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はい、フォーニチュアラディオ 小山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
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はい、今回のですね、テーマですね、
フルローンについてですね、今回ちょっとね、お話ししたいと思います。
はい、賃貸業を行う上では金融機関さん、 銀行融資って非常に大きい部分、ウェイトを知る重要な要素かと思うんですよね。
で、銀行融資を考えると、 実際の金融機関さんにとっては、
考える中でもですね、何でも購入する際に、 フルローンであったりオーバーローンとかね、そういった形で、
なるだけ投資家の方とかですと、自己資金を温存しながら、 できる限り金額をいっぱい引いて、
購入することを目指されるということでね、 考える方が非常に多いんじゃないかなと思いますね。
私もですね、始めた当初ってやっぱりそういう形でずっと考えてたんですよね。
で、その時はね、よく私のこちらのスタンドFMでもお話してますように、
実体BSとかそういう部分がよく理解できてないというよりはですね、
数字的な部分を自分自身のBSをですね、把握できてなくて、
おぼろげながらにそういうふうな感じでね、というのは考えてましたね。
で、なるだけ自己資金を抑えて、金額の大きい融資をしていただくということを考えると思うんですけども、
今の私の考えなんですけども、やはりですね、
継続的に融資を金融機関さんから融資していただくために、獲得するためにはですね、
やっぱり実体BSというのが非常に重要で、必ずしもフルローンが正しいやり方かというと、
それはケースバイケースかなというふうにちょっと私はね、今考えています。
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無理してね、担保用化の伸びない物件とかに融資を付けてということでやっていくとですね、
実際の実体BSに関して言うと負債の部分ですよね。
融資額が大きく、借金が大きくなれば、残債の方が大きくてということで、
負債の方が大きくなるという可能性もありますよね。
もちろんこちらの方はね、持っていらっしゃる自己資金とか、
あと母会に持っている含み益のあるものとか、そういうものを全て加味してということになりますけどね。
ですから、もちろん資金効率という部分でいくと、できる限り融資は多く引きたいというのが、
不動産の賃貸業をやられている方の共通の認識かと思いますし、
それは私は悪くないと思うんですが、やっぱり実体BSとかそういう部分を把握しないで、
そういうふうに考えるというのはちょっと危険じゃないかなと思いますよね。
その先で融資が継続して受け入れなくなる可能性すらあるわけですね。
その実体BSというのは、例えば保有している物件の実際の銀行さんの評価、
自家評価を出してみてですね、トータルの資産として含み益があるのかどうか、
残債に比べてどういう状況であるかというのは意識する必要があるかと思うんですね。
そういうところを私もちょっと意識するようになってから、
不動産の賃貸業、兼業でやっているときはほぼほぼ各物件を取得する際には融資を使ってということでやっておりましたけど、
今私が所有しているのは個人、法人2社で11棟あるんですけど、
そのうちの融資を使っているのが5物件という形になりますね。
残りの6物件については現金で取得して定当権がついていなかったりとか、
例えば協談の提供を求められた場合に差し出せるようにとか、
あと当然そこの部分には残債がありませんので、
土地の評価をなるだけ安い、低いですね、母貨で持つということで含み益を持たせるということで取得しているんですけど、
そういう部分を非常にちょっと強く意識しておりますね。
以前の放送の中でもお話ししましたように、銀行さんは自貨評価をしますので、
例えば新築で建築した工事費、それが銀行の評価と自貨評価になるかというと、
それは必ずしもイコールとはなりませんので、
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そういった自貨評価をして自身が今どういう状況になっているのかというのを把握した上で、
今回はフルローンなのか、もしくは9割なのか8割なのか、
もうちょっと自己資金を入れるのかとか、
そういった形で自分でその辺を判断しながらやっていった方がいいのかなというふうに今は思っていますね。
全体のバランスをしっかり一体BSを把握することで、
それへの戦略を練っていくというのが大事かなというふうに思いますよね。
仮例額が多くしたいというのはですね、
よく聞くのが不動産の賃貸業の方ってそういう傾向が多いんですけども、
やっぱり安定的な経営を行っていく上では、
私自身は今考えているのは創出産をコンパクトにして、
より収益性を高くして、
持っている所有物件も大きく含み影響を持たせるという形で、
そういう目線でやっております。
それが経営じゃないかなというのが私の意見なんですけど、
経営判断についてはですね、
個々の経営者によって当然変わってくるものだと思いますし、
これが全てだとも思いませんので、
融資でフルローンがつくからいいと、
その判断にはイコールにはならないんじゃないかというお話を今回させていただきました。
大事なのは実体BSを把握して、
負債とその辺のバランスをやっぱり把握して、
継続的な融資が望めるような状況を維持していくということが
大事なのかなと私は思っております。
ということで、今回はフルローンということでお話しさせていただきました。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントや異名も頂戴しましてありがとうございます。
それでは今回こちらのお手すりします。ありがとうございました。
