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はい、本日のラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、この番組の操作ですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
靴跡お父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一等堀のMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢鉢旅、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回の内容になりますけれども、これからですね、不動産賃貸経営をですね、始める皆様へ、ということで、
第27回ということでね、このシリーズお話ししようかなと思っています。
はい、その中でね、今回の内容についてなんですけれども、前回ですね、
まず1頭目にですね、どういった物件を購入するかという部分ですね、 私の目線をお話をさせていただきました。
1頭目ということでね、お話をさせていただいたんですけど、 今回はね、ちょっとそちらの補足をですね、ちょっとさせていただこうかなと思っております。
はい、今回のね、内容なんですけど、前回のね、 1頭目の取得について、お話をね、させていただきました。
その理由についてね、ちょっとお話ししますと、まず1つがですね、
最初にですね、新築とかを買ってしまうと、
担保評価が出ないために、バランスシートが崩れてしまいますよね。 その辺があって、木造で土地の値段がしっかり成したものということでね、考えたいと思っています。
条件の中でね、条件をちょっとお伝えするのを忘れてたなと思って、後で思ったんですけど、
私ね、神奈川在住ということで、神奈川在住で考えた時に、そういった形で考えようかなと思っています。
1頭目についてですね、法人なのか個人なのかという話もね、あるわけですね。
基本的には私は、不動産の取得に関しては、法人で取得しようと考えています。
ただですね、これもですね、法人、バカの一つを覚えてね、法人がいいのかというと、まあそうではなくてですね、
例えば、物件を購入する時点で出口をどう考えるかという話があるわけですね。
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例えば、6年経ってね、5年経って6年目に長期譲渡で手元資金を扱うために売却を考えているという場合には、
個人で取得すればいいかと思うんですよね。 それはね、税率の関係がありますよね。長期譲渡だと約20%ということになりますけど、
約ね、法人でね、取得した場合には30%と考えると、そういった部分もね、加味する必要があるかと思いますので、今回ね、ちょっと付け加えさせていただきます。
で、あとですね、
例えばその新築とかの物件をね、一番最初の方に買ってしまうと、どうしても担保がね、不足してしまってバランスシートが崩れるんではないかという話をね、させていただいたんですけど、
特にね、初期の頃というのは、私、土地のね、値段を、土地の評価を非常に意識するとは言ったんですけども、やっぱりね、キャッシュローが出ないと何ともならないですよね。
そういった意味でも、キャッシュローを出すためにも、原価消費額をね、有効にちょっとね、取っていくということをね、考えていきたいと思っています。
いわゆるキャッシュロー経営を行うという部分ですよね。 まあですから、
チクフルの木造という、もしくは軽鉄でもいいんですけど、というのがありますよね。
中古のそういったものをね、狙うと、ある程度土地の値段がしっかりしたものということですよね。
現金で取得しようかと思っています。 それはね、取得時点から出口と、あとバランスシート、個人補充を含めたバランスシートを意識する必要があるかと思うんですね。
そういった部分をね、意識すると、まあよろしいのかなと思いますよね。 あとですね、条件面で言いますと、例えばですね、
本業でね、自営業で事業をやっていますと、そういった方っていうのは、もしかしたらね、
1頭目から事業生の融資ということね、本業が順調であればプロパーの融資とか、もしくは保証協会付きとかいうことで、事業生の融資がね、引ける可能性が高いと思うんですよね。
もしね、勤め人の方でしたら、勤め人という前提でしたら、アパートローンという選択もあるかと思いますけども、
先ほど申しましたようにですね、一番最初ですので、借り入れ方にならないという部分はね、意識する必要があるかと思うんですね。
そういった意味で最初はね、現金でこだてがいいのかなというふうに思いますよね。
またですね、最近の指標の中では非常にね、不動産の投資家の方が増えてきているということもあって、収益物件自体が高止まりしているような状態があります。
利回りでね、だいたい投資家の目線でね、くぐると、やはりね、利回りがあまりパッとしないものがね、アパートとかだと多いような気がしますよね。
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こだてに関して言いますと、実時とね、投資目線ということで、いろいろあるかと思うんですけど、
玉数がね、まず一つはね、アパートに比べて圧倒的に多いですよね。ひょっとしたらね、お宝物件になるようなものっていうのがちらほら見かけたりします。
アパートだとね、なかなかやっぱりみんな狙っているものが似たり寄ったりとかいうことで、なかなか競争が激しくてね、
という部分もあるかと思いますので、ですからこだてということでね、最初お話をさせていただいたわけですね。
まあいろんな不動産の賃貸が得られる方の個々にね、経営者の経営判断というのがあって、いろんな目線があるかと思いますので、
私の言っている内容はね、すべてこれが正しいということではなくてですね、参考にいただければというふうに思います。
ということでね、今回はこちらの方で終了とさせていただきたいと思います。
いつもですね、東音のレイリーをお聴きいただきましてありがとうございます。またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がね、いいなと思われましたら是非ね、グッドボタンをいただきますと大変ね、励みとなります。
ということでね、今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
