってきますよね。
そういうことを考えながらやっていった方がいいと思うんですよね。
ですから借り入れを増やしていかないとか、数を増やさないとキャッシュローが得られないと考えている方は、それは半分正しくて半分そうでもないというふうなのが私の意見なんですよね。
ですから経営についてしっかり学んだ方が私はいいと思うんですよね。
単純に買えばなんとかなるとか、そういう安易な考え方ではなくてですね、やっぱり数字に基づいてやっぱりしっかり賃貸系を行っていくと、賃に足をつけて行っていくということが大事なのかなと思いますよね。
もちろん今言ったお話というのは途中で順位差を増やすために購入した物件を売却してとか、そういういろんな目線もあるかと思いますけども、
賃貸業って考えた場合に売買をたくさん繰り返してという考えではなくてですね、収益不動産を買っていく中でどうしたらね、より少ない創出産でたくさんの収益を上げるかと、
そういう部分を考えた場合にそういう目線になってくるのかなと思いますよね。
ですから規模とか数とかばかり追っている時というのはですね、そういう部分が結構私なんかも見えてませんでしたし、
いざ今の自分とその当時サラリーマンで兼業でやっていた頃、数を追っている頃に比べて比較するとですね、
格段に今の方がいいわけですね。
実際にですね、今の家賃の規模とサラリーマンの独立した頃の家賃の規模ってそんなに大きく変わらないんですよね。
09:00
ただですね、税引き前のキャッシュローンについて話しますと3倍に今はなっているんですね。
ですからやっぱり経営を学ぶこと、ちゃんと考えて地に足をつけてやっていくこと、
あんまり簡単に考えない方がいいんじゃないかなというのが私の考えなんですよね。
数を追わなければ収益を上げていくのが難しいと、そんなことはないですよということをお話ししたいわけですね。
数を追うことが正解でもないと思いますし、
もちろん規模を大きくやられている方で非常に健全な財務体質の会社法人さんもあるかと思いますので、
一概には言えませんけど、数を追うことだけが全てではないですよというお話を今回させていただきました。
いつも東野レディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思いましたら、ぜひGoodボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またあげみとなります。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
