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はい、こんにちは、レイリオ。大山です。
いつもですね、東方のレイリオを聞いていただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
滋賀県金沢市の宿泊施設、金沢ちたび。
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今の市況をですね、考慮して、
最適な不動産の買い進め方というか、
どういう目線で購入していけばいいのかということで、
私の思うところを今回お話しさせていただきたいと思います。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今の市況を踏まえてということで、
思うところをお話しさせていただきます。
少し前にね、私は神奈川県在住ということで、
今の神奈川県の横浜市とか川崎市とかの新築のアパートとかの、
収益のキャッシュロケーサー、私が計算したものを、
こちらのスタンドFMでも放送に載せて配信したんですね。
その時の数字の話とかっていうのは、
その放送会をお聞きいただければと思うんですけれども、
今の市況を考えて、どういう買い進め方、
どういう目線でやっていけばいいのかなということをちょっと考えてみました。
結論から言いますとですね、
やはり私はですね、
新築のアパートとかいうよりも、
どちらかというとですね、
中古のアパートで収益性が高い物件を買い進めていった方が、
よりキャッシュローにつながるのではないかなというふうに考えております。
先日の新築アパートの収益計算の中でも、
利益率がね、物件価格のだいたい1.5%あるかないか、
1.5はないですよね、1.2とか3とかなんですね。
条件よくね、1.5%ぐらいの利益率で新築のアパートを建てたとして、
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単純にね、
主労が1000万欲しいと考えた場合に、
逆算しますとですね、
1000万のキャッシュを得るためには、
66666万の1.5%ですね、
って考えた場合にはそういう形になりますね。
逆に2000万欲しいと考えた場合には、
単純にその倍ということになりますので、
約13億を超えるね、
数字上ね、いろんな条件を省いて考えた場合には、
簡略化して考えるとそういうふうになりますね。
これ実際にはね、
新築の物件ばかり取得してというのは継続的にというのはね、
現実的には難しいですよね。
新築の物件というのは担保評価が出ないので、
やっぱりそこにはね、
自己資金であったり、
現用金をたくさん持って、
BS的な考え方で考えると、
やっぱりある程度金融資産、
自己資本が厚い方がね、
そういったもので優勢を引けるのかなとは思いますよね。
また実際にですね、
自己資金を投下しなきゃいけない資金も結構ね、
大きくなりますので、
先日お話した9000万の利回り7%の物件で、
約2500万ぐらいね、
自己資金2割プラス処刑費で考えると、
必要なわけですね。
とてもじゃないけどね、
物件を売り返してキャピタルを取らないと、
その資金をね、
継続的に購入していくために、
資金を投下できるような状況にはないかと思うんですね。
ということでやっぱり考えますと、
できる限りね、
コンパクトな物件で収益性の高い物件、
いわゆる中古の物件になってくるかと思うんですね。
もっとキャッシュローを良くしようとすると、
原価消費額の取りやすいね、
中古の木造アパートとかがね、
先ほど冒頭に話した目線になるのかなと思いますよね。
いろんな条件ありますけどね、
やっぱり今の主張の中では、
1,000万円のキャッシュローを得ようとすると、
6億7千円くらいの借り入れということで、
物件を取得しなきゃいけないということを考えると、
なかなかこの数字って、
その数字まで融資をプロパーで融資していただくのは、
なかなか大変ですよね。
やっぱりバランスを見ながら進めていくということが大事ですし、
新築ばかりでも続かないと思いますよね。
そういう形で、
今は始めるのであれば、
中古のアパート、収益性の高いものから、
キャッシュローをまず得るということを考えて、
そういう目線になるのかなということで、
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ちょっと漠然とはしてますけども、
そういうふうに思いますよね。
もちろん一番の理想というのは、
新築もやりつつ、
中古の物件で現貨消去を取りながら、
両方のいいとこ取りじゃないですけど、
メリットを享受できるような、
そういう買い進め方ができれば、
一番理想かとは思いますよね。
ということで、
今回の放送は、
今の指標を踏まえた不動産の買い進め方ということで、
私のラインの考え方になりますので、
これが全てだというつもりもありませんし、
少し参考にいただければと思いますよね。
ということで、今回はこちらの方で失礼します。
ありがとうございました。
