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はい、本日のラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、 以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
仮入れ額の大きさが全てではない理由ということでね、 お話しさせていただきたいと思います。
はい、不動産の賃貸業を行われている皆様、私も含めてですけれども、
賃貸業を行われる皆様はですね、 手取りのキャッシュを増やしていくためには、
仮入れ額を大きくしていかなければ、規模を大きくしていかなければ、 個数の増加とかね、そういうものを考えなければ、
税引き後のキャッシュ量が増えないということで、 考えられる方が多いと思うんですけれども、
必ずしもね、仮入れ額の大きさがいいかというと、 私はそう思っていないわけですね。
やっぱり実体BS、 銀行さんは管理会計に基づいて評価するわけですけれども、
実体のBSを見るべきだということで、 私自身は考えているわけですね。
よくね、銀行評価の話の中でもちょっとあるんですが、 いわゆる取得減価ですよね。
例えば新築のアパートを建てた時の、 例えば今の市況の中で建築費が高騰している中で、
見積金額は建築費非常に高いと思うんですけれども、 その取得した見積減価、建築減価をですね、
取得減価ということで見た場合ですね。 それと実際に銀行さんが見ているのが自家評価ということになるわけですね。
関係者もこれ当然一致はしないわけですね。
で、やっぱりね、私不動産を取得する中では、 やっぱり自家評価というのを非常にちょっと意識すべきだと思っているんですね。
というのはそれが実際に銀行さんの評価になるからですね。 自家評価というのは、例えば土地の方であればね、
相続のような路線化に面積をかけてということですよね。 でそれを割り戻して、
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あと建物については、建物の面積と構造によるね、 建築の単価、それにね、
減価率をかけたものが、まあいわゆるね、 銀行さんが見ている自家評価ということになるわけですね。
で先ほど言いましたように、いわゆるね建築費とかでね、 今の見積金額がまあそのままで母価と倍々の母価となると考えたら、
実際にその取得減価のね、取得した価格がそのままの評価であるかというと、 銀行さんの評価とは必ずしではですね、そういうふうにはならないわけですよね。
まあ取得減価がね、正しいとなると、要は高い価格で買った方が、 評価がいいということになりますけど、実際に
考えてみますとですね、 当然ね、建築の費用、建築費というのは安い方がね、いいわけですよね。
そういうのを考えても、高けりゃいいという話じゃなくて、 ということになりますよね。
当然あの建築費が高くなれば、取得減価が高くなるということは、 見積金額が高くなるということは、
当然借り入れもね、大きくなる傾向になりますので、 その辺はね、特に新築とかをやられる方は、
その辺ちょっとね、 取得減価ではなくてですね、やっぱり時価をやっぱり意識する必要があるんじゃないかなと思いますよね。
どうしても新築ですと、担保が割れちゃいますので、 じゃあそこを置き直す部分でね、
住民さんであったり自己支援の部分がどれぐらいあるということはね、 母会とかにも含めてもですね、意識すべきだと私自身はね、思うんですよね。
ですから今回のテーマになりますけれども、 取得減価に基づいた建築の工事費、見積金額、
それともなってね、融資の額が大きいからといって、 借り入れ額が大きいからといって、
必ずしも良いわけではないということですよね。 ですからよくSNSの発信とかでも借り入れ額がいくらとか何億とか、
であの例えば書籍なんかでもね、 総資産が資産何十億とか、まあそういうのを見ますけれども、
必ずしも果たしてね、その実際に持たれている資産がね、 まあ総資産だと思うんですけど、そういうところで歌っているものというのはね、
総資産が、じゃあ実際の直で見た場合にね、 プラス評価なのかマイナス評価なのか、
まあその辺はね意識されるといいですよね。 単純に数字が大きいから、この人がね、やってるのはすごいんだと。
まあ必ずしもそういうふうなことには繋がらないかと思いますので、 その辺はねちょっと見極める必要があるんじゃないかなと思いますよね。
ということで今回はですね、借入額の大きさが全てではありませんという話をね、させていただきました。
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いつもですね東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。 またですねコメントやいいねもですね頂戴しましてありがとうございます。
それではね今回こちらので失礼します。 ありがとうございました。
