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はい、フォーニチュアラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合疎外保険代理店アトラス、生命保険代理店カオス経営者ベースエージェンシー、
福沢東東さんを応援するNPO保険オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれど、今回の内容はですね、
不動産の賃貸業を行っていく中で、融資というのは賃貸業には不可欠、必要なものだと思うんですよね。
その中で融資がもう出なくなってしまったと、そういう状況になった場合、どういうふうにちょっと改善していくかということで、
今回はお話ししたいと思います。 今回の内容というのは、これから始める方へというよりは、何年かやられて、ある程度不動産がいくつか増えてきて、
その先で実は銀行融資がストップして、なかなか融資がつきづらいと、そういう状況になられている場合にどういうことを考えるかということで、
今回お話ししたいと思います。 今回のお話というのは、私の個人的な考え方になりますけれども、
少しご参考になる部分があるのかどうなのか、ちょっとわかりませんけど、理論というかですね、お話したいと思います。
実はですね、今お話した銀行融資がストップしてという状況というのは、
私もちょうど不動産の賃貸業を始めて8年目とか9年目とかその辺にですね、
私もそこになってしまったんですね。そういう状況に陥ったんですね。 その時にはですね、私もですね、
借りすぎているというのはね、なんとなく分かっていたんですけど、 実際にその財務諸表のね、BSとか実体BSとかね、
そういう見方というのをよく理解していなくて、 じゃあどれぐらいこうね、
寄存しているのかとか、そういう部分ですね。 そこの部分がちょっと理解できていなくてですね、非常にそこから立て直すのに時間を要したんですね。
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早くね、そういうものをちょっと勉強しておけばよかったなぁとは思ったりもしたんですけど、
今になってね客観的に考えますと、もうなんていうんですかね、その原因、要因というのはもう一目瞭然だなというのがね、非常に感じるわけですね。
今回はね、そこの傍日ってね、お話しさせていただきますけど、まずね、
不動産の賃貸業を行っていく、購入するためにはね、数百数千億とかっていうね、
金額の大きいものを購入するということで、基本的には融資を使うという前提でね、考えた場合に、やっぱりね、
どんどん立て続けに借り入れを起こしてね、 購入していくとということで考えますと、基本的にやっぱり負債が増えていきますよね。
で、総資産ばかり大きくなっていくわけですね。で、それに対するね、
賃料収入ですよね、利益の方がさほどね、まだ積み上がる前に、大きな額の借り入れができてしまいますので、
総資産ばかり大きくなって、それに伴うね、いわゆる自己資本ですよね、そこの分の利益、上位金とかの積み上がるスピードが遅いということになってくるので、
どうしても自己消費率が低下していってということはね、 要因としてはね、あると思うんですよね。
まあそういう部分がね、主な要因ではないかなと思いますよね。 じゃあそれをね、改善するためにはどうするかという部分になりますけど、例えば個人だったらね、
長期上等になるような物件ね、その初期の段階で取得した物件とかを売却して、 一般的にはね、その売却益ですよね、
キャピタルゲインを得てということで、よく言われますけど、 実はのこちらの部分というのはですね、私非常にちょっと大きいのというのは、借り入れがガンと減るということですよね。
まあここの部分が非常に大きいので、自己消費率がね、 負債が減ります。
方や利益がね、売却益が出ますので、自己支援の部分が厚くなってくるわけですね。
まあそういうことで自己消費率が大きく改善されますので、これはね、あの速攻性があるというか、非常にね、そういう部分では効果が高いと思いますよね。
ましてはね、例えば10年分のキャッシュローとか8年分のキャッシュローをね、先に手元に置けるわけですね。
で、その手元に置いた資金を元にまた次の物件を取得すると、まあそういうことでね、加速していくわけですね。
ですから、あの、まあ売却をね、業者さんじゃない限りは、あまり売却をね、頻繁にやると、それはね、ちょっとね、違反ということになってしまいますので、
まああまり表だってね、こう、声高らかにはちょっと言いませんけど、
まあある程度ね、その不動産取得していったタイミングで、まあ何年かに一度はそういったね、売却も視野に入れて、手元資金を厚くして、
で、総資産をガーンと減らして、ということでね、自己消費率を上げていくと、そちらの方はね、
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まあ銀行さんからの見え方というのも非常に良くなってきますので、まあそういうことを考えるのが一つですよね。
あとですね、えーと、やっぱりね、借りれないということは、やっぱりあのBSの部分ですね、銀行さんから見た場合のBSの部分ですね。
まあこちらが非常にね、えー、重要となってきますので、まあよくあの、私のね、こちらのスタンドFMで格付けのお話をしてますけども、
えー、役員借り入れ金ですね。あの、単純に、えー、従事さん、まあこれ自己支援と言われますけど、こちらの部分だけじゃなくて、
えー、付債の部分にですね、えー、流動、えー、固定付債ですね。固定付債の方に、えー、長期借り入れ金とは別で、
えー、役員借り入れ金という項目を一つ設けてですね、そちらに、えー、役員からのね、えー、借り入れ金ということで、これもね、
ちぎんさん、しんきんさん、しんくみさんは自己支援と、えー、返済義務のない自己支援ということでね、えー、そういう形で見てくれますので、
えー、決算者のね、財務書評のBSの中に、そういう風に明確に歌った方がいいですよね。そうすると、えー、従事さんですよね、それプラス役員借り入れ金を加味して、
えー、自己資本ということで、個人、法人を合わせてね、銀行さんは、えー、見ますので、まあ、そういう部分を意識してね、えー、そこの部分の数字を大きくする、
総資産を小さくする、そうするとね、えー、必然的にスコアが上がってきますので、まあ、そういった工夫をね、えー、やられるとよろしいんじゃないかなと、えー、思いますよね。
実際に私もね、えー、そういう風にちょっとしているんですよね。で、膨れ上がったね、総資産を、えー、まずは、えー、コンパクトにして、
えー、ね、自己消費率を上げていったりとか、まあ、そういうことをしていけば、えー、当然ね、銀行さんからの評価も上がりますので、えー、今現状ね、まあ、融資が止まった、もうこれでダメだというわけではないので、えー、改善のし、仕方というのね、えー、方法というのはありますので、まあ、ぜひそういった部分をね、意識されると、まあ、よろしいのかなという風に思いますよね。
あとですね、えー、補足になりますけれども、えー、今いったね、まあ、銀行から、あの、評価されるような、えー、財務状況にね、えー、改善していくということをね、ま、お話したわけですけれども。まあ、そもそも、の話になりますけど、えー、ま、そういった形でね、まあ、銀行評価を上げるということは、えー、破綻リスクのないね、えー、法人経営ということにもなりますので。
この分を意識することが事業を継続していくということにもつながりますので
そういう意識を持たれてやっていくのがよろしいのかなと思ったりしますよね
ということで今回は有志がストップしてしまったときの対処法
対応方法ということでお話をさせていただきました
いつも東宝のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます
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それでは今回はこちらで失礼しますありがとうございました
